TJ 60159, 31 juill. 2026, RG 26/00192

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 492/26JCP

N° RG 26/00192 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CURS

JUGEMENT DU 31 Juillet 2026

Entre :

Monsieur [E] [A]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par la SELEURL NICOLAS RICHEZ, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Et :

Société OPAC
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Mme SEVEC, comparante munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 11 Juin 2026,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 31 Juillet 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 26/00192 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CURS - jugement du 31 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2015, L’OPAC DE L’OISE a donné à bail à Monsieur [E] [A] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 293 euros.

Se prévalant de désordres au sein de son logement, Monsieur [E] [A] a, par l’intermédiaire de son assureur, diligenté une expertise amiable.

Une réunion d’expertise s’est tenue le 20 février 2024.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 18 mars 2026, Monsieur [E] [A] a fait assigner la société OPAC devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de, sous le bénéfice des dispositions des articles 1240 et suivants, 1719 et suivants du code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 :
Juger que le logement loué par l’OPAC DE L’OISE à Monsieur [E] [A], Condamner l’OPAC DE L’OISE à indemniser Monsieur [E] [A] à la somme de 3 516 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, Condamner l’OPAC DE L’OISE à indemniser Monsieur [E] [A] à la somme de 2500 euros en réparation des préjudices subis, Condamner l’OPAC DE L’OISE à payer à la SELARL Nicolas RICHEZ la somme de 2500 euros en application des articles 37 et 70 de la loi du 10 juillet 1971 relative à l’aide juridictionnelle, Condamner l’OPAC DE L’OISE aux entiers dépens, Rappeler que le jugement à intervenir est assortie de l’exécution provisoire.
L'affaire a été appelée et utilement retenue à l'audience publique du 11 juin 2026.

A l’audience, Monsieur [E] [A], représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation. Il dit subir des pressions de la part de la défenderesse. Il explique avoir diligenté une expertise en 2024 qui a constaté les désordres.

En défense, la société OPAC, représentée par une salariée dûment mandatée, explique avoir sollicité des pièces et ne pas les avoir reçus avant l’audience.

Le délibéré a été fixé au 31 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire à un certain nombre de conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires dont, selon l’article 2 : « 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (…) 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; (…) 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;(…) »

L'article 16 du même code dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de fait ou de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Il résulte de la combinaison de ces textes que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée unilatéralement à la demande de l'une des parties et qui n'est corroborée par aucun autre élément de preuve, peu important qu'elle l'ait été en présence des parties, ou que le rapport d'expertise ait été soumis à la libre discussion des parties (Civ. 2ème, 13 sept. 2018, n° 17-20.099).

Monsieur [E] [A] fonde ses prétentions sur un rapport définitif dont la réunion d’expertise s’est tenue le 26 mars 2024, sans produire d’élément complémentaire suffisant de nature à le corroborer, alors qu'il ressort des règles précitées que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une telle expertise.

En effet, les photographies produites en demande sont ni datées, ni contextualisées et de fait ne permettent pas d’identifier avec certitude ni le lieu ni la période des désordres supposés et ne peuvent ainsi être retenues.

Il en de même s’agissant de l’attestation collective produite par le demandeur, présentée comme émanant de plusieurs locataires de l’immeuble. Cette attestation, qui ne précise ni les circonstances de fait propres à chacun des signataires, ni les dates de constatations, ni les logements effectivement concernés par chacun des désordres allégués, demeure rédigée en des termes généraux et insuffisamment circonstanciés. Dès lors, sa force probante apparaît limitée et elle ne saurait utilement corroborer les allégations du demandeur.

Par conséquent, Monsieur [E] [A] sera débouté de sa demande tenant à l’octroi de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [E] [A], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu du sens de la présente décision et de la condamnation du demandeur au paiement des dépens, Monsieur [E] [A] sera débouté de sa demande fondée sur les articles 37 et 70 de la loi du 10 juillet 1971.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,