TJ 95500, 7 août 2026, RG 26/00436
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Texte de la décision
DU 07 Août 2026 Minute numéro :
N° RG 26/00436 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PJEE
Code NAC : 82C
Monsieur [O] [H]
C/
S.D.C. DU [Adresse 1]
Société SERGIC
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge
LA GREFFIERE : Isabelle PAYET
LES PARTIES :
DEMANDEUR
Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Caroline BINET de la SELARL BINET ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J 48, Maître Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154
DÉFENDEURS
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société SERGIC [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3],
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Marie-yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 62
Société SERGIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Marie-Noël LYON de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, et Me Emilie DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1155
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Débats tenus à l’audience du 01 Juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
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Par exploits en date du 3 novembre 2025, [O] [H] a fait assigner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS SERGIC [Localité 1], et la SAS SERGIC au visa de l’article 835 al 2 du code de procédure civile aux fins de voir :
Faire injonction à SERGIC, Syndic, et au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] d’exécuter les travaux urgents d’étanchéité et de mise hors d’eau nécessaires sur la toiture de l’immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, sur le fondement du trouble manifestement illicite, et de l’obligation légale du Syndic d’agir en urgence pour la sauvegarde de l’immeuble,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 2] [Adresse 7], à titre provisionnel, à verser une somme de 9.000 € à valoir sur l’indemnisation intégrale des préjudices matériels et de jouissance subis,
Dispenser en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [H] de toute condamnation afférente aux dommages et intérêts mis à la charge du Syndicat des copropriétaires et participation aux frais de procédure, lesquels seront répartis entre les autres copropriétaires.
A titre subsidiaire
Désigner un Expert,
CONDAMNER solidairement SERGIC et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] au paiement de la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du CPC,
CONDAMNER solidairement SERGIC et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens au titre de l’article 699 du CPC,
Par conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement, la SAS SERGIC conclut au rejet de l’ensemble des demandes et sollicite la condamnation du demandeur à lui payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Par conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] conclut au débouté de l’ensemble des demandes et sollicite une extension de la mission d’expertise ainsi que 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ;
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes en principal :
En vertu des dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civile “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire” ;
Il convient de rappeler que le trouble manifestement illicite visé désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui,directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit ;
En outre, le juge des référés est le juge de l’évidence ;
[O] [H] fonde sa demande sur la responsabilité de plein droit du Syndicat des copropriétaires en vertu des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sur la responsabilité pour faute du syndic ;
A l’appui de ses demandes, [O] [H] expose que depuis le 9 octobre 2024 il n’a cessé de solliciter la SAS SERGIC, Syndic de l’immeuble, afin qu’il intervienne au sujet d’un problème de fuites touchant la toiture de la copropriété, fuites qui ont eu pour conséquences d’une part, un dégât des eaux dans son appartement et d’autre part, et conséquemment, une impossibilité de pouvoir mettre son appartement en location ou d’envisager de le vendre ;
Il fait valoir que Maître [N], Commissaire de justice a fait les constatations suivantes :
“En arrivant sur place je constate que l’appartement est en cours de rénovation. Je relève dans le séjour la dépose complète de toute l’isolation et du placo sous la sous pente où se trouve le vélux.
L’ensemble de la partie sous pente dans le séjour est totalement déposé,
La toiture est totalement apparente.
Je relève que les poutres sont largement usagées, certaines sont très endommagées et s’effritent.
Je procède à la prise de photographies pour étayer mes propos.
Je constate à l’aide d’un testeur d’humidité de marque BOSCH la présence d’humidité. Je procède à différentes mesures.
Les mesures oscillent entre 22.5 % et 46.6%.
Je relève au niveau des soubassements des murs des marques et traces de champignons noirâtres de type « humidité ».
Je constate également des auréoles et taches sur la dalle béton.” ;
Il affirme qu’au regard de ce procès-verbal de constat, il est très largement prouvé que la toiture de l’immeuble présente un état de vétusté incontestable, ce qui occasionne de multiples infiltrations chez lui depuis plusieurs mois, ce qui l’a contraint à la dépose de toute l’isolation au sein de son logement, isolation que ne peut être reprise sans que préalablement, les travaux nécessaires à la réfection de la toiture ne soient réalisés et qu’il était ainsi confirmé à SERGIC l’urgence à intervenir, ce procès-verbal de constat lui ayant été dénoncé par acte de Commissaire de justice en date du 24 juillet 2025 alors que ni le Syndicat des copropriétaires, ni SERGIC n’ont, à ce jour, agi pour pallier les désordres qu’il dénonce ;
Cependant, il résulte d’un rapport d’intervention de l’entreprise ATTILA du 13 décembre 2025 que lors du démontage du placoplâtre dans l’appartement du demandeur sous les toits, certaines tuiles ont été déplacées et un liteau a été cassé, ce qui a permis à l’eau de s’infiltrer par les tuiles mécaniques qui étaient mal positionnées ;
Il apparaît donc que les travaux entrepris par [O] [H] sont susceptibles d’être la cause des dommages évoqués ;
En outre, il résulte d’un mail de ce dernier en date du 20 février 2025 que celui-ci a procédé à l’installation d’une aération pour une sortie VMC sans aucune autorisation de la copropriété susceptible d’être à l’origine des désordres sur la toiture ;
Dès lors, il apparaît qu’il existe une incertitude sur la cause des désordres, ceux-ci pouvant être imputables aux travaux effetués par [O] [H], de sorte que ni les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ni la responsabilité pour faute du syndic ne seraient applicables au cas de l’espèce ;
Il y aura donc lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de ses demandes en principal ;
Sur la demande d’expertise :
En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé” ;
En l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 du Code de procédure civile est établi ; la mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après qui tiendra compte de la demande d’extension de mission du Syndicat des Copropriétaires ;
Sur les autres demandes :
Les défendeurs ne peuvent être qualifiés de parties perdantes et il y aura lieu en conséquence de débouter [O] [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de mettre les dépens à sa charge ;
Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires, du [Adresse 5] et de la SAS SERGIC le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu en conséquence de rejeter leur demande à ce titre ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes en principal ;
ORDONNONS une mesure d’expertise et désignons en qualité d’expert :
lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
avec pour mission de :
- Convoquer les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties ;
- Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;
- Se rendre sur les lieux en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ;
- Relever et décrire les désordres expressément mentionnés dans l’assignation et dans les conclusions du Syndicat des Copropriétaires visées à l’audience du 1er juillet 2026 affectant la toiture et la charpente de l'immeuble litigieux et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;
- En détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;
- Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
- Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;
- Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;
- Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
- En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’oeuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;
DONNONS à l’expert mission de concilier les parties, sous réserve de leur accord ;
FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;
DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;
DISONS que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE, et qu’il déposera son rapport dans le délai de 12 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;
DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;
DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;
DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;
DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;
DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
FIXONS à la somme de 3 600 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par [O] [H] pour 2/3 et par le Syndicat des Copropriétaires, du [Adresse 5] pour 1/3 entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai maximum de 2 mois à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;
DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
DISONS que dans les 2 mois à compter de sa désignation l’expert indiquera le montant de sa rémunération définitive prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du Code de Procédure Civile ;
DISONS qu’en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;
REJETONS les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
LAISSONS les dépens à la charge de la partie demanderesse.
Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision numérique a été signée par le greffier
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
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