TJ 95500, 7 août 2026, RG 26/00547

DU 07 Août 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00547 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PIZE

Code NAC : 30B
S.A.R.L. FONCIERE PETRUS
C/
S.A.R.L. OPTIQUE DU CENTRE
Monsieur [M] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.R.L. FONCIERE PETRUS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Chantal ALANOU-FERNANDEZ de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9, et Me Frédéric LEVADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L007

DÉFENDEURS

S.A.R.L. OPTIQUE DU CENTRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non représentée

Monsieur [M] [T], demeurant [Adresse 3]
non représentée

CREANCIER INSCRIT

NATIOCREDIMURS, créancier inscrit, dont le siège social est sis [Adresse 4],
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Débats tenus à l’audience du 1er juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 07 Août 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 19 mars 2019, la S.A.R.L. FONCIERE PETRUS a consenti un bail commercial à M. [U] [C] et Mme [H] [L] épouse [E] agissant au nom et pour le compte de la S.A.R.L. OPTIQUE DU CENTRE en cours de formation à cette date, portant sur un local commercial sis à l’angle de l’[Adresse 2] et la [Adresse 5] à [Localité 1], dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er mai 2019, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 15.500 euros.

Par acte sous signature privée du 18 mai 2022, la S.A.R.L. OPTIQUE DU CENTRE a cédé son droit au bail à M. [M] [T] intervenant pour le compte de la S.A.RL. OPTIQUE DU CENTRE en cours de formation à cette date.

Par acte du 18 mai 2022, M. [M] [T] s’est porté caution solidaire de la S.A.RL. OPTIQUE DU CENTRE.

Le 18 février 2026, la S.A.R.L. FONCIERE PETRUS a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. OPTIQUE DU CENTRE, portant sur la somme de 10.247,98 euros en principal et frais.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 28 et 30 avril 2026, la S.A.R.L. FONCIERE PETRUS a fait assigner en référé M. [M] [T] en sa qualité de caution solidaire et la S.A.S. OPTIQUE DU CENTRE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
Déclarer acquise au profit de la société FONCIERE PETRUS la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 19 mars 2019 et ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS OPTIQUE DU CENTRE ainsi que celle de tous occupants de son chef, du local commercial sis à l’angle de l’[Adresse 2] et la [Adresse 5] à [Localité 1], dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2], et ce avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier si besoin est,Ordonner le transfert du mobilier garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au Président du tribunal, aux frais et risques exclusifs de la SAS OPTIQUE DU CENTRE,Condamner in solidum la SAS OPTIQUE DU CENTRE et M. [M] [T] en sa qualité de caution et dans les limites de son engagement, à payer à la société FONCIERE PETRUS à titre provisionnel une indemnité d’occupation trimestrielle de 6.090,80 euros, en tut cas égale au montant des loyers et charges TTC normalement exigibles et ce, jusqu’à libération effective des lieux,Condamner in solidum la SAS OPTIQUE DU CENTRE et M. [M] [T] en sa qualité de caution et dans les limites de son engagement, à payer à la société FONCIERE PETRUS à titre provisionnel la somme de 1 071,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2026 et jusqu’à parfait paiement, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de l’ordonnance à intervenir, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
Condamner in solidum la SAS OPTIQUE DU CENTRE et M. [M] [T] en sa qualité de caution et dans les limites de son engagement, à payer à titre provisionnel à la société FONCIERE PETRUS l’indemnité forfaitaire prévue au bail correspondant à une majoration de 5% des sommes dues par le locataire au bailleur, soit à ce jour la somme de 503,57 euros,Condamner in solidum la SAS OPTIQUE DU CENTRE et M. [M] [T] à payer à la société FONCIERE PETRUS la somme de 2.000 euros eu titre de l’article 700 du code de procédure civil,Condamner in solidum la SAS OPTIQUE DU CENTRE et M. [M] [T] à payer à la société FONCIERE PETRUS tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er juillet 2026 à laquelle la S.A.S. OPTIQUE DU CENTRE et M. [M] [T], cités par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’était pas représentés.

La S.A.R.L. FONCIERE PETRUS a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 07 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu le 19 mars 2019 contient une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut par le preneur d’exécuter l’une quelconque des clauses, charges et conditions du présent bail ou des dispositions légales ou réglementaires qui lui sont applicables, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou ses accessoires, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après un commandement de payer ou d’exécuter contenant une déclaration par ledit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai, nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 18 février 2026 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 18 mars 2026 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Sur l’arriéré locatif
La société demanderesse verse à l’audience du 1er juillet 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 14.027,57 euros arrêtée au 29 juin 2026 et sur lequel apparait un virement de 10.000 euros le 07 mai 2026.

Le défendeur n'étant pas comparant à l'audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s'en tenir aux termes de l'assignation.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 10.071,55 euros au 19 mars 2026, échéance du 1er trimestre 2026 comprise.

En revanche, il apparait que des frais de commandement de payer sont facturés le 21 octobre 2025 à hauteur de 276,98 euros alors qu’ils relèvent des dépens, de sorte qu’ils seront déduits de la dette locative.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.S. OPTIQUE DU CENTRE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 9.794,57 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 19 mars 2026 et il convient de condamner la S.A.S. OPTIQUE DU CENTRE par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. OPTIQUE DU CENTRE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’indemnité forfaitaire
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 19 mars 2019 stipule « à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 5% à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable.

La clause dont il est demandé de faire application, qui s’apparente à une clause pénale, est prévue au contrat, n’est pas contestée et n’apparait pas manifestement excessive puisqu’elle n’excède pas les 10% habituels en la matière. 

Dès lors, la S.A.S. OPTIQUE DU CENTRE sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 489,72 euros à la S.A.R.L. FONCIERE PETRUS à ce titre.

Sur la condamnation solidaire de la caution

Il est rappelé que les contrats sont soumis aux lois en vigueur au jour de leur conclusion.

Selon l’article 2288 du code civil « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. »

Il résulte de l’acte de cautionnement solidaire en date du 18 mai 2022 que M. [M] [T] s’est portée caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, du paiement de toutes les sommes dues par la société en cours de formation, devenue la S.A.S. OPTIQUE DU CENTRE, au titre du bail, pendant toute la durée de ce dernier et de son renouvellement, dans la limite d’un an de loyers indexés et charges TTC, soit la somme de 20.385,60 euros, couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités de retard.

En l’espèce, l’acte de cautionnement apparait régulier dans la mesure où il respecte le formalisme exigé par les textes susvisés.

M. [M] [T] qui n’a adressé aucune conclusion dans la présente instance, ne discute pas de la validité dudit engagement. Il ne prouve pas non plus qu’il a procédé à un quelconque remboursement des sommes dues par la S.A.S. OPTIQUE DU CENTRE, dont il n’est pas contesté la défaillance.

Dès lors, l’obligation de M. [M] [T] de payer les sommes dues par la S.A.S. OPTIQUE DU CENTRE en vertu du bail, et au titre de la dette locative, des indemnités d’occupation courante et de l’indemnité forfaitaire en sa qualité de caution solidaire, n’apparait pas sérieusement contestable et il sera condamné solidairement au paiement de ces sommes dans la limité de 20.385,60 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. OPTIQUE DU CENTRE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.A.R.L. FONCIERE PETRUS le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.S. OPTIQUE DU CENTRE à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS