TJ 60159, 23 juill. 2026, RG 26/00227

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 478/26JCP

N° RG 26/00227 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CUV6

JUGEMENT DU 23 Juillet 2026

Entre :

CDC HABITAT SOCIAL
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 552 046 484
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par la SELARL L.E.A.D AVOCATS, avocats au barreau de BEAUVAIS,

Et :

Monsieur [S] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant

Madame [C] [V] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT
Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 25 Juin 2026,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 23 Juillet 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 26/00227 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CUV6 - jugement du 23 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2025 avec prise d’effet le 27 juin 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] un local à usage d’habitation de type 4 sis [Adresse 4] [Localité 4]), moyennant un loyer mensuel initial de 736,74 euros.

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2025 avec prise d’effet le 27 juin 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] un garage n°202 et une place de stationnement extérieure n°202 sis [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 60 euros.

Se prévalant de loyers impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D], par acte d’un commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, un commandement de payer, visant les clauses résolutoires insérées aux baux, la somme principale de 2.413,98 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 15 avril 2026, la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis [Adresse 6] à [Localité 6] l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le garage et la place de stationnement sis [Adresse 7][Localité 7] que dans les deux mois d’un commandement d’avoir à quitter les lieux Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] ainsi que tous occupants de leur chef devra avoir libéré les lieux loués, après avoir satisfait aux obligations d’un locataire sortant et qu’à défaut, ils en seront expulsés si besoin est, avec l’assistance de la force publique, Condamner solidairement Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.600,94 euros, montant de l’arriéré de loyers et charges au 9 mars 2026, loyer de mars 2026 inclus, (tant pour le logement que pour les places de stationnement),Condamner solidairement Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant fixé au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective des lieux et ce à compter du 1er avril 2026,Condamner solidairement Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] au paiement de la somme de 1000 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer délivrer, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
Un diagnostic social et financier a été réalisé par le département de l’OISE. Madame [D] déclare être en concubinage avec Monsieur [U] et qu’ils ont un enfant âgé de 9 ans. Elle ne justifie pas de ses ressources et de ses charges. Elle déclare que son concubin travaille depuis quelques mois en CDI et qu’elle est en arrêt de travail depuis bientôt 3 ans. Elle déclare néanmoins continuer à percevoir son salaire ainsi que certaines primes de son employeur. Elle mentionne être en litige depuis un an avec le garagiste qui lui a vendu son véhicule et qu’elle a dû faire face à des dépenses financières auprès d’un avocat. Madame [B] déclare qu’elle effectue régulièrement des virements auprès de son bailleur pour apurer la dette et que le règlement varie selon le montant de son salaire du mois et du versement ou non d’une prime.

L'affaire, a été appelée et utilement retenue à l'audience publique du 25 juin 2026.

À l’audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 3.723,62 euros. Elle précise qu’il y a une reprise du paiement des loyers et elle ne s’oppose pas à la demande de délais.

Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] ont comparu sans être valablement assistés d’un avocat. Ils déclarent avoir verser le 24 juin 2026 la somme de 1000 euros. Ils sollicitent des délais de paiement et propose de verser 104 euros au surplus du loyer et des charges courants.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la CCAPEX a été saisie de la situation de Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] le 13 novembre 2025 et l’assignation du 15 avril 2026 a été régulièrement notifiée le 16 avril 2026 au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juin 2026.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail du logement conclu entre les parties qu’une clause, intitulée «Article 7 Clause résolutoire », prévoit la résiliation du bail de plein droit six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges.

Il résulte du contrat de bail relatif aux deux places de stationnement conclu entre les parties qu’une clause intitulée « Article 8 clause résolutoires » prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges.

En vertu des contrats de baux, la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D], le 6 novembre 2025, en visant lesdites clauses résolutoires, un commandement de payer la somme principale de 2.413,98 euros.

L’arriéré locatif concernant le logement n’a pas été réglé dans les six semaines de la signification du commandement de payer tandis que l’arriéré locatif concernant les places de stationnement n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail relatif au logement étaient réunies à la date du 19 décembre 2025.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail relatif aux places de stationnement étaient réunies à la date du 7 janvier 2026

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

La SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] de remettre les clés et de quitter les lieux.

À défaut de départ volontaire, la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] ainsi que de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’ils auraient eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La société CDC HABITAT SOCIAL produit à l’audience un décompte actualisé et arrêté au 18 juin 2026 faisant état d’une dette locative d’un montant de 3.723,62 euros, échéance de juin 2026 comprise ainsi que les derniers paiements effectués depuis le commandement de payer en date du 6 novembre 2025 par Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] pour la somme totale de 3000 euros.

La somme de 232,46 euros au titre des frais de contentieux ne sera pas retenue faute de justificatif versée aux débats.

De plus, une clause de solidarité figure au contrat indiquant que les copreneurs sont tenus solidairement à l’égard du bailleur des paiements de sorte que les condamnations seront faites à titre solidaire.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] à payer à la SA CLESENCE, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 3.491,16 euros.

Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions d’ordre public du paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version en vigueur depuis le 28 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il convient de constater que Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] ont entrepris des efforts de paiement importants, et la société bailleresse ne s’oppose pas à accorder des délais de paiement aux locataires au demeurant.

Dans ces conditions, des délais de paiement seront accordés à Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] Ils seront ainsi autorisés à apurer leur dette dans un délai de 34 mois à raison de 33 mensualités de 104 euros chacune, payables le 25 de chaque mois, suivies d'une 34ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement doit intervenir au plus tard le 25 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre de l'indemnité d'occupation et des charges puis sur les intérêts.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.

En revanche, faute pour les locataires de respecter ses engagements conformément aux délais de paiement ainsi accordés et de procéder au paiement des loyers et charges courants, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l'indemnité d'occupation telle que définie ci-avant due par Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D], succombant à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure comprenant le coût de la délivrance du commandement de payer et le coût de l’assignation.

Les frais de l’éventuelle exécution forcée à l’égard de Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] suivront le sort qui leur est réservé par l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [S] [U] et Madame [C] [D] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,