TJ 05061, 10 juill. 2026, RG 25/00091

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 10 Juillet 2026
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

N°

ROLE N° RG 25/00091 - N° Portalis DBWP-W-B7J-C35J

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Murielle BRUNET , Magistrate à titre temporaire au tribunal judiciaire de Gap

GREFFIER : présent lors des débats et du prononcé : Vincent DEVINEAUX

DEBATS :

A l’audience publique du cinq Mai deux mil vingt six, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries. L’affaire a été mise en délibéré, la décision étant mise à disposition au greffe ce jour, dix Juillet deux mil vingt six.

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DEMANDERESSE :

Madame [S] [H]
née le 25 Avril 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Christopher HENDERYCKSEN, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau des HAUTES-ALPES

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Guillaume PIALOUX de la SELARL BGLM, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

Copies délivrées le : à
- parties
-

Copie exédutoire le : à
-

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé daté du 3 avril 2023, Madame [I] [F] a donné à bail à Madame [S] [H] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] .

Par acte d’huissier du 4 juillet 2025, Madame [H] a attrait Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] ([Localité 5]), à l’audience du 4 novembre 2025 aux fins, de la voir condamner à lui verser les sommes de :
. 12 500 € au titre de la restitution des loyers indûment perçus ,
. 1 000 € au titre de dommages et intérêts du fait de l’inexécution dolosive,
. 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile .
Et déclarer le jugement commun à la CAF des Hautes Alpes .

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois jusqu’à l’audience du 5 mai 2026 à laquelle elle a été plaidée par les conseils représentant les parties .

La requérante expose qu’elle a adressé plusieurs courriers à la défenderesse pour lui signaler d’importants désordres dans le logement concernant l’installation électrique, l’isolation et l’aération .
Elle fait valoir un rapport de visite de l’[Localité 6] suivi d’un arrêté préfectoral du 30 avril 2025 prescrivant des mesures d’urgence de remise en état et soutient que dans ces conditions le bail est suspendu et les loyers ne sont plus exigibles depuis un mois à compter de la notification de l’arrêté.
Madame [H] reproche à la bailleresse de ne pas avoir effectué les travaux ni avoir relogé les locataires et s’estime ainsi bien fondée à solliciter de la présente juridiction la nullité du contrat.
Elle soutient que le bail n’avait pas d’objet licite et certain au moment où il a été formé puisque les vices préexistaient à l’échange des consentements .
A l’appui de sa demande de dommages et intérêts elle avance que Madame [F] a fait preuve de volonté dolosive en ne remédiant pas au caractère impropre du bien .
En réplique aux affirmations de la défenderesse selon lesquelles les désordres sont du fait de la locataire, elle soutient que les anomalies constatées sont à la charge du bailleur. Elle produit, à l’appui de ses affirmations, un constat d’huissier du 12 septembre 2025 qui vient confirmer la constat de l’[Localité 6] et l’arrêté préfectoral .
La requérante reproche en outre à la défenderesse d’avoir repris les lieux manu militari .
Elle actualise sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 € .

Pour sa défense, Madame [F] expose que Madame [H] a manqué à son obligation d’entretien et aggravé les désordres en obstruant les aérations créant les conditions idéales pour le développement de l’humidité et des moisissures, causes directes de l’insalubrité qu’elle invoque .
Elle ajoute que la locataire est également intervenue sur le système électrique puisqu’à l’entrée dans les lieux il n’existait aucun fil apparent ni de dominos sur les lieux et que toutes les lumières étaient assorties de douilles munies d’ampoules. A l’appui de ses affirmations, elle produit des factures et devis de réfection électrique pour la somme de 2 870 € .
Madame [F] reproche l’opposition illégitime de la requérante à l’accès au logement en cours de bail, pour effectuer les travaux d’entretien et estime que cette opposition constitue un nouveau manquement contractuel qui fait obstacle à l’exécution de l’obligation d’entretien du bailleur .

Madame [F] soutient qu’elle a toujours été diligente dans l’entretien du logement, qu’elle a réalisé des travaux importants peu avant l’arrivée de Madame [H] et qu’elle a manifesté sa volonté de réaliser des travaux avant d’être confrontée au refus d’accès au logement par la locataire .
Elle conclut au débouté de la demande de restitution des loyers perçus au motif qu’il appartient à Madame [H] de démontrer qu’elle a effectivement acquitté l’intégralité des loyers . Elle précise que la locataire ne peut lui réclamer les sommes versées par la CAF au titre de l’APL .
A titre infiniment subsidiaire, Madame [F] demande que si le tribunal devait prononcer l’annulation du contrat et ordonner la restitution des loyers, il y aurait lieu à tout le moins de compenser cette restitution par le versement d’une indemnité équivalente , afin de prévenir l’enrichissement sans cause de la demanderesse.
A l’affirmation de Madame [H] selon laquelle elle serait toujours domiciliée dans le logement litigieux, la défenderesse rétorque que les procès-verbaux du commissaire de justice et l’ordonnance du juge des contentieux de la protection produits au dossier démontrent que la procédure de reprise des lieux a bien été respectée.

Madame [F] conclut au débouté de l’ensemble des demandes de Madame [H] et à titre subsidiaire sollicite du tribunal qu’il :
- constate la faute de la requérante dans la dégradation des lieux loués,
- condamne Madame [H] à lui payer une somme correspondant au coût des réparations nécessaires à la remise en état du logement outre les sommes qui pourraient être retenues sur le dépôt de garantie et ce à parfaire après production des factures de travaux,

A titre infiniment subsidiaire si le tribunal devait prononcer l’annulation du contrat et ordonner la restitution des loyers, la défenderesse sollicite :
- le constat que Madame [H] a occupé le bien immobilier, même de manière imparfaite,
- la condamnation de Madame [H] a lui verser une somme correspondant à l’indemnité d’occupation de 400 € mensuelle pour tenir compte d’une diminution du prix de la location .
La défenderesse sollicite qu’en tout état de cause le tribunal condamne la demanderesse à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens .

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions .

La décision est mise en délibéré au 10 juillet 2026 .

M O T I V A T I O N :

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation;
Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement durant toute la durée du bail et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En application des dispositions de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 :
« le logement doit satisfaire aux conditions suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ( ...)
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante ( ...)
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements »;
Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil.

Le rapport du 15 avril 2025 établi par l’[Localité 6] PACA constate et détaille des désordres sanitaires : la non conformité de l’installation électrique ( fils et dominos apparents, présence de douilles de chantier ), absence d’amenée d’air frais dédié à l’alimentation du poêle à granules, absence de garde-corps dans l’escalier menant au logement, absence de chauffage fixe dans les pièces de vie, mur et revêtements imbibés d’eau entraînant le développement de moisissures et la dégradation des revêtements dans une chambre , présence d’une ventilation mécanique contrôlée défaillante, absence d’entrée d’air frais pour la ventilation dans les pièces de vie et indique que ces dysfonctionnements sont de nature à porter atteinte à la santé et à la sécurité des occupants .

Il résulte des éléments du dossier que, suite à ces constatations, Monsieur le Préfet des Hautes Alpes a pris, le 30 avril 2025, un Arrêté afin d’obliger le propriétaire bailleur à remédier, dans le délai d’un mois, au danger imminent
par mise en sécurité de la totalité de l’installation électrique par un professionnel qualifié, réalisation en partie basse d’un mur extérieur, pour le poêle à bois, d’une amenée d’air directe, d’une section conforme aux prescriptions de l’arrêté interministériel du 23 février 2009 relatif à la prévention des intoxications par le monoxyde de carbone dans les locaux à usage d’habitation, sécurisation de l’escalier extérieur et communication à l’[Localité 6] PACA d’un état de l’installation intérieure d’électricité décrit au R.126-35 du CCH, réalisé par un diagnostiqueur certifié en électricité, dont le rapport n’identifie pas d’anomalie en lien avec la sécurité des personnes et justificatfs de réalisation des travaux prescrits.

Bien que Madame [F] démontre par les pièces qu’elle verse au débat qu’elle a effectué des travaux de rénovation du logement peu de temps avant le bail conclu avec Madame [H], ces interventions ne portaient pas sur les désordres reprochés par l’[Localité 6] PACA et constatés par le procès-verbal d’huissier du 26 septembre 2025 .

Sur le système électrique :

Le constat de L’[Localité 6] du 15 avril 2025 fait état de fils et dominos apparents et de présence de douilles de chantier .
Cependant l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucun fil électrique ni dominos apparents dans le logement le 3 avril 2023 et Madame [F] produit au dossier une facture de la société du 18 mars 2023 détaillée démontrant que l’entreprise ELEC 2000 a réalisé à cette date la création de l’installation électrique du logement .
La nature des désordres constatés le 15 avril 2025 deux ans après la prise à bail ne permet pas de retenir ces anomalies comme imputable à une défaillance de la bailleresse .

Néanmoins, les rapports versés au dossier et la facture du 4 juillet 2025 de la société 2AD démontre que Madame [F] a fait réaliser un diagnostic des installations d’électricité, un diagnostic de performance énergétique et d’exposition au plomb et à l’amiante le 3 juillet 2025 .
L’attestation de l’entreprise ELEC 2000, démontre que Madame [F] a sollicité l’intervention de cette entreprise pour remédier aux éventuels problèmes électriques et que, si ladite entreprise a procédé au remplacement de la VMC dans les combles le 7/08/2025, le défaut de disponibilité de la locataire n’a pas permis à l’entreprise de poursuivre les opérations demandées.

Sur les aérations :

Madame [F] justifie par la production au dossier de l’attestation de l’entreprise BUËCH MENUISERIE du 15 septembre 2025, que 4 entrées d’air pour mesuiserie PVC ont été posées sur les fenêtres du logement litigieux à cette date .

Elle justifie également par le rapport d’intervention du 1/09/2025 de la société ECO HOME, installatrice du poele à bois, avoir satisfait à son obligation de faire installer une arrivée d’air direct au mur .

Ainsi Madame [F] a mis en oeuvre les mesures nécessaires à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement qui lui était demandé par l’arrêté préfectoral du 30 avril 2025 .

Les éléments du dossier ne permettent pas de lui reprocher de ne pas avoir obtenu la réalisation de la totalité des travaux et d’en justifier dans le délai imparti par l’ arrêté préfectoral du 30 avril 2025 mais la nature des désordres constatés le 15 avril 2025 implique leur existence à la date de signature du bail qui doit être annulé .

Sur la demande de restitution des loyers perçus :

La nullité du bail entraîne la restitution des loyers .
Madame [H] justifie, par la production au débat des quittances du mois de juin 2023 au mois de janvier 2024, et de son relevé de compte bancaire ,du paiement des loyers à hauteur de 6 263 €, somme dont elle est bien fondée à demander la restitution à la défenderesse.

Force est de constater que Madame [H] a pu, malgré certains désagréments indéniables, loger du 3 avril 2023 au 26 janvier 2026 dans le logement appartenant à Madame [F] .
En application de l’arrêté préfectoral notifié à la locataire le 5 mai 2025, les loyers n’étaient plus exigibles à compter du 5 juin 2025 .
Ainsi, si la restitution intégrale des loyers était ordonnée, la locataire aurait été logée gratuitement durant toute cette période, ce qui constituerait un appauvrissement pour Madame [F] sans cause légitime et un enrichissement pour Madame [H] .

Il y a lieu de condamner Madame [H] à verser à Madame [F] une indemnité d’occupation de 400 € par mois pour la période dont elle justifie du paiement des loyers à savoir du 3 avril 2023 au mois d’août 2024 soit la somme de 6.400 € en application de l’article 1303 du code civil .

En conséquence Madame [H] doit être déboutée de sa demande de paiement de la somme de 12. 500 € au titre de la restitution des loyers dont elle ne justifie le paiement qu’à hauteur de 6 263 €.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’inexécution dolosive du contrat :

Madame [H] ne justifie pas du bien fondé de sa demande de dommages et intérêts qu’elle ne fonde ni en fait ni en droit .

Elle doit être déboutée de sa demande .

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [H] doit être condamnée à payer la somme de 1 000 € à la défenderesse doit être déboutée de sa demande à ce titre .

En application de l’article 696 du code de procédure civile Madame [H] doit être condamnée aux dépens .

PAR CES MOTIFS :