TJ 05061, 3 mars 2026, RG 25/00104

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 03 Mars 2026

N°

N° RG 25/00104 - N° Portalis DBWP-W-B7J-C3J3

PRESIDENT : Mireille CAURIER-LEHOT, Vice -présidente du tribunal judiciaire de Gap

GREFFIER : Vincent DEVINEAUX, présent lors des débats et du prononcé

DEBATS :

A l’audience publique du deux Décembre deux mil vingt cinq, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries. L’affaire a été mise en délibéré au dix février deux mille vingt six puis prorogée à la date de ce jour, trois Mars deux mil vingt six.

---

DEMANDERESSE :

Madame [X] [V]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] / FRANCE
représentée par Maître Frédéric VOLPATO de la SCP LEGALP, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ANALORA 2 Immatriculée du RCS de [Localité 2] sous le n° 831.326.376, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [J] [U], domicilié en cette qualité audit siège
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Anne VALLEE de la SELARL ALPAZUR AVOCATS, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

Copies et exécutoires délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 28 octobre 2009, Mme [X] [V] a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée, ci-après SARL ANALORA 2, pour une durée de neuf ans, des locaux à usage commercial au sein du lot de copropriété n°9 qu’elle détient, celui-ci se trouvant dans l’ensemble immobilier “[Adresse 3]” situé [Adresse 4] à [Localité 2] (05), moyennant un loyer annuel de 16 440 euros soit 1 370 euros mensuels auquel s’ajoute une provision sur charges de 30 euros.

Le bail commercial a été renouvelé depuis le 28 octobre 2018 par tacite reconduction.

Par acte notarié en date du 16 juin 2022, les parties ont conclu un renouvellement dudit bail, qui prévoit notamment une clause résolutoire de plein droit en cas de manquement du preneur à ses obligations.

Le 16 janvier 2024, Mme [X] [V] a engagé une procédure devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Gap en raison d’un écoulement d’eau au sein du lot numéro 1 de la copropriété “[Adresse 3]”, qui lui appartient également.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2024, un expert judiciaire a été désigné.

Alors que les opérations d’expertise sont encore en cours, l’expert a constaté notamment que les infiltrations d’eau proviennent également du local exploité par la SARL ANALORA 2 (lot numéro 9), et notamment de la terrasse dont cette dernière a la jouissance et sur laquelle Mme [X] [V] prétend que le preneur a effectué des travaux sans son autorisation.

Par ordonnance du 16 juillet 2024, le juge des référés a rendu commune et opposable les opérations d’expertise à la SARL ANALORA 2.

Le 25 mars 2025, Mme [X] [V] a fait délivrer un commandement de payer à la SARL ANALORA 2 visant la clause résolutoire insérée au bail aux fins de solliciter le paiement de l’arriéré de loyers arrêté en mars 2025 pour un montant de 9 522,53 euros.

Par acte du 03 juin 2025, Mme [X] [V] fait assigner la société la SARL ANALORA 2 devant le juge des référé aux fins principlement de faire constater la résolution de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement du loyer et de voir ordonner l’expulsion du preneur.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, Mme [X] [V] demande au tribunal judiciaire de céans de :
-LA DECLARER recevable et bien fondée en ses prétentions,
-REJETER l’intégralité des demandes, fond et conclusions de la SARL ANALORA 2 et en prononcer l’entier débouté,
-CONSTATER que, par application de la clause résolutoire, le bail commercial renouvelé le 16 juin 2022 entre Madame [X] [V] et la Société ANALORA 2, portant sur un local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 3], est résilié de plein droit depuis le 25 avril 2025 et que la Société ANALORA 2 occupe sans droit ni titre lesdits locaux depuis cette même date du 25 avril 2025,
-ORDONNER l”expulsion de la Société ANALORA 2 et de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et également sous astreinte de 500 euros par jour de retard courant à compter de la signification de la décision à intervenir, des entiers locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 3],
-CONDAMNER par provision la Société ANALORA 2 au paiement des loyers jusque-là non acquittés, des mois de janvier, février, mars et avril 2025, soit un montant de 3 976 € après qu'il soit fait déduction d'un paiement de 5 000 € intervenu le 28 avril 2025,
-CONDAMNER par provision la Société ANALORA 2 au paiement de la taxe foncière de l’année 2024, soit un montant de 2 616 €,
-CONDAMNER par provision la Société ANALORA au paiement de la taxe foncière de l’année 2025, au prorata, depuis janvier jusqu’à novembre 2025 inclus soit un montant de 2 398 €,
-CONDAMNER par provision la Société ANALORA 2 à payer à Madame [X] [V] une indemnité d’occupation mensuelle de 3 366 euros, et ce à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs au titre des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 2],
-CONDAMNER la Société ANALORA 2 à payer à Madame [X] [V] une somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ,
-CONDAMNER la Société ANALORA 2 aux entiers dépens, y compris le droit proportionnel alloué aux Commissaires de justice, en ce compris le coût du Commandement de payer délivré en date 25 mars 2025.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2025, la SARL ANALORA 2 demande de :
-dire qu’elle est recevable et bien fondée en ses prétentions
-dire que la clause résolutoire est mise en jeu de mauvaise foi,
-dire qu’il existe des contestations sérieuses quant aux créances alléguées,
-débouter Mme [X] [V] de l’ensemble de ses prétentions,
subsidiairement
-suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder les plus larges délais de grâce à la SARL ANALORA 2,
en toute hypothèse,
-condamner Mme [X] [V] à verser à la SARL ANALORA 2 la somme de 2 500€ au titre des faits irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens et émoluments de recouvrement

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Enfin, aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que si le preneur peut valablement se prévaloir de l’exception d’inexécution afin de suspendre le paiement du loyer et des charges en raison d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien, c’est à la condition que le preneur soit dans l’impossibilité totale de jouir des lieux.

En l’espèce, par acte du 25 mars 2025, Mme [X] [V] a fait délivrer à la SARL ANALORA 2 un commandement de payer l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de mars 2025, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 16 juin 2022 et manifestant au débiteur l’intention de s’en prévaloir à défaut de règlement des sommes dues dans le mois suivant la signification dudit commandement.

La SARL ANALORA 2, qui ne nie pas ne pas avoir procédé au règlement des sommes dues, soutient qu’elle ne peut plus exploiter son fonds de commerce en raison du manquement par la bailleresse à son obligation de délivrance conforme, au vu des désordres affectant le bien. Le preneur invoque ainsi à son profit l’exception d’inexécution du contrat de bail.

En effet, la SARL ANALORA 2 fait état de nombreuses difficultés pour exploiter le local, notamment en raison de l’obstruction des canalisations d’évacuation des eaux pluviales situées sur la terrasse et la survenance d’infiltration d’eau au sein dudit local.

Or, le compte rendu de l’expert suite aux accedits des 11 septembre et 1er octobre 2025 relève la présence, sous la terrasse, d’un ancien traitement d’étanchéité totalement dégradé ainsi qu’un niveau d’humidité élevé au sein du local, la SARL ANALORA 2 déclarant avoir effectué toutes les diligences pour remettre le local en état. A cet effet, elle indique avoir été contrainte d’entreposer son mobilier de terrasse à l’intérieur du local.

Ainsi, la demande de résiliation de plein droit du bail formée par Mme [X] [V] se voit opposer une contestation par le preneur liée au caractère totalement inexploitable du local commercial du fait des manquements de cette dernière et au fait que ledit commandment de payer a été délivrée de mauvaise foi.

Or, il existe en l’espèce une contestation suffisamment sérieuse faisant obstacle à ce que
l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée par le juges des référés, juge de l’évidence
et non juge du fond.

D’autre part, la SARL ANALORA 2 invoque le non-respect par la bailleresse de l’article
L145-40-2 du Code de commerce selon lequel “Un état récapitulatif annuel des charges,
incluant la liquidation des comptes de charges et les remboursements ou appels des
écarts par rapport aux provisions appelées sera communiqué annuellement au Preneur”,
auquel le contrat de bail fait référence.

Elle soutient que Mme [X] [V] a fait notifier le commandement de payer de
mauvaise foi, au motif qu’elle ne lui a pas adressé un récapitulatif annuel des charges
conformément aux dispositions et stipulations susvisées, étant précisé que la bailleresse ne
conteste pas avoir manqué à cette obligation.

Or, il est de jurisprudence constante que dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause
résolutoire, le commandement de payer doit être délivré de bonne foi.

En effet, en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, le bailleur a l’obligation de
communiquer l’état récapitulatif annuel au preneur, au plus tard le 30 septembre de l’année
suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le
délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.
Le bailleur est d’ailleurs soumis à une obligation de communication des justificatifs du
montant des charges, et doit les adresser au preneur qui en formule la demande sans pouvoir
seulement les tenir à sa disposition.

Ainsi, dans la mesure où la SARL ANALORA 2 remet en cause la bonne foi de la délivrance
du commandement de payer par le bailleresse du fait du non-respect de l’article L145-40-2
précité que celle-ci ne conteste pas, il existe une contestation suffisamment sérieuse faisant
obstacle à ce que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée par le juge des référés,
qui n’a pas le pouvoir de statuer sur une question de fond.
Ainsi, l’ensemble des demandes de Mme [X] [V], qu’elles portent tant sur
l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du preneur et la condamnation à une
indemnité provisionnelle d’occupation, que sur la condamnation à une somme provisionnelle
au titre de l’arriéré locatif et des taxes foncières, ne pourront qu’être rejetées, en l’état de
référé.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [V], partie
perdante, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du
commandement de payer.

De même, l’équité commande de condamner Mme [X] [V] à payer à la SARL
ANALORA 2 la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :