TJ 30189, 28 juill. 2026, RG 26/00155

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00155 - N° Portalis DBX2-W-B7K-LPQV

Syndic. de copro. [Adresse 3] . RCS [Localité 2] N° 849 291 034 .

C/

Société SERVICE DES DOMAINES .

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2026

DEMANDERESSE
Syndic. de copro. [Adresse 3] . RCS [Localité 2] N° 849 291 034 ., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Emilie VERNHET-LAMOLY, de la Sté SVA Avocats, avocats au barreau NIMES

DEFENDERESSE

Société SERVICE DES DOMAINES ., dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie TARDIEU, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Jean-Jacques PONS, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 12 Mai 2026
Date des Débats : 12 mai 2026
Date du Délibéré : 28 juillet 2026

DÉCISION :

par défaut, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Juillet 2026 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [D], propriétaire des lots n°6, 8 et 33 constitués respectivement de deux caves et d'un appartement au sein de la Résidence [Adresse 6], est décédé le 3 mai 2021.

Par ordonnance sur requête du 12 juin 2024, le SERVICE DES DOMAINES a été désigné es qualité de curateur de sa succession vacante

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 avril 2024, la créance du syndicat des copropriétaires a été notifiée au service des domaines.

Face à la carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice l'EURL POMIES IMMOBILIER a, par acte en date du 02 mars 2026 assigné SERVICE DES DOMAINES es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [D], devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, afin de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- la somme totale de 3.193,35 euros au titre de l'arriéré des charges avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance;
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts;
- la somme de 1.104 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- à régler les sommes retenues par l'huissier, par application de l'article A444-32 du code de commerce;
- aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût de l'hypothèque légale;
- ne pas écarter l'exécution provisoire.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

***

L'affaire a été retenue à l'audience en date du 12 mai 2026 à laquelle le demandeur, représenté par avocat a maintenu les termes de l’assignation et a déposé son dossier.

Régulièrement assigné à domicile conformément à l'article 656 du code de procédure civile, le SERVICE DES DOMAINES es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [D] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

*** MOTIFS DE LA DECISION

Vu l'article 472 du code de procédure civile, selon lequel "si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée".

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l'ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, "à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22".

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l'ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d'une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, en fonction de l'utilité que ses services et éléments présentent à l'égard de chaque lots, et d'autre part aux charges relatives à l'entretien et à l'administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que "la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale".

* * *

En l'espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :
- Le relevé de propriété.
- Le contrat de syndic par lequel la EURL POMIES IMMOBILIER a été désigné es qualité de syndic du 09 avril 2025 au 30 juin 2026.
- Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.
- Les procès-verbaux d'assemblée générale en date des 27 juin 2019, 30 septembre 2020, 30 juin 2021, 28 avril 2022, 19 juin 2023, 20 juin 2024, 09 avril 2025 maintenant le budget prévisionnel de l'exercice du 01.01.2020 au 31.31.12.2020, 01.01.2021 au 31.12.2021 approuvant les comptes de l'exercice du 01.01.2018 au 31.12.2018, 01.01.2019 au 31.12.2019, 01.01.2020 au 31.12.2020, 01.01.2021 au 31.12.2021, 01.01.2022 au 31.12.2022, 01.01.2023 au 31.12.2023, 01.01.2024 au 31.12.2024 approuvant le budget prévisionnel du 01.01.2020 au 31.12.2020, 01.01.2021 au 31.12.2021, 01.01.2022 au 31.12.2022, 01.01.2023 au 31.12.2023, 01.01.2024 au 31.12.2024, 01.01.2025 au 31.12.2025, 01.01.2026 au 31.12.2026.
- Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 08 janvier 2026, pour un montant total de 3.193,35 euros.
- Des appels de fonds et factures de 2020 à 2025.
- La mise en demeure en date du 18 janvier 2026 adressée à SERVICE DES DOMAINES es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [D] par courrier recommandé avec accusé de réception.
- L'ordonnance du 12 juin 2024 ouvrant la vacance de la succession de Monsieur [S] [D] et confiant la curatelle au pôle de gestion des patrimoines privés de [Localité 3]
- Les correspondances de mail du syndicat au service des domaines notifiant la créance.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d'établir que SERVICE DES DOMAINES es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [D] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 18 janvier 2026 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittances, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2019, 30 septembre 2020, 30 juin 2021, 28 avril 2022, 19 juin 2023, 20 juin 2024, 09 avril 2025 maintenant le budget prévisionnel de l'exercice du 01.01.2020 au 31.31.12.2020, 01.01.2021 au 31.12.2021 approuvant les comptes de l'exercice du 01.01.2018 au 31.12.2018, 01.01.2019 au 31.12.2019, 01.01.2020 au 31.12.2020, 01.01.2021 au 31.12.2021, 01.01.2022 au 31.12.2022, 01.01.2023 au 31.12.2023, 01.01.2024 au 31.12.2024 approuvant le budget prévisionnel du 01.01.2020 au 31.12.2020, 01.01.2021 au 31.12.2021, 01.01.2022 au 31.12.2022, 01.01.2023 au 31.12.2023, 01.01.2024 au 31.12.2024, 01.01.2025 au 31.12.2025, 01.01.2026 au 31.12.2026.que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 08 janvier 2026 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d'un montant de 3.193,35 euros.

Dans le corps de ses conclusions, le demandeur indique que cette somme comprend 600,37 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, il apparait dans les décomptes détaillés, fournis en pièce 1 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisés comme étant des charges échues, alors qu'ils constituent des frais de recouvrement au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir:
24/08/2022 : MED avec AR du 24/08/2022 : 52 euros
16/02/2023 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : 52 euros
16/02/2023 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : 52 euros
11/05/2023 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : 52 euros
24/08/2023 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : 52 euros
22/09/2023 : Relance après mise en demeure ALUR : 52 euros
29/09/2023 : [G] dernier avis avant poursuite : 53,17 euros
24/08/2022 : MED avec AR : 52 euros
03/01/2024 : SVA requête succession vacante : 600 euros
28/03/2024 : NEXITY Vacation suivi contentieux trimestriel : 117,60 euros
10/06/2024 : Nexity vacation suivi contentieux trimestriel : 117,60 euros

Soit, la somme totale de 1.252,37 euros, qui a été inclue indument dans le montant des charges échues, qu'il convient de soustraire.

Ainsi, il apparait que la somme de 1.940,98 euros (3.193,35 euros montant des charges échues - 1.252,37 montant article 10-1 euros) est justifiée.

En application des dispositions de l'article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 disposant que : "Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant".

Le demandeur sollicite que la condamnation porte intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance, qui est postérieur à la mise en demeure adressée à Monsieur [D] puis à la notification faite auprès des services des domaines.

En conséquence, il convient de condamner le SERVICE DES DOMAINES es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice l'EURL POMIES IMMOBILIER la somme de 1.940,98 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 08 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

II. Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux disposition du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Par " frais nécessaires ", il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de toute syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- Les intérêts de retard
- Les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation.
- Les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles
- Les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile
- Les frais d'avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, la somme de 1.252,37 euros a été incluse dans les charges de copropriété alors qu'elle constitue des frais de recouvrement au titre de :

24/08/2022 : MED avec AR du 24/08/2022 : 52 euros
16/02/2023 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : 52 euros
16/02/2023 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : 52 euros
11/05/2023 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : 52 euros
24/08/2023 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : 52 euros
22/09/2023 : Relance après mise en demeure ALUR : 52 euros
29/09/2023 : [G] dernier avis avant poursuite : 53,17 euros
24/08/2022 : MED avec AR : 52 euros
03/01/2024 : SVA requête succession vacante : 600 euros
28/03/2024 : NEXITY Vacation suivi contentieux trimestriel : 117,60 euros
10/06/2024 : Nexity vacation suivi contentieux trimestriel : 117,60 euros

Le syndicat produit le contrat par lequel il a été désigné du 09 avril 2025 au 30 juin 2026. Il n’est pas communiqué les contrats de syndic antérieurs permettant de justifier des sommes facturées et sollicitées au titre de frais de recouvrement. De plus, et surtout, aucune des diligences sus listées dont le paiement est sollicité n’est produite au débats.

S’agissant des frais de “vacation suivi contentieux” il s’agit d’une prestation non justifiée puisqu’il est constant que ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°62-557 du 10 juillet 1965. De plus, force est de constater que le demandeur ne rapporte aucun élément permettant de justifier ses diligences exceptionnelles telles que visées dans le contrat de syndic postérieur.Ainsi, les deux sommes sollicitées à ce titre ont été indûment mise à la charge de la défenderesse.

Par conséquent, il convient de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la représenté par son syndic en exercice l'EURL POMIES IMMOBILIER des demandes indemnitaires au titre des frais de recouvrement.

III. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l'exécution d'une obligation de somme d'argent est prévue par l'article 1231-6 du code civil qui dispose que " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire

Conformément à l'article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l'espèce, la carence du SERVICE DES DOMAINES es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [D] a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner le SERVICE DES DOMAINES es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 190 euros au titre des dommages et intérêts.

IV. Sur les demandes accessoires.

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie"
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du SERVICE DES DOMAINES es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [D] aux entiers dépens en ce compris le cas échéant les frais d'inscription de l'hypothèque légale du syndic, et que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier et que le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l'article A444-32 du code de commerce devront être supportés par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de prévoir ces condamnations en ce que tant les frais d'inscription de l'hypothèque légale du syndic que l'article A444-32 du code de commerce résultant de l'application du tarif des huissiers de justice, devenus commissaires de justice, ne sont pas encore exposés à ce jour.

De plus, aucun élément ne justifie qu'il soit fait droit à la demande fondée sur l'article A444-32 du code de commerce, qui renvoie à l'acte n°129 du tableau 3-1 figurant à l'annexe 4-7 de l'article R444-3 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d'encaissement mis à la charge des créanciers.

Il y a lieu de rappeler que les frais d'exécution à venir ne devront être supportés par la personne condamnée, qu'à la condition que les mesures d'exécution mises en œuvre soient nécessaires et régulières. De plus, cas de difficulté, il appartient au seul juge de l'exécution de statuer sur la question de la prise en charge de ces frais, en application de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi, il convient de rejeter les demandes du syndicat tendant à l'application de l'article A444-32 du code de commerce ainsi que de condamnation du défendeur aux frais d'inscription de l'hypothèque légale.

Par conséquent, le SERVICE DES DOMAINES es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [D] succombant, supportera les dépens et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

B. Sur l'article 700 du code de procédure civile

Selon l'article 700 du code de procédure civile, "le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat."

En l'espèce, il convient de condamner SERVICE DES DOMAINES es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la représenté par son syndic en exercice l'EURL POMIES IMMOBILIER au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 500 euros.

En outre, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire qui est en l'espèce de droit.

***

PAR CES MOTIFS