TJ 30189, 28 juill. 2026, RG 26/00066

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00066 - N° Portalis DBX2-W-B7J-LMUU

Syndic. de copro. L'IMMEUBLE RESIDENCE LE NEPTUNE RCS [Localité 2] N° 680 200 516 .

C/

[U] [I] [Y]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2026

DEMANDERESSE
Syndic. de copro. L'IMMEUBLE RESIDENCE LE NEPTUNE RCS [Localité 2] N° 680 200 516 ., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL CORNET LE BRUN DONNEAUD, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, vestiaire :

DEFENDERESSE

Mme [U] [I] [Y]
née le 29 Juin 1987 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie TARDIEU, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Jean-Jacques PONS, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 10 Mars 2026
Date des Débats : 12 mai 2026
Date du Délibéré : 28 juillet 2026

DÉCISION :

par défaut, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Juillet 2026 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Q] [Y] est propriétaire des lots n°124 et 255 constitués respectivement d’un appartement et d’un parking au sein de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 2].
Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndicen exercice l’EURL CITYA PERI a, par acte en date du 05 décembre 2025 assigné Madame [Q] [Y], devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, afin de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

- la somme totale de 1.844,50 euros au titre de l’arriéré dû au 24 novembre 2025
- la somme de 1.488,41 euros au titre des frais de recouvrement
- avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 date de la mise en demeure
- la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts
- la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- aux entiers dépens de l’instance

Le dossier a été renvoyé à l’audience du 12 mai 2026 au vu d’un avenir d’audience délivré pour cette date selon acte du 4 mars 2026.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***
L’affaire a été retenue à l’audience en date du 12 mai 2026.

Régulièrement assigné selon procès verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, Madame [Q] [Y] n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue par défaut.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

***

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22".
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.

* * *

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants:
Le relevé de propriété.Le contrat de syndic par lequel la SARL CITYA PERI a été désigné es qualité de syndic par assemblée générale du 20 juin 2024 au 19 juin 2027.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 29 juin 2023, 20 juin 2024 et 25 juin 2025 approuvant les comptes du 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025 et 01/01/2026 au 31/12/2026.Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 24 novembre 2025, pour un montant total de 3.332,91 euros.Des appels de fonds et factures de 2024 à 2025La mise en demeure en date du 21 mars 2025 adressée à Madame [Q] [Y] par courrier recommandé avec accusé de réception.Un procès-verbal de carence d’une médiation du 11 novembre 2025.
Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Madame [Q] [Y] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 21 mars 2025 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittances, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2023, 20 juin 2024 et 25 juin 2025 approuvant les comptes du 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2025 au 31/12/2025 et 01/01/2026 au 31/12/2026, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] produit un décompte arrêté au 24 novembre 2025 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 3.332,91 euros (composé de la somme de 1.844,50 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et de 1.488,41 euros au titre des frais de recouvrement.)

Le demandeur indique que les frais sont constitués par :
28/12/2023 : CONTENTIEUX 002-0263-20220908 : 118,01 euros21/01/2025 : Mise en demeure : 45,60 euros11/02/2025 : Mise en demeure : 33,06 euros10/03/2025 : Contentieux : 480 euros24/03/2025 : MASCARON – Commandement de payer : 198 euros03/06/2025 : Contentieux 002-0263-20250310 : 480 euros17/10/2025 : Suivi contentieux : 133,20 euros
Après analyse des appels de fonds, il apparait que l’intégralité des frais de recouvrement ont été déduits des charges de copropriété.

Ainsi, la somme de 1.844,50 euros est justifiée au titre des charges de copropriété.

En application des dispositions de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 disposant que : “Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant”.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Q] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice l’EURL CITYA PERI la somme de 1.844,50 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 24 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 21 mars 2025, et ce en derniers ou quittances.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux disposition du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de toute syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
Les intérêts de retardLes frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation.Les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnellesLes frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civileLes frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.
En l’espèce, la somme de 1.488,41 euros sollicitée au titre des frais de recouvrement est constituée de :
28/12/2023 : CONTENTIEUX 002-0263-20220908 : 118,01 euros21/01/2025 : Mise en demeure : 45,60 euros11/02/2025 : Mise en demeure : 33,60 euros10/03/2025 : Contentieux : 480 euros24/03/2025 : MASCARON – Commandement de payer : 198 euros03/06/2025 : Contentieux 002-0263-20250310 : 480 euros17/10/2025 : Suivi contentieux : 133,20 euros

Le syndicat produit le contrat par lequel il a été désigné par assemblée générale du 20 juin 2024 au 19 juin 2027. En l’absence de justification de contrat de syndic antérieur au 20 juin 2024 le demandeur sera débouté des demandes formulées au titre des frais de recouvrement, soit les frais de contentieux pour un montant de 118,01 euros dont il n’est communiqué de justificatif.

S’agissant des mises en demeure des 21 janvier 2025 et 11 février 2025, le demandeur ne les produit pas. Il sera donc débouté de ses demandes à hauteur de 45,60 euros et 33,60 euros.

S’agissant des frais de contentieux des 10 mars 2025 et 03 juin 2025 et des frais de commandement de payer, force est de constater que le demandeur ne produit aucun élément permettant de justifier les montants de 480 euros (deux fois) et 198 euros. Ainsi, ces sommes ne seront pas retenues.

S’agissant du suivi contentieux du 17 octobre 2025, il est constant que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de "diligences exceptionnelles", non démontrées en l'espèce.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice l’EURL CITYA PERI sera débouté de s ademande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence de Madame [Q] [Y] a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [Q] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 190 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Madame [Q] [Y] qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile
Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Madame [Q] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic la représenté par son syndic en exercice l’EURL CITYA PERI au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 500 euros.

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PAR CES MOTIFS