TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 26/00428

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00428 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PGXX

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

---

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. AUBEPINES
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D'OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [M]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Juin 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2023, la SCI AUBEPINES a donné à bail à Monsieur [J] [M] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 555,00 euros, et 46 euros de provisions sur charges.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 25 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, la SCI AUBEPINES a fait signifier à Monsieur [J] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1687,12 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 1er octobre 2025, la SCI AUBEPINES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Un l'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 13 janvier 2026

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2026, la SCI AUBEPINES a fait assigner Monsieur [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [M],condamner Monsieur [J] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2880,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et des saisies conservatoires, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 27 février 2026.

Par conclusions soutenues oralement à l'audience du 8 juin 2026 et signifiées à Monsieur [J] [M] le 26 mai 2026, la SCI AUBEPINES, représentée, demande de :
constater la résiliation judiciaire du bail au 13 janvier 2026,condamner Monsieur [J] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3087 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et des saisies conservatoires, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.La SCI AUBEPINES soutient que Monsieur [J] [M] a quitté les lieux sans donner congé et en déposant les clefs à l’agence de location. Elle estime que la résiliation du bail résulte dès lors du départ du locataire et de la remise acceptée des clés au bailleur ou à son mandataire. Elle relève qu’un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 13 janvier 2026 et que le constat de la résiliation doit intervenir à cette date.

Page

Elle ajoute que des dégradations locatives ont été constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Monsieur [J] [M], régulièrement assigné par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [J] [M], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la résiliation du bail

Il résulte d’une jurisprudence constante, d’une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d’autre part, que c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués.

Il faut donc constater que les clefs ont effectivement été remises ou que le bailleur a refusé de les recevoir.

En l’espèce, il est constant que les clés ont été remises au mandataire du bailleur au mois de janvier 2026, et qu’un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 13 janvier 2026.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le bail a pris fin le 13 janvier 2026 de manière certaine.

Dès lors, il y a lieu de constater que le bail conclu le 24 mai 2023 a pris fin le 13 janvier 2026.

Néanmoins, il n’y aura pas lieu de « constater la résiliation judiciaire du bail », la résiliation judiciaire ne pouvant résulter aux termes des articles 1224 et 1227 que d'une inexécution suffisamment grave du contrat, ce qui n’est pas soutenu en l’espèce.

Sur la demande en paiement

Sur les loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 mai 2023, du commandement de payer délivré le 1er octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 avril 2026, que la SCI AUBEPINES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté les sommes de 223,78 euros et 12,18 euros imputées pour des frais.

Il convient donc de retenir la somme de 2621,50 euros au titre des loyers et charges dus au 5 juin 2026.

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l'article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement. Les locataires ne peuvent être tenus à paiement au titre d'une usure « normale » des lieux. Lorsque les dégradations constatées excèdent cette usure normale et traduisent un défaut de soin et d'entretien du logement, le coût des réparations est mis à leur charge.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris le remplacement d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du code civil précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il résulte de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 25 mai 2023 et l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 13 janvier 2026 ainsi que de la facture établie par la société ENTREPRISE GENERALE DE PEINTURE ET DECORATION le 12 mars 2026 et de la facture établie par la SARL REMARK le 12 mars 2026 les éléments suivants :

Sur la clé de boîte aux lettres manquante

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que deux clés ont été remises au locataire lors de l’entrée dans les lieux, tandis qu’une seule clé a été restituée. Dès lors, il convient d’évaluer à 5 euros la somme due par le locataire à ce titre.

Sur l’entretien de la chaudière

Il appartient au locataire de faire procéder à l’entretien de la chaudière. Dès lors, en l’absence d’entretien, il convient d’imputer à Monsieur [M] la somme de 149 euros à ce titre.

Sur le nettoyage des murs du séjour, des vitres du séjour et du meuble de la salle d’eau

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le nettoyage est décrit comme « satisfaisant ». Il résulte de l’état des lieux de sortie que les murs sont à nettoyer, de même que les vitres, tandis que le nettoyage dans la salle d’eau est incomplet.

Cependant, il est impossible d’établir que l’état de nettoyage de ces éléments lors de la sortie des lieux est moins bon que lors de l’entrée dans les lieux, un nettoyage « satisfaisant » laissant penser que celui-ci laissait persister des éléments à nettoyer.

En conséquence, le nettoyage de ces éléments ne saurait être mis à la charge du locataire.

Sur la cuisine

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que la peinture des murs est neuve, tandis qu’aucune mention ne figure concernant les plafonds, qui sont dès lors présumés avoir été loués en bon état.

A l’inverse, il est établi dans l’état des lieux de sortie que le plafond et les murs sont tâchés. Ces désordres excédent l’usure normale des lieux pour une durée d’occupation de moins de trois ans. Il s’agit donc de dégradations imputables au locataire, qui seront réparées par l’allocation de la somme de 478 euros.

S’agissant de la hotte, celle-ci était en bon état lors de l’entrée dans les lieux, tandis qu’elle est manquante à la sortie, deux trous étant constatés dans le mur. Il s’agit donc d’une dégradation imputable au locataire, qui sera redevable de la somme de 176 euros à ce titre.

Sur le séjour

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le parquet est bon état et présente des traces de brûlures. A la sortie, le parquet est décrit comme étant en bon état, et une photographie établit l’existence de traces sur celui-ci. Ainsi, il n’est pas démontré l’existence de dégradations du parquet imputables au locataire, l’état du parquet à l’entrée et à la sortie étant semblable.

Aucune mention ne figure dans l’état des lieux de sortie quant à la présence d’une lampe solaire posée au mur. Dès lors, la demande de réparation de ce chef sera rejetée.

Sur la salle d’eau

L’état des lieux d’entrée mentionne que le miroir de la pharmacie est abîmé, tandis que l’état des lieux de sortie ne relève aucune dégradation sur le miroir de la pharmacie. Dès lors, le miroir de la pharmacie était déjà dégradé lors de l’entrée dans les lieux, et cette dégradation ne saurait être mise à la charge du locataire.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas l’absence du pommeau de douche. En conséquence, il n’est pas établi l’absence d’un pommeau de douche imputable au locataire.

Il résulte donc de ce qui précède que Monsieur [J] [M] est redevable de la somme de 808 euros au titre des dégradations locatives.

Ainsi, la somme totale due par Monsieur [J] [M] s'élève à 3429,50 euros.

Le montant du dépôt de garantie d'un montant de 555 euros a été retenu par la bailleresse, de sorte qu'il convient de le déduire des sommes dues par Monsieur [R] [B].

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [M] à payer à la SCI AUBEPINES la somme de 2874,50 euros, au titre des loyers, charges et dégradations locatives au 5 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er octobre 2025 sur la somme de 1687,12 euros, et de la signification des conclusions du 26 mai 2026 sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [M] aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner Monsieur [J] [M] à payer à la SCI AUBEPINES la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS