TJ 85191, 2 févr. 2026, RG 25/00105

Le 02 février 2026
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Dossier N° RG 25/00105 - N° Portalis DB3H-W-B7J-EOU2
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5AA

JUGEMENT CIVIL ----

[L] [Localité 1] [W] [Localité 2]

C/

M. [B] [U]

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Tribunal de Proximité
de [Localité 3]
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JUGE DES CONTENTEUX DE LA PROTECTION
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JUGEMENT du 02 février 2026
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DEMANDERESSE :

[Adresse 1] [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Corinne GIRARD de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON,

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Président : Jérôme AIMÉ
Greffier : Pascale LAMY

DEBATS :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 01 décembre 2025 et mise en délibéré au 02 février 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 26 mai 2016 prenant effet le 16 juin 2016, la Communauté de communes du Pays de [Localité 4] a donné à bail à Monsieur [B] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5]. Le bail contenait une clause de résiliation de plein droit en cas de non paiement des loyers. La Commune de [Localité 6] est devenue propriétaire du bien à compter du 1er janvier 2025, poursuivant ainsi les obligations contractuelles en qualité de bailleur.

La Commune de [Localité 6] a notifié à son locataire le 3 avril 2025 un commandement de payer les loyers restant dus pour un montant de 832,22 euros.

Suivant acte de commissaire de justice remis à étude le 4 septembre 2025, la Commune de [Localité 6] a fait assigner Monsieur [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], aux fins de :
- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer,
- prononcer l’expulsion de Monsieur [B] [U],
- réduire à 15 jours le délai qui suit la délivrance du commandement de quitter les lieux,
- condamner Monsieur [B] [U] à lui payer la somme de 7 308,14 euros, correspondant aux impayés de loyers à la date du 4 juillet 2025, outre une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer,
- condamner Monsieur [B] [U] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025 à laquelle la Commune de [Localité 6] est représentée et maintient ses demandes, actualisant sa demande au titre des loyers impayés à la somme de 8 155,60 euros. Elle indique qu'elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [B] [U] comparait à l'audience. Il indique qu’il prépare un dossier de surendettement et que, ayant hérité de la maison son père, il pourra régler sa dette lorsque la maison sera vendue. Il sollicite l'octroi de délais de paiement, indiquant qu’il a versé le loyer de décembre 2025 et qu’il pourrait régler, dans le cadre d’un échéancier, la somme totale de 600 euros par mois. Il s’engage à fournir un justificatif de règlement du loyer courant dans le délai du délibéré.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 2 février 2026.

MOTIFS :

Sur la recevabilité

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur a notifié l’assignation à la Préfecture de la Vendée par voie électronique le 5 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
De la même façon, est attestée la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 9 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande de la Commune de [Localité 6] est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 dans le cadre du pourvoi n°24-70.002, les dispositions susvisées n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En l'espèce, le commandement délivré à Monsieur [B] [U] le 3 avril 2025, rappelait la clause résolutoire prévue au bail et mentionnait l’intention du bailleur de s’en prévaloir. Il reproduisait les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il est donc régulier en sa forme.
Monsieur [B] [U] n'a pas rapporté la preuve de la régularisation de sa situation dans les deux mois de la signification du dit commandement.

En application des dispositions de la clause résolutoire et eu égard aux manquements réitérés du locataire dans le respect d’une des obligations principales du contrat de bail, il convient de constater la résolution du bail à effet du 4 juin 2025, soit à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à payer les loyers. Il convient également, en conséquence, d’ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son fait, en application des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il est rappelé qu'en vertu des articles L153-1 et L153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.
Les circonstances de l’affaire ne justifient pas qu’il soit fait droit à la demande du bailleur aux fins de réduction du délai qui suit la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [B] [U] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à une somme équivalente au loyer et charges, soit 416,41 euros. Cette indemnité sera due à compter du 19 août 2025, date de résiliation du contrat de bail.
Sur la créance du bailleur et la demande de délais de paiement

Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La Commune de [Localité 6] justifie de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer, les justificatifs de charges et le décompte de la créance. Il résulte ainsi du décompte produit par le bailleur qu’au 25 novembre 2025, Monsieur [B] [U] est débiteur de la somme de 7 889,25 euros au titre des loyers et charges impayés après déduction des frais de procédure figurant au décompte. Il sera en conséquence condamné à verser cette somme au demandeur.

Selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
En l’espèce, il ressort du dernier décompte que Monsieur [B] [U] ne règle plus le loyer intégral depuis le mois d’août 2025. En particulier, il n’a pas justifié du versement du dernier loyer courant, ne transmettant pas de justificatif à cet effet dans le délai du délibéré ainsi qu’il s’y était engagé. En conséquence, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement et de maintien dans les lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [B] [U], partie perdante, devra supporter les dépens qui comprendront les frais de procédure et notamment du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l'assignation, conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l'espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner Monsieur [B] [U] au paiement de la somme de 600 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 nouveau du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Selon l'article 514-1 nouveau du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En l'espèce l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS :