TJ 34172, 6 août 2026, RG 25/01380

N° RG 25/01380 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PYOX

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 06 Août 2026

DEMANDEUR:

Madame [T], [H], [A] [X] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Marion LACOME D'ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. -SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Marion LACOME D'ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [P], [V], [J] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Claire SADOUL, avocat au barreau d'ALES

Monsieur [E], [D] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Camille CALAUDI, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 04 Juin 2026
Affaire mise en deliberé au 06 Août 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 06 Août 2026 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Camille CALAUDI
Me Marion LACOME D'ESTALENX
Me Claire SADOUL

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail ayant pris effet le 16 février 2024, Madame [T] [O], par l'intermédiaire de la société MAMET IMMOBILIER, a donné en location à Monsieur [K] [B], Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [W] un logement situé [Adresse 4] moyennant un loyer de 1850 € outre une provision sur charges de 45 €.

La société MAMET IMMOBILIER a souscrit à l'intermédiaire de la société [N] un contrat de garantie de loyers impayés avec la société SEYNA.

Par lettre recommandée en date du 19 février 2025, les locataires ont donné congé du logement occupé à effet le 19 mars 2025.

Estimant que ces derniers se maintenaient dans les lieux et qu'une dette locative perdurait, Madame [T] [O] et la société SEYNA ont, selon exploits de commissaire de justice en date des 28 avril, 30 avril 2025, fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier à l'audience du 6 octobre 2026 et ce, afin de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, outre la condamnation solidaire de ces dernier à verser la somme de 289,50 € à Madame [T] [O] et la somme de 9185,50 € à la société SEYNA. Elles sollicitent également de voir ordonner leur expulsion, ainsi que leur condamnation à une indemnité d'occupation et à 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 4 juin 2026.

À cette audience, Madame [T] [O] et la société SEYNA, représentées par leur avocat, concluent comme suit :

Vu la loi n°89-462 du 6juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
Vu l ’article 1346-] du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER Monsieur [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions
DEBOUTER Monsieur [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions
CONSTATER le désistement de Madame [T], [H], [A] [X] épouse [O] de ses demandes de résiliation judiciaire du bail et l'expulsion du fait de la libération du logement au 13 juin 2025 ;
CONSTATER le désistement de Madame [T], [H], [A] [X] épouse [O], bailleresse, et de la société SEYNA, caution au titre de leur demande de condamnation solidaire des locataires au paiement des loyers et charges impayés du fait du règlement de la dette locative intervenu le 19 septembre 2025;
CONSTATER que Monsieur [P], [V], [J] [W], Monsieur [E], [D] [Y] et Monsieur [K] [B] sont redevables d’une indemnité au titre des frais de remise en état du logement à hauteur de 9 361,29 euros ;
AUTORISER Madame [T], [H], [A] [X] épouse [O] à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 1 850 euros versé par Monsieur [P], [V], [J] [W], Monsieur [E], [D] [Y] et Monsieur [K] [B] à leur entrée dans les lieux pour compenser pour partie les frais de remise en état ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [P], [V], [J] [W], Monsieur [E], [D] [Y] et Monsieur [K] [B] à verser à Madame [T], [H], [A] [X] épouse [O] la somme de 7 511,29 euros au titre des frais de remise en état du logement,
CONDAMNER solidairement Monsieur [P], [V], [J] [W], Monsieur [E], [D] [Y] et Monsieur [K] [B] à payer à Madame [T], [H], [A] [X] épouse [O] la somme de 1 500 euros au titre de la résistance abusive au paiement ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [P], [V], [J] [W], Monsieur [E], [D] [Y] et Monsieur [K] [B] à payer à la société SEYNA la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance;

En défense, Monsieur [P] [W], également représenté par son avocat, demande :

Vu le contrat de bail en date du 30 juillet 2019
Vu la Loi n°89- 462 du 6 juillet 1989
Vu les articles 1103 et suivants du code civil
Vu L’Article 1104 du code civil
Vu l’article 1240 du Code Civil
Vu les pièces produites

Concilier les parties si faire se peut
A défaut
A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER que le désistement d’instance et d’action de Madame [O] est parfait et a mis fin à l’instance.
DECLARER les demandes nouvelles de Madame [O] irrecevables.

A TITRE SUBSIDIAIRE :
DEBOUTER Madame [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A TITRE INFINIEMENT SUBSIDIAIRE
DEBOUTER Madame [O] de ses demandes au titre des frais de peintures revendiquées
DEBOUTER Madame [O] de ses demandes au titre des frais de pause de gazon synthétique.
DEBOUTER Madame [O] de ses demandes au titre de la facture CLN PLOMBERIE ELCTRICITE DE 480€.
CONSTATER que Monsieur [W] n’a commis aucune faute susceptible de justifier le versement d’une indemnité pour résistance abusive

En CONSEQUENCE
DEBOUTER Madame [O] de ses demandes au titre de la prétendue résistance abusive de Monsieur [W].
DEBOUTER Madame [O] de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile ainsi qu’au titre des entiers dépens.

Monsieur [K] [B], également représenté par son avocat, demande :

VU les articles 70, 3.94 5 39.9 du Code de procédure civile,
VU la loi n° 89-462 du 6juillet1989
VU l'article 1.240 du Code civile
VU les pièces versées au débat;

A TITRE PRINCIPAL.
CONSTATER que le désistement d'instance et d’action de Madame [T] [O] est parfait, en l'absence de toute demande reconventionnelle, et qu'il a emporté extinction de l'instance ;
CONSTATER en conséquence le dessaisissement de la juridiction ;

Se faisant
DECLARER IRRECEVABLES comme étant formées en l'absence d'instance en cours l'ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par Madame [T] [O] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE
JUGER Monsieur [K] [B] exonéré de toute responsabilité au titre des dégradations locatives par application de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, celles-ci résultant du fait exclusif d'un tiers non introduit par les locataires ;

Se faisant
DEBOUTER Madame [T] [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,
JUGER que, si une condamnation devait intervenir au titre des frais de remise en état du logement de Madame [T] [O], elle ne saurait dépasser le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 1.850,00 € ;
CONSTATER que Monsieur [K] [B] n’a commis aucune faute susceptible de justifier le versement d’une indemnité pour résistance abusive ;

Se faisant
DEBOUTER Madame [T] [O] de sa demande de condamnation solidaire de Messieurs
[P] [W], [E] [Y] et Monsieur [K] [B] à lui verser la somme de 7.511,29€ au titre des frais de remise en état du logement ;

EN TOUTE ETAT DE CAUSE
DEBOUTER Madame [T] [O] de ses demandes au titre de la prétendue résistance abusive de Monsieur [K] [B] ;
CONDAMNER Madame [T] [O] à payer à Monsieur [K] [B] la somme de 2.000,00€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Bien que régulièrement assigné et convoqué à l’audience, Monsieur [E] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 06 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la demande initiale de constat de la résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation à une indemnité provisionnelle d’occupation

Les demandeurs ont indiqué que les locataires ont quitté le logement le 13 juin 2025 date de l’état des lieux de sortie et ont fait part de son intention de se désister de leur demande d'expulsion.

Il convient donc de constater le désistement de Madame [T] [O] et de la société SEYNA de leurs demandes de constat de la résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur les demandes en paiement des loyers et charges

Les demandeurs ont indiqué que, compte tenu du règlement intervenu le 19 septembre 2025, elles se désistent de leur demande de condamnation à la dette locative.

Sur les demandes au titre des dégradations et le dépôt de garantie

Sur la recevabilité des demandes

Il ressort de l'article 70 du code de procédure civile que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent prétentions originaires par suffisant.

Les défendeurs font savoir que les demandes au titre des dégradations sont irrecevables compte tenu du désistement d'instance et d'action de Madame [O] et de la société SEYNA. Toutefois, à aucun moment, les demandeurs se sont désistés de leur instance ou même de leur action puisqu'ils ont entendu formuler des demandes additionnelles au titre des dégradations.

Par ailleurs, la demande formulée au titre des dégradations se rattache directement au litige initial portant sur ce même logement.

Cette demande au titre des dégradations est donc parfaitement recevable.

Sur la demande d'exonération de responsabilité formée par les locataires du fait du squat invoqué

En l'espèce, Monsieur [P] [W] et Monsieur [K] [B] souhaitent que la bailleresse soit déboutée de l'intégralité de ses demandes en faisant valoir que le logement a été squatté par Monsieur [R] et Madame [C] accompagnés de leurs enfants sans leur autorisation. Toutefois, cela ne ressort pas des pièces versées aux débats puisque Monsieur [W] indique clairement son dépôt de plainte : « une personne qui se nomme [F] (sans plus de précisions), nous a demandé de le dépanner pour une durée de 15 jours, cependant le couple s'est séparé et une autre personne mise par Monsieur [F] est venu dans le logement qui se nomme [C] [I], n'a toujours pas quitté les lieux depuis des faits ».

De même, il indique dans son courrier du 4 avril 2025 que je n'ai jamais occupé cette villa dont je suis locataire pour des raisons familiales particulières. « J'ai accepté de signer ce bail pour obtenir en contrepartie, une aide au bénéfice d'un de mes fils en difficulté dans sa vie. Celui qui devait donner le coup de pouce salutaire est ou toujours été l'occupant de votre villa :Mr [R] ».

Ainsi, les locataires ont bien introduit Monsieur [R] dans le logement sans autorisation du bailleur et doivent être tenus pour responsables des dégradations.

Sur le fond

En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu'à preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n'étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire. Si le preneur est en effet tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d'occupation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [T] [O] réclame la somme de 9361,29 euros au titre des dégradations mais ne produit que trois factures, (la première de la SASU CLOVER CLEAN pour le ménage d'un montant de 474 euros la seconde de la société GREENECO CONCEPT d'un montant de 862,01 euros les frais d'achat du gazon et accessoires, la troisième de la société CLN d'un montant de 480 € pour le remplacement du cylindre de la porte) et deux devis (le premier de la société CLN au titre de la remise en peinture et remplacement de la bonde de la salle de bains d'un montant de 3648,70 € et le second de la société VERT BEAU BOIS pour l’achat et la mise en pause gazon synthétique pour un montant de 3044,04 euros). L’addition de ces éléments correspond à la somme de 8508,75 €.

Il ressort de la lecture de l'état des lieux d'entrée que la maison a été louée avec des peintures neuves, un garage sans encombrant, ainsi que le sol de la terrasse et de la pelouse en état neuf selon les indications et enfin avec un portail en très bon état.

L'état des lieux de sortie, quant à lui, mentionne s'agissant des murs que ces derniers sont « recouverts de peinture en état d'usage », avec dans certaines pièces la mention de «quelques trous » ou encore quelques tâches, quelques traces », « salissures dans la cuisine ou encore dans une chambre ou encore « quelques trous » dans le salon. Il est relevé la nécessité de procéder à un nettoyage des sols mais également des éléments de cuisine et de salle de bains. Il est bien précisé que, dans la salle de bains, une bonde est manquante et que, s'agissant de la porte d'entrée, « la serrure a été forcée. S'agissant des extérieurs, il est bien mentionné que le « jardin est en friche, bien entretenu. haies non taillées ». « Terrain en mauvais état ». Il est indiqué également que des encombrants sont présents et que la porte de la boîte aux lettres est « en mauvais état ».

Ainsi, de ces éléments, il convient de retenir, comme dégradations locatives, la facture au titre des frais de ménage d'un montant de 474 euros, le remplacement d'une bonde manquante pour un montant de 198 € TTC, ainsi que la facture d'un montant de 480 € au titre du remplacement de du cylindre de la porte avec réglage. Les devis et factures sont bien effectués sur l’adresse de [Localité 1] qui est un quartier de [Localité 2] et tiennent compte du changement justifié aux débats de l’adresse du lieu de location par la mairie.

Toutefois, s’agissant de la peinture, la comparaison des états des lieux de sortie et d’entrée ne permet pas retenir à la charge des locataires la remise en peinture des murs pour un montant de 3648,70 € puisqu'un simple lessivage apparaît largement suffisant. Il conviendra donc de réduire les demandes à ce titre à la somme de 500 €. De même, s'agissant des encombrants, il convient de relever que Monsieur [W] justifie d'échanges de courriers électroniques et notamment d'un adressé le 19 juin 2025 qui mentionne que Madame [O] a confirmé que les éléments mobiliers restant avaient été évacués par Monsieur [W] le 13 juin 2025 dans l'après-midi. Ainsi, à ce titre aucune demande ne peuvent être retenue.

Enfin, s'agissant des extérieurs, il ressort de l'état des lieux d'entrée et notamment des photographies prises que le sol ne peut être considéré comme en état neuf, même s'il ne présente pas de désordres particuliers, et que le jardin est recouvert d'une pelouse qui présente divers trous. Ainsi, il ne saurait être fait droit aux demandes tendant à voir prendre en charge par les locataires la facture d'un montant de 862,01 euros au titre de la chape de gazon synthétique, ni même le devis d'un montant de 3044,04 euros pour l'achat mais également la pose d’un gazon synthétique. Toutefois, au regard de l'état des lieux de sortie, il n'est pas contestable que des dégradations ont lieu du fait de l'absence totale d'entretien du jardin. Cet élément milite pour retenir une somme forfaitaire de 600 € à ce titre.

Ainsi, Monsieur [K] [B], Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [W] sont redevables solidairement de la somme de 2252 euros (600+500+480+198+474).

Il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie de 1850 euros et ainsi de les condamner solidairement à verser la somme de 402 euros au titre des réparations.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au regard des règlements opérés en cours de procédure et des demandes élevées de la bailleresse, il ne peut être considéré que les locataires aient commis un abus ou une résistance qui pourrait être qualifiée d’abusive.

Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [K] [B], Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Monsieur [K] [B], Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [W] devront solidairement verser à la SA SEYNA une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS