TJ 85191, 5 janv. 2026, RG 25/00088

Le 05 janvier 2026
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Dossier N° RG 25/00088 - N° Portalis DB3H-W-B7J-EN4Y
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5AA

JUGEMENT CIVIL ----

S.C.I. L’AULNE

C/

Mme [M] [V]
, Mme [H] [P]

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Tribunal de Proximité
de [Localité 1]
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JUGE DES CONTENTEUX DE LA PROTECTION
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JUGEMENT du 05 janvier 2026
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DEMANDERESSE :

S.C.I. L’AULNE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

DEFENDERESSES :

Madame [M] [V], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Madame [H] [P], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Président : Jérôme AIMÉ
Greffier : Pascale LAMY

DEBATS :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 03 novembre 2025 et mise en délibéré au 05 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 17 avril 2019 prenant effet le 1er mai 2019, la S.C.I. L’AULNE a donné à bail à Madame [M] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2]. Le contrat contenait une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers. Un engagement de caution solidaire des obligations contractuelles de la locataire, pour la durée du bail et son éventuel renouvellement dans la limite de six ans, a été souscrit le 17 avril 2019 par Madame [H] [P].

Des loyers étant restés impayés à leur échéance, la S.C.I. L’AULNE a fait notifier à sa locataire par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, un commandement de payer les loyers restant dus à hauteur de 2 465 euros. Ledit commandement a été dénoncé à la caution le 22 février 2024.

Suivant actes de commissaire de justice remis respectivement le 7 août 2025 et le 22 juillet 2025, la S.C.I. L’AULNE a fait assigner Madame [M] [V] et Madame [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir :
- la constatation de la résiliation du bail ;
- l'expulsion de Madame [M] [V] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin ;
- la condamnation solidaire de Madame [M] [V] et Madame [H] [P] au paiement de la somme de 3 495 euros due au titre de l’arriéré locatif, à la date du 3 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;
- la condamnation solidaire de Madame [M] [V] et Madame [H] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- la condamnation solidaire de Madame [M] [V] et Madame [H] [P] au paiement de la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Monsieur le Préfet de la Vendée le 8 août 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 novembre 2025, à laquelle la S.C.I. L’AULNE est représentée. Elle précise que la dette est soldée à ce jour. Elle maintient toutefois sa demande de résiliation, mais ne s’oppose pas au maintien dans les lieux si le paiement du loyer est régulier.

Madame [M] [V] comparait à l’audience. Elle demande à se maintenir dans les lieux, confirmant qu’elle est désormais à jour du paiement du loyer.
Madame [H] [P] comparait à l’audience et ne formule pas d’observations.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 5 janvier 2026.

MOTIFS :

Sur la recevabilité

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur a notifié l’assignation à la Préfecture de la Vendée au moins six semaines avant l'audience.
Conformément à ce même texte, le bailleur a fait délivrer l’assignation après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), intervenue le 8 février 2024. La demande de la S.C.I. L’AULNE est donc recevable.

Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Selon l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 dans le cadre du pourvoi n°24-70.002, les dispositions susvisées n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, le commandement délivré à Madame [M] [V] le 7 février 2024, rappelait la clause résolutoire prévue au bail qui prévoit un délai de deux mois, et mentionnait l’intention du bailleur de s’en prévaloir. Il reproduisait les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il est donc régulier en sa forme.
Madame [M] [V] n'a pas rapporté la preuve de la régularisation de sa situation dans les deux mois de la signification du dit commandement. En application des dispositions de la clause résolutoire et eu égard aux manquements réitérés de la locataire dans le respect d’une des obligations principales du contrat de bail, il convient de constater la résolution du bail à effet du 8 avril 2024, soit à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à payer les loyers.

Toutefois, en application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative, s'il est constaté que le locataire a la capacité d'apurer sa dette locative en plus du loyer courant. Si le locataire respecte ses engagements pendant les délais accordés, la clause est censée ne jamais avoir joué.
En l'espèce, le paiement intégral à la fois de l'arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu'à la date de l'audience, établit que la locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, il ne saurait être reproché à la locataire, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de s'être abstenue d'apurer la totalité de la dette et de l'avoir réglée avant que le tribunal n'accorde les délais de paiement et n'ordonne la suspension de la clause résolutoire. Dans cette circonstance, il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et en conséquence de constater que la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de débouter le bailleur de ses demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, ce qui exclut toute condamnation de la caution.

Sur les autres demandes

Madame [M] [V] devra supporter les dépens qui comprendront les frais de procédure et notamment du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l'assignation, conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l'espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner Madame [M] [V] au paiement de la somme de 400 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 nouveau du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Selon l'article 514-1 nouveau du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.
En l'espèce l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS :