TJ 60159, 31 juill. 2026, RG 25/00447

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 504/26JCP

N° RG 25/00447 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CSL5

JUGEMENT DU 31 Juillet 2026

Entre :

Monsieur [R] [Y]
né le 29 Novembre 1946 à [Localité 1] TURQUIE
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par la SARL CABINET MUHMEL, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Et :

Monsieur [V] [L] [Q] [K]
né le 20 Septembre 1979 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant

Madame [E] [Z] [H] [J] épouse [K]
née le 18 Août 1973 à [Localité 5] (OISE)
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 11 Juin 2026,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 31 Juillet 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 25/00447 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CSL5 - jugement du 31 Juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2025 ayant pris effet au 28 février 2025, Monsieur [R] [Y] a donné à bail à Monsieur [V] [K] et Madame [E] [J] épouse [K] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 790 euros.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [R] [Y] a fait délivrer à Monsieur [V] [K] et Madame [E] [K], par acte d’un commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 3273 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 2 mois.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, Monsieur [R] [Y] a fait assigner Monsieur [V] [K] et Madame [E] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de, sous le bénéfice des dispositions des articles 1218, 1224, 1227 et 1228 du code civil et des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail d’habitation aux torts de Monsieur [V] [K] et Madame [E] [K] dans un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 23 juillet 2025, Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [K] et Madame [E] [K] des lieux ainsi que celle de toute personne de leur chef, sans délai à compter de la notification du jugement à intervenir et, au besoin, avec l’assistance de la force publique, Ordonner la séquestration de tous meuble et objets mobiliers personnels de Monsieur [V] [K] et Madame [E] [K] garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal aux frais et charges de Monsieur [V] [K] et Madame [E] [K] et ce, en garantie des loyers, charges et indemnités d’occupation qui resteraient dus, Condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [E] [K] à verser à Monsieur [R] [Y] la somme de 4917 euros correspondant aux montant de la dette locative arrêté au 24 septembre 2025 (incluant les loyers d’août et septembre 2025) et au coût du commandement de payer, Condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [E] [K] à verser une indemnité d’occupation à Monsieur [R] [Y] d’un montant de 790 euros par mois à compter du 1er octobre 2025 et ce, jusqu’à libération effective des lieux, Condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [E] [K] aux entiers dépens,Condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [E] [K] à verser à Monsieur [R] [Y] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
Par l’intermédiaire d’un courriel adressé au tribunal le 21 janvier 2026 reçu au greffe le 22 janvier 2026, Monsieur [V] [K] et Madame [E] [K] ont exposé occuper un logement qu’ils estiment indécents, invoquant notamment des manquements du bailleur à ses obligations. Ils ont ainsi fait état d’une panne du chauffe-eau intervenue depuis la fin du mois d’octobre 2025. Ils sollicitent, en conséquence, la désignation d’un expert judiciaire afin de constater l’état du logement.

Par jugement du 19 mars 2026, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de présenter leurs observations, tant sur la demande d’expertise judiciaire que sur les griefs des défendeurs relatifs à l’indécence alléguée du logement.

Par lettre recommandée du 9 avril 2026, le conseil de Monsieur [R] [Y] a demandé à Monsieur [V] [K] et Madame [E] [K] de lui confirmer leur départ du logement et de lui communiquer leurs observations dans le prolongement de la réouverture des débats ordonnée. Cette correspondance lui a été retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

L'affaire a été appelée et utilement retenue à l'audience publique du 11 juin 2026.

A l’audience, Monsieur [R] [Y], représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de la dette locative à la somme de 12 142,13 euros au 2 juin 2026.

Bien que régulièrement convoqués, par lettre recommandée et par lettre simple, Monsieur [V] [K] et Madame [E] [K] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés valablement.

Le délibéré a été fixé au 31 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice, lorsque le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs au seuil fixé par le préfet, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 23 juillet 2025 a été signifié via l’application EXPLOC le24 juillet 2025 à la CCAPEX et l’assignation du 14 novembre 2025 a été régulièrement notifiée le 20 novembre 2025 au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 janvier 2026.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « PARAGRAPHE 8. -CLAUSE RESOLUTOIRE », prévoit la résiliation du bail de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, de charges et de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En vertu du contrat de bail, Monsieur [R] [Y] justifie avoir délivré à Monsieur [V] [K] et Madame [E] [J] épouse [K], le 23 juillet 2025, un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 3 273 euros.

Il est constant que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [Y] ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [V] [K] et Madame [E] [J] épouse [K] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [R] [Y] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [K] et Madame [E] [J] épouse [K] ainsi que de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [V] [K] et Madame [E] [J] épouse [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’ils auraient eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il est constant que Monsieur [V] [K] et Madame [E] [J] épouse [K] ont conclu le contrat de bail en cause en qualité de copreneurs, lequel prévoit une clause de solidarité entre eux.

A l’audience, Monsieur [R] [Y] a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 12 142,13 euros, échéance du mois de juin 2026 inclus.

Or, en l’absence des défendeurs, il sera tenu compte du décompte de créance figurant dans l’assignation et dont les locataires ont eu connaissance, qui arrête la dette location à la somme de 4 917 euros, correspondant à l’arriéré arrêté au 24 septembre 2025, incluant les loyers le mois de septembre 2025.

Il y a toutefois lieu de réduire de cette somme les frais bancaires de rejet non justifiés facturés à hauteur de 17 euros à cinq reprises, ainsi que les frais de clause pénale, facturés à hauteur de 15 euros à quatre reprises, ces frais n’étant pas prévus par le contrat de bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [V] [K] et Madame [E] [J] épouse [K] à payer à Monsieur [R] [Y], au titre des arriérés de loyers, la somme de 4 772 euros correspondant à l’arriéré arrêté au 24 septembre 2025 incluant le loyer de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 novembre 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [V] [K] et Madame [E] [J] épouse [K], succombant à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant les coûts du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [Y] pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [V] [K] et Madame [E] [J] épouse [K] à payer à Monsieur [R] [Y] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,