TJ 34172, 5 août 2026, RG 25/01467

DOSSIER : N° RG 25/01467 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QCZE

Copie exécutoire à
Me Frédérique REA
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Août 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors des débats
et de Cécile PAILLOLE, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [T] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Frédérique REA, avocate au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 23 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Août 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 24 février 2024, Madame [T] [X] a donné à bail à Monsieur [K] [M] un immeuble à usage de garage, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 80 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [X] a fait signifier à Monsieur [K] [M], par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, un commandement de payer la somme principale de 309,66 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 8 juillet 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 septembre 2025, le conseil de Madame [T] [X] a sollicité auprès de Monsieur [K] [M] le paiement de la somme de 465,66 euros au titre des loyers impayés.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 14 novembre 2025, Madame [T] [X] a fait assigner Monsieur [K] [M] pour l'audience du 28 avril 2026 devant le juge du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de l’article 1728 du code civil :
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire visé au bail conclu le 24 février 2024,
- l'expulsion de Monsieur [K] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 78 euros et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [K] [M] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [K] [M] à payer la somme de 621,66 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation de Monsieur [K] [M] à payer la somme de 67,27 euros, à titre de provision correspondant aux frais de commandement de payer,
- la condamnation de Monsieur [K] [M] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance rendue le 20 mai 2026 une réouverture des débats a été ordonnée afin que Madame [T] [X] produise un décompte détaillant les sommes dues entre le 1er août 2025 au 30 avril 2026 et s’explique sur la différence d’adresse.

À l'audience du 23 juin 2026, Madame [T] [X] était représentée par son conseil. Monsieur [K] [M], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

Madame [T] [X] a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire visé au bail conclu le 24 février 2024 depuis le 11 juillet 2025,
- l'expulsion de Monsieur [K] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 78 euros et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [K] [M] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [K] [M] à payer la somme de 1 234,93 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 8 juillet 2025 pour les loyers échus à cette date puis à compter de chaque échéance pour les loyers mensuels postérieurs,
- la condamnation de Monsieur [K] [M] à payer la somme de 67,27 euros, à titre de provision correspondant aux frais de commandement de payer,
- la condamnation de Monsieur [K] [M] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a par ailleurs indiqué que Monsieur [K] [M] est domicilié au [Adresse 4]. Le garage loué, objet de la présente procédure, est quant à lui situé au [Adresse 5].

La décision a été mise en délibéré au 5 août 2026

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge du contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, l’une étant de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort de la combinaison des dispositions des articles 1224 et 1225 du même code que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

Conformément aux articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer des dommages et intérêts.

En l'espèce, le bail prévoit qu’en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations contractuelles et quarante-huit heures après une mise en demeure, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 8 juillet 2025 vise cette clause. Il est demeuré infructueux pendant plus de quarante-huit heures, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juillet 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause

Devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [K] [M] sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [K] [M] se trouve redevable de la somme de 1 167,66 euros en arriéré de loyers échus, arrêté au 11 juin 2026, mensualité du mois de juin comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [K] [M] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 1 167,66 euros à Madame [T] [X], avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 309,66 euros, et à compter de chaque échéance sur le surplus.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [K] [M], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [K] [M] à payer à Madame [T] [X] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS