TJ 95500, 7 août 2026, RG 26/00189

DU 07 Août 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00189 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PB7C

Code NAC : 30B
S.A.S.U. PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT
C/
S.A.S. SKY MAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S.U. PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Aurélie KHAYAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B714 et Me Delphine PINON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 246

DÉFENDEUR

S.A.S. SKY MAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Carole COFFY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 118

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Débats tenus à l’audience du 1er juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 7 aout 2026

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Selon acte sous signature électronique du 24 juillet 2020, la société AMETHYSTE REAL ESTATE a consenti un bail civil à la société SKY MAT, portant sur un terrain d’une superficie de 30a 45ca sis [Adresse 3] pour une durée de six années entières et consécutives, commençant à courir le 23 juillet 2020, moyennant un loyer annuel de base de 60.000 euros hors taxes et hors charges, outre le bénéfice d’une franchise de loyer de trois mois et le versement d’un dépôt de garantie de 15.000 euros.

Selon acte authentique en date du 8 juillet 2022, la société AMETHYSTE REAL ESTATE a vendu les droits et biens immobiliers sis [Adresse 3] à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT.

Le 31 octobre 2025, la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société SKY MAT, portant sur la somme de 19.582,73 euros en principal et frais.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT a fait assigner en référé la société SKY MAT devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir, notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de la société SKY MAT et condamner cette dernière à lui payer diverses sommes provisionnelles au titre de la dette locative, de l’indemnité d’occupation et des pénalités contractuelles.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit, excepté pour des opérations de crédit-bail en matière mobilière.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er juillet 2026 à laquelle les parties, représentées par leur avocat, ont été entendues en leurs observations et conclusions.

Aux termes de ses conclusions visées à l’audience, la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT demande au juge des référés de :
Constater que le contrat de bail signé le 24 juillet 2020 a été résilié de plein droit le 30 novembre 2025 ; Ordonner l’expulsion de la société SKY MAT et de tout occupant de son chef de l’ensemble des locaux objets du contrat de bail commercial, situés [Adresse 4], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ; Condamner la société SKY MAT au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30 novembre, à laquelle s’ajouteront les charges et taxes locatives ; Fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société SKY MAT à la somme de 6 740,29 euros par mois, majorés de l’intérêt calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de 6 points ;Condamner la société SKY MAT à payer à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT les provisions suivantes : 65.159,50 euros à titre de provision sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 05 juin 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2025 ; 6.515,95 euros TTC à titre d’indemnité en application de l’article 16 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ; 40 441,74 euros à titre de provision sur l’indemnité prévue à l’article 16 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ; Ordonner que le dépôt de garantie reste acquis à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT ; Ordonner la capitalisation des intérêts échus ; Rejeter la demande de délais de paiement formulée par la société SKY MAT ;Condamner la société SKY MAT à payer à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société SKY MAT aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Elle actualise oralement la dette locative à 45.346,17 euros et demande au juge des référés de rejeter la demande de délais de paiement formulée par la société SKY MAT ;

Aux termes de ses conclusions visées à l’audience, la société SKY MAT demande au juge des référés de :
Dire et juger que les prétentions de la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT se heurtent à un motif de contestation sérieuse, en l’espèce une irrecevabilité des prétentions de la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT à l’égard de la société SKY MAT, du fait de l’absence de qualité à agir opposable au défendeur,Se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir,Condamner la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT à payer à la société SKY MAT la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,Condamner la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT aux entiers dépens.Elle fait état d’un virement instantané de 25.126 euros réalisé la veille de l’audience et sollicite oralement à titre subsidiaire la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement pour le solde de la dette s’élevant à 20.220,88 euros, en deux échéances, la première devant intervenir fin juillet 2026 et la seconde fin août 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 07 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’opposabilité du commandement de payer

Il est constant que le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l'intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte tenu de l'absence de contestation sérieuse.

Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. »

L’article 1225 du code civil prévoit également que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. 

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Sur la qualité à agir de la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT et la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire
La société SKY MAT soulève l’existence de contestations sérieuses tirées de l’irrecevabilité des demandes de la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT et à défaut de leur inopposabilité à la société SKY MAT. Elle fait valoir que le bail a été conclu avec la société AMETHYSTE REAL ESTATE et non avec la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT, que le commandement de payer mentionne un avenant au bail en date du 25 mai 2021 dont elle n’a pas eu connaissance et que la cession de bien ne lui a été pas notifiée valablement, de sorte qu’elle ne lui est pas opposable. Elle soutient que le courrier du 26 septembre 2022 mentionne un changement de dénomination du bailleur et non un transfert de droit par le biais d’une vente. Au vu de ces éléments, elle argue de l’absence de qualité à agir de la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT à son encontre et de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

En réplique, la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT fait valoir que l’avenant du 25 mai 2021, portant sur une réduction de l’emprise du terrain loué et une franchise de loyer de 6 mois sur l’année 2021, a été signé par la défenderesse et qu’elle en avait parfaitement connaissance. Elle expose que l’acte de vente du 8 juillet 2022 démontre que la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT est propriétaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2] comprenant les parcelles sections CX [Cadastre 1] et [Cadastre 2] données à bail à la société SKY MAT. Elle soutient que la vente d’un immeuble donné à bail n’emporte par résiliation de ce dernier mais substitution de l’acquéreur dans la position de bailleur. Elle ajoute que le courrier d’information du 26 septembre 2022 ne laisse subsister aucun doute sur le changement d’identité du bailleur et que toutes les factures émises depuis, sont au nom de la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT.

En l’espèce, le bail conclu le 24 juillet 2020 entre la société AMETHYSTE REAL ESTATE et la société SKY MAT porte sur un terrain d’une superficie de 30a 45ca sis [Adresse 6] [Localité 3], plus spécifiquement les parcelles cadastrées sections BX [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Il résulte de l’attestation notariée du 26 septembre 2022 que par acte notarié reçu le 8 juillet 2022 par Maître [X] [I], notaire à [Localité 4], la société AMETHYSTE REAL ESTATE a vendu au profit de la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT les droits et biens immobiliers sis à [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 9] » (section BD n°[Cadastre 3]), à [Localité 5] (sections BH numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]) et à [Localité 6] (sections BX numéros [Cadastre 8], [Cadastre 4], [Cadastre 9], [Cadastre 3], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 10], [Cadastre 11]).

En conséquence, il n’est pas sérieusement contestable que la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT est propriétaire des parcelles objets du bail civil conclu le 24 juillet 2020.

Or, il est constant qu’en matière de transfert de propriété d’un bien loué, le bail survit au changement de propriétaire. Ainsi, le nouveau propriétaire reprend à son compte l’ensemble des droits et obligations du bailleur initial vis-à-vis du locataire. S’agissant du locataire, le changement de propriétaire ne modifie pas ses droits et obligations, il doit continuer à payer son loyer et respecter les autres conditions du bail comme auparavant.

Par ailleurs, si le courrier du 26 septembre 2022 ayant pour objet « Modification Identifié Bailleur » fait état d’un changement de dénomination de la S.A.S. AMETHYSTE REAL ESTATE devenue S.A.S. PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT, l’attestation notariée susvisée et l’extrait K-bis de ladite société étaient annexés au courrier, de sorte que la défenderesse ne pouvait ignorer le transfert de propriété. En tout état de cause, il n’existe aucune obligation pour l’ancien ou le nouveau bailleur de notifier la cession des biens objet du contrat de bail au locataire.

En conséquence, il n’est pas contestable que l’acte de vente est parfaitement opposable à la société SKY MAT et que la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT, en qualité de bailleur, a qualité à agir contre la défenderesse.

S’agissant du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 31 octobre 2025 par la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT, il vise le contrat de bail civil du 24 juillet 2020, l’avenant n°1 au bail du 25 mai 2021 et l’acte de vente notarié du 8 juillet 2022 notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 26 septembre 2022.

Dans ces conditions, et au vu des développements supra, la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT avait qualité pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société SKY MAT et il n’existe aucune contestation sérieuse sur ce point

Par ailleurs, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Le bail conclu le 24 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article18) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû (…) et un mois après un commandement ou une mise en demeure par exploit d’huissier demeuré infructueux, le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 31 octobre 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il est établi que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Ainsi, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 30 novembre 2025.

Sur la dette locative, les délais de paiement et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur la dette locative
La société demanderesse verse à l’audience du 1er juillet 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 45.346,17 euros arrêtée au 05 juin 2026 suite à un virement de 19.813,33 euros le 04 juin 2026.En revanche, il apparait que le commandement de payer du 31 octobre 2025 a été facturé le 21 novembre 2025 à hauteur de 201,91 euros alors que ces frais relèvent des dépens, de sorte qu’ils seront déduits de la dette locative.

La défenderesse fait état d’un virement de 25.126,19 euros exécuté le 30 juin 2026 dont elle justifie.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société SKY MAT n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 45.144,26 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 04 juin 2026 et il convient de condamner la société SKY MAT par provision au paiement de cette somme en deniers ou quittances.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors, il conviendra de condamner la société SKY MAT par provision au paiement de la somme de 45.144,26 euros en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 19.381,33 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus. Il sera également fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.

Sur les délais de paiements
Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société SKY MAT demande des délais de paiement en deux échéances, l’un devant intervenir fin juillet 2026 et la seconde fin août 2026. Elle allègue de sa bonne foi et des divers paiements intervenus récemment.

La société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT s’oppose à l’octroi de délais.

Au vu des circonstances de l’espèce, et des sérieux efforts de paiement de la défenderesse, il y a lieu d’accorder des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du Code civil, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d'une seule échéance, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société défenderesse, si besoin avec le recours à la force publique et la société SKY MAT ne sera plus redevable d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur les demandes relatives aux pénalités contractuelles

Sur la clause pénale
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule « à défaut de paiement de toutes dues par le preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’un pli de rappel consécutif à cette défaillance, comme en tout hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise ne demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 6% hors taxes à titre d’indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable.
La somme réclamée au titre de la clause pénale est prévue au contrat, n’est pas contestée et n’apparait pas manifestement excessive puisqu’elle n’excède pas les 10% habituels en la matière. 

En revanche, la société défenderesse justifie d’un virement instantané de 25.126 euros, de sorte que le solde de la dette s’élèverait à 20.220,88 euros, il convient de faire droit à la demande à hauteur de 1.213,25 euros correspondant à 6% de la dette non contestable (20.220,88 euros).

Dès lors, la société SKY MAT sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 1.213,25 euros à la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT à ce titre.

Sur la non restitution du dépôt de garantie et l’indemnité forfaitaire conventionnelle
Le contrat de bail conclu le 24 juillet 2020 stipule
« En outre, à titre d’indemnité forfaitaire conventionnelle et irrévocable, pendant le temps nécessaire à la relocation, estimée forfaitairement à six mois à compter de la reprise des lieux par le bailleur, il sera dû une somme égale au loyer qui aurait été perçu pendant cette période par le bailleur et ce, sur la base du loyer exigible pendant la dernière année de location ainsi que tous les frais de commercialisation payés par le bailleur.
En cas de résiliation du bail autre que contractuelle, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premières réparations de son préjudice, le bailleur se réservant par ailleurs la possibilité de toute autre action et demande. »

En l’espèce, la clause résolutoire étant suspendue et le bail non résilié, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SKY MAT, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société PARIS PROPERTIES DEVELOPPEMENT le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société SKY MAT à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS