TJ 60159, 31 juill. 2026, RG 26/00143

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 487/26JCP
N° RG 26/00143 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CUNT

ORDONNANCE DE REFERE DU 31 Juillet 2026

Entre :

Madame [O] [G] [K]
née le 12 Décembre 1955 à [Localité 1] (OISE)
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparante

Monsieur [I] [H] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant

Madame [N] [L] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparante

Et :

Monsieur [E] [Y] [Z] [W]
né le 11 Février 1987 à [Localité 3] (OISE)
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT
Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 11 Juin 2026,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 31 Juillet 2026 ;

ORDONNANCE :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 26/00143 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CUNT - jugement du 31 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet au 3 janvier 2022, Monsieur [F] [X] a donné à bail à Monsieur [E] [W] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 890 euros.

Monsieur [F] [X] est décédé le 13 novembre 2025.

Selon acte authentique de dévolution successorale en date du 16 décembre 2025, Madame [P] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] viennent aux droits de Monsieur [D] [X].

Se prévalant de loyers impayés, Madame [P] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] ont fait délivrer à Monsieur [E] [W], par acte d’un commissaire de justice en date du 29 décembre 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 12 015,64 euros au titre de l’arriéré locatif.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 20 mars 2026, Madame [P] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] ont fait assigner en référé Monsieur [E] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de :
Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 28 février 2026, A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail, Dire en conséquence Monsieur [E] [W] occupant sans droit ni titre de la date de résiliation du bail à celle de l’entière libération des lieux, Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [W] ainsi que celle de tous occupant de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, Autorisé les requérants en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé, Condamner à titre provisionnel Monsieur [E] [W] à payer aux requérants : Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs, La somme à titre provisionnel de 12 767,69 euros en principal au titre des termes dus à fin mars 2026, terme de mars 2026 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation, Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme, La somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Les entiers dépens dont le coût du commandement de payer signifié en date du 29 décembre 2025, celui de l’assignation et de sa notification à la préfectureOrdonner l’exécution provisoire du jugement.
L'affaire a été appelée et utilement retenue à l'audience publique du 11 juin 2026.

A l’audience, Madame [P] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X], assistés de leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [E] [W], comparant, ne conteste pas la dette et dit pouvoir la régler mais souhaite que des travaux soient exécutés dans le logement qu’il occupe. Il explique repeindre son logement tous les cinq ans car il souffre d’humidité. Il présente trois photos. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant et notamment régler le loyer du mois de juin. Il sollicite des délais de paiement et propose le règlement de la somme de 200 euros par mois en sus du loyer courant. Il déclare être chef d’entreprise et percevoir à ce titre un revenu mensuel de 2500 euros. Il déclare vouloir faire expertiser le bien qu’il occupe.

Le tribunal a autorisé le défendeur à produire, par l’intermédiaire d’une note en délibéré jusqu’au 18 juin 2026, tout document justifiant ses revenus et a autorisé les demandeurs à y répondre jusqu’au 25 juin 2026.

Le délibéré a été fixé au 31 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même Code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice, lorsque le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs au seuil fixé par le préfet, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 29 décembre 2025 a été signifié via l’application EXPLOC le 31 décembre 2025 à la CCAPEX et l’assignation du 25 mars 2026 a été régulièrement notifiée le 26 mars 2026 au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 juin 2026.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « VII CLAUSE RESOLUTOIRE », prévoit la résiliation du bail de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges et deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En vertu du contrat de bail, Madame [P] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] justifient avoir délivré à Monsieur [E] [W], le 29 décembre 2025, un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 12 015,64 euros.

Il est constant que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2026.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [P] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [E] [W] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Madame [P] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [W] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [E] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’il aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

A l’audience, les demandeurs produisent un décompte locatif arrêté au 9 juin 2026, échéance de juin 2026 inclus, lequel fait état d’une dette locative d’un montant de 12 167,69 euros.

Ni le principe, ni le montant de la dette n’a été contesté en défense.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [W] à payer à Madame [P] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X], au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, la somme de 12 167,69 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-7 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application des dispositions d’ordre public du paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version en vigueur depuis le 28 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation du contrat de bail sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, malgré l’autorisation du tribunal, Monsieur [E] [W] n’a pas justifié ses revenus, ni ses charges, de sorte qu’en l’état le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier sa capacité financière et sa compatibilité avec l’octroi de délais de paiement pour le règlement de sa dette locative.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle tenant à l’octroi de délai de paiement.

Sur la demande reconventionnelle de travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant apparaître aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à sa santé ou sa sécurité physique, de remettre un logement en bon état d’usage et de réparation, d’en assurer la jouissance paisible ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat en effectuant toutes les réparations autres que locatives nécessaires à leur maintien en état.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent qu’en présence d’un dommage imminent, lequel est définit comme n’étant pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, ou d’un trouble manifestement illicite, lequel s’entend de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, l’existence d’un dommage imminent ou trouble manifestement illicite n’est pas établie avec l’évidence requise en matière de référé.

Monsieur [E] [W] sollicite en effet la réalisation de travaux dans le logement en invoquant notamment des problèmes d’humidité. Toutefois, il ne produit, au soutien de ses allégations, que trois photographies, lesquelles ne sont ni datées, ni contextualisées et ne permettent de constater avec certitude l’existence des désordres allégués.

Par l’intermédiaire d’une note en délibéré reçue au greffe le 13 juillet 2026, Monsieur [E] [W] a transmis un procès-verbal de constat d’huissier pour soutenir ses allégations. Cependant, cet élément, transmis tardivement et a fortiori non-communiqué aux demandeurs, ne peut être retenu par la juridiction de céans. 

En l’absence de tout autre élément probant de nature à démontrer la réalité des désordres invoqués, et par voie de conséquence l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, et à justifier la nécessité de travaux incombant aux bailleurs, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

En outre, Monsieur [E] [W] a entendu expliquer la dette locative par l’absence de réalisation de travaux dans le logement. Cependant, il convient de rappeler que le locataire ne peut suspendre unilatéralement le paiement des loyers, une telle exception n’étant admise que dans des circonstances particulières qui ne sont pas démontrées en l’espèce.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [E] [W], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer signifié en date du 29 décembre 2025, celui de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [P] [K], Monsieur [B] [X] et Madame [N] [X] pour obtenir la reconnaissance de leurs droits, Monsieur [E] [W] sera condamné à leur payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,