TJ 34172, 5 août 2026, RG 26/00392

DOSSIER : N° RG 26/00392 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QOP2

Copie exécutoire à
Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG
expédition à
Mme [G] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Août 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Sofia STATOUA, Greffier, lors des débats
et de Philippe REDON, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACM HABITAT, L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE de dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [G] [C], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 23 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Août 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 7 juillet 2011 et ayant pris effet le 9 juillet 2011, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [G] [C] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], deuxième étage, logement n°21, [Localité 2] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 353,86 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 36,16 euros.

Par bail séparé en date du 19 mai 2015, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [G] [C] un garage n°G022 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 59,01 euros et une provision mensuelle sur charges de 1,92 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Madame [G] [C], par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 322,34 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 14 mai 2025, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 26 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Madame [G] [C] pour l'audience du 26 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [G] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Madame [G] [C] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [G] [C] à payer la somme de 4 239,19 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit,
- la condamnation de Madame [G] [C] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [G] [C], daté du 5 mai 2026. La conclusion est que Madame a été en arrêt de travail et n’a pas pu régler le loyer. Depuis avril 2026, Madame a repris le paiement du loyer. Des droits aux APL doivent s’ouvrir. Une demande AAH a été déposée. Madame souhaite mettre en place un plan d’apurement et par la suite, trouver un logement plus petit.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été évoquée à l’audience du 23 juin 2026.

À l'audience du 23 juin 2026, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Madame [G] [C] a comparu.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 2391,30 euros s’agissant du logement et du garage. Il s’est par ailleurs opposé à ce que des délais de paiement soient accordés à la locataire pour l’apurement de la dette en l’absence de reprise des paiements du loyer par la locataire.

Madame [G] [C] a indiqué avoir eu des problèmes de santé l’empêchant de travailler. Elle a précisé, qu’à la suite d’une formation, elle est en CDI et que son employeur est prêt à lui rajouter des heures supplémentaires. Madame [G] [C] a également ajouté souhaiter se maintenir dans les lieux et penser à résilier le bail du garage. Elle a par ailleurs sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 5 août 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail relatif au stationnement a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n'est pas conforme à l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 20 mai 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 21 juillet 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement

L'article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers [...], le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le dossier de Madame [G] [C] a été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers de l’Hérault le 4 novembre 2025, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, survenue le 21 juillet 2025.

Par décision en date du 20 janvier 2026, la Commission a décidé de mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle a ainsi imposé un effacement total des dettes. ACM HABITAT avait déclaré sa créance à hauteur de 3 930,97 euros.

Dès lors, les effets de la clause résolutoire seront suspendus comme indiqués ci dessous.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La décision de la Commission de surendettement est définitive et les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire sont entrées en vigueur le 20 janvier 2026.

La créance d’ACM HABITAT a été déclarée à la somme de 3 930,97 euros.
Il convient de relever dans le décompte locatif qu’ACM HABITAT a abandonné le 17 juin 2026 une créance de 4 514,91 euros.

Sur les pénalités de retard

L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En l’espèce, ACM HABITAT sollicite la condamnation provisionnelle de Madame [G] [C] à ce titre.

En application des dispositions de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, il n'y a pas lieu de laisser cette somme à la charge du locataire, dans la mesure où l'imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d'ordre public de maintien ou de conservation du logement.

En conséquence, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [G] [C] se trouve redevable de la somme totale de 2 025,24 euros s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 18 juin 2026, mensualités du mois de mai comprises, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [G] [C] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle totale de 2025,24 euros à ACM HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet

En l’espèce, conformément aux dispositions ci-dessus rappelées et eu égard à la décision de la Commission de surendettement, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [G] [C] dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [G] [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera alors également tenue de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résiliés, et ce jusqu’à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [G] [C], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [G] [C] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS