TJ 95500, 13 juill. 2026, RG 22/06501

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

13 Juillet 2026

N° RG 22/06501 - N° Portalis DB3U-W-B7G-M2SY
Code NAC : 50G

[R] [G] épouse [C]
[F] [C]
C/
[K] [H]
S.E.L.A. R.L . [L], ès qualité de liquidateur de S.A.S. S2LF IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 13 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, juge
Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 26 Janvier 2026 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026, lequel a été prorogé à ce jour.

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DEMANDEURS

Madame [R] [G] épouse [C], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me François SOUCHON, avocat au barreau de Chartres

DÉFENDERESSES

Madame [K] [H], née le 19 mars 1996 à [Localité 1] demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Marion DESPLANCHE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me John ARDITI idant au barreau de Nice

S.E.L.A. R.L . [L], prise en la personne de Me [M] [U], demeurant [Adresse 3], ès qualité de liquidateur de S.A.S. S2LF IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 882 279 037 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant compromis de vente du 17 avril 2022, Mme [K] [H] a vendu à M. [F] [C] et Mme [R] [G] épouse [C] qui ont accepté et se sont engagés à acquérir, quatre logements dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3], au prix de 412.000 €.

L’opération a été conclue par l’intermédiaire de l’agence immobilière l’Adresse [Localité 4] exploitée par la Société S2LF, titulaire d’un mandat exclusif de vente que lui avait confié Mme [K] [H].

Le compromis de vente prévoyait une réitération par acte authentique au plus tard, le 30 juillet 2022.

Il a été conclu sous les conditions suspensives particulières d’obtention d’un prêt par les acquéreurs, de réalisation de travaux et d’établissement de quittances de loyers à jour à la charge de la venderesse.

Les époux [C] obtenaient une offre de prêt de 412.000 € de la banque BOURSORAMA, le 10 mai 2012.

Le 27 juillet 2022, Mme [K] [H] adressait à l’agence immobilière un courriel dans lequel elle indiquait constater la caducité du compromis et confirmer l’absence de possibilité de procéder à la réitération de la vente en faisant valoir :
que la condition suspensive relative au fait « que l’immeuble soit raccordé au réseau public d’assainissement et qu’un certificat de conformité soit fourni par le vendeur avant la date de réitération des présentes » n’était pas réalisée ;qu’il existait à ce jour des incidents de paiement des loyers, de sorte qu’elle n’était pas mesure d’établir « des quittances de loyers mensuels à jour et sans retard ou défaut de paiement … » ; que cette condition suspensive n’était donc pas réalisée ;qu’au surplus, elle ignorait si les acquéreurs avaient obtenu leur financement et si la condition suspensive avait été levée dans le délai imparti.
Par courriel du 17 août 2022, les époux [C] proposaient de signer l’acte de vente début septembre en indiquant qu’ils acceptaient de lever les conditions suspensives relatives à l’assainissement et aux permis de louer et de signer en l’état. Ils précisaient qu’ils feraient réaliser les travaux nécessaires après la vente et demandaient que le prix de travaux s’élevant à 6.050 € suivant les devis établis soit déduit du prix d’acquisition.

En l’absence de réponse de leur venderesse, ils lui adressaient un courrier recommandé avec accusé de réception du 16 septembre 2022 la mettant en demeure d’exécuter ses obligations issues du compromis de vente du 17 avril 2022.

Ledit courrier leur étant revenu « Pli avisé et non réclamé », M. [F] [C] et Mme [R] [G] épouse [C] ont, par exploit du 22 novembre 2022, fait assigner Mme [K] [H] devant ce tribunal aux fins de voir :
juger que cette dernière était défaillante dans ses obligations relatives à la réalisation des conditions suspensives lui incombant ;En conséquence,
juger que la vente conclue sous conditions suspensives le 17 avril 2022, était résolue de plein droit aux torts exclusifs de Mme [K] [H] ;condamner Mme [K] [H] à leur verser les sommes de :. 40.000 € à titre d’indemnité forfaitaire contractuelle ;
. 3.500 € à titre d’indemnité relative aux frais irrépétibles.

Par exploit du 5 septembre 2023, Mme [K] [H] faisait assigner la SAS S2LF IMMOBILIER en intervention forcée devant ce tribunal.

Les procédures étaient jointes par ordonnance du 21 décembre 2023 de la Présidente de la 2ème chambre civile de ce tribunal.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 7 mai 2024, les époux [C] maintiennent leurs demandes initiales et portent à 4.000 € l’indemnité sollicitée au titre de leurs frais irrépétibles.

Ils exposent avoir exécuté leurs propres obligations relatives aux conditions suspensives mises à leur charge en ce qu’ils ont obtenu l’offre de prêt dans le délai imparti, soit avant le 31 mai 2022. Ils soutiennent que Mme [K] [H] en a bien été informée ainsi qu’en atteste le courrier de l’agence immobilière.

Ils font valoir que Mme [K] [H] n’a jamais justifié de l’accomplissement des diligences mises à sa charge pour la réalisation des conditions suspensives ; que son argutie sur la caducité du compromis pour non-réalisation des conditions suspensives est d’autant plus inopérante qu’ils ont explicitement renoncé aux conditions suspensives mises à la charge de Mme [K] [H], lesquelles étaient stipulées dans leur intérêt exclusif.

Ils demandent le paiement du montant de la clause pénale prévue au compromis à titre d’indemnité forfaitaire contractuelle en soulignant le comportement hermétique et désinvolte de Mme [K] [H].

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 juin 2024, Mme [K] [H] demande au tribunal de :
débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes ;débouter la SAS S2LF IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;A titre principal,
dire que l’acte du 7 avril 2022 intitulé compromis de vente n’était qu’une invitation à négocier ;déclarer l’acte du 7 avril 2022 intitulé compromis de vente et l’entièreté de ses clauses non avenues ;débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes ;débouter la SAS S2LF IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire,
déclarer l’acte du 7 avril 2022 intitulé compromis de vente caduc ;dire qu’elle-même n’a commis aucune faute dans l’accomplissement des conditions suspensives prévues à l’acte du 17 avril 2022 ;débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes ;A titre infiniment subsidiaire,
réviser le montant des clauses pénales à l’euro symbolique ;débouter les époux [C] du surplus de leurs demandes ;débouter la SAS S2LF IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;Si d’aventure, le tribunal devait prononcer une condamnation à son encontre,
condamner la SAS S2LF IMMOBILIER à la relever et garantir de ces éventuelles condamnations;débouter les époux [C] du surplus de leurs demandes ;débouter la SAS S2LF IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes ;En tout état de cause,
condamner solidairement M. [F] [C] et Mme [R] [G] épouse [C] à lui verser la somme de 3.000 € pour procédure abusive et celle de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que certains éléments essentiels de l’offre étaient indéfinis, à savoir notamment le montant des travaux des travaux de raccordement au réseau public d’assainissement et la durée approximative des travaux ; que le délai fixé pour la réalisation des travaux avant la date butoir était intenable ; que l’agent immobilier, professionnel qui était tenu de donner aux parties toutes les informations utiles, a failli à son devoir de conseil.

A titre subsidiaire, elle se prévaut de la caducité du compromis en l’absence de réalisation de conditions suspensives sans faute de sa part en faisant valoir s’être trouvée dans l’impossibilité de fournir les quittances de loyers et de justifier tant de l’absence de litige en cours - deux des locataires n’étaient pas à jour dans le paiement de leurs loyers- que de la conformité du réseau d’assainissement de l’immeuble, le délai de réalisation des travaux de raccordement, en moins de quatre mois, étant impossible.

Elle soutient également n’avoir jamais été destinataire ni de la demande de prêt, ni de la réponse positive de la banque et ajoute, qu’en tout état de cause, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir réitéré par acte authentique alors qu’aucun projet d’acte ne lui a été communiqué.

Par conclusions d’intervention volontaire et en réponse signifiées par RPVA le 9 avril 2025, la SELARL [L], prise en la personne de Maître [M] [U], ès qualité de liquidateur de la Société S2LF IMMOBILIER, s’est constituée aux fins :
d’être déclarée recevable en son intervention volontaire et bien-fondée dans ses conclusions ;de voir Mme [K] [H] déboutée de l’ensemble de ses demandes ;En conséquence,
dire que sa propre responsabilité n’est pas engagée ;juger que les conditions suspensives ont été réalisées,résilier la vente contenue dans le compromis en date du 17 avril 2022 aux torts de Mme [K] [H] ;En conséquence, condamner Mme [K] [H] à lui verser les sommes de :
. 12.000 € à titre d’indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale,
. 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que le compromis de vente était parfaitement licite et conforme aux dispositions légales et ne constitue aucunement une invitation à négocier comme tente de le prétendre Mme [K] [H] ; que Mme [K] [H] qui exerce la profession de développeur foncier avait parfaitement compris la portée de son engagement, notamment en matière de coût et de durée des travaux de mise en conformité du réseau ; que l’agent immobilier qui n’est pas un professionnel de la construction, n’a pas d’obligation d’information en ce qui concerne les dits travaux.
Elle considère que Mme [K] [H] qui n’a pas fait le nécessaire en temps et heure pour la réalisation des conditions suspensives dans les délais impartis, a manqué à ses obligations et souligne qu’en tout état de cause les époux [C] ayant renoncé aux conditions suspensives relatives à la délivrance des quittances, au raccordement au réseau d’assainissement et à la conformité des travaux, rien n’interdisait de signer l’acte authentique.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SELARL [L]

Par jugement du 30 septembre 2024, le tribunal de commerce de Pontoise a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la SAS S2LF IMMOBILIER et a nommé la SELARL [L], prise en la personne de Maître [M] [U], en qualité de liquidateur de la Société S2LF IMMOBILIER,

La SELARL [L], prise en la personne de Maître [M] [U], ès qualités, est intervenue volontairement à l’instance.

Il y lieu de la recevoir en son intervention volontaire.

Sur la requalification du compromis de vente

Mme [K] [H] soutient que certains éléments essentiels de l’acte du 17 avril 2022 intitulé compromis de vente étaient indéfinis, à savoir notamment le montant des travaux des travaux de raccordement au réseau public d’assainissement et la durée approximative des travaux.

Se prévalant de l’article 1114 du code civil aux termes duquel « l’offre faite à une personne déterminée ou indéterminée comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à négocier », Mme [K] [H] demande la requalification cet acte en invitation à négocier.

Mais une offre de contracter se définit comme une manifestation unilatérale de volonté par laquelle une personne fait connaître à une autre sa volonté de contracter. Cette offre doit effectivement énoncer les éléments caractéristiques et essentiels du contrat de manière telle que son acceptation suffise à former le contrat.

Or, l’acte du 17 avril 2022 ne peut être considéré comme une offre de contracter en ce qu’il ne constitue aucunement une manifestation unilatérale de volonté. En effet, il s’agit d’un contrat synallagmatique par lequel, selon les termes mêmes de l’acte (page 1), « le VENDEUR en s’obligeant et en obligeant ses héritiers […] vend à l’acquéreur qui accepte et s’engage à acquérir sous réserve des conditions énoncées aux présentes, les biens et droits immobiliers dont la désignation suit et qu’il déclare bien connaitre pour les avoir vus et visités ».

Cet acte intitulé compromis de vente constate les engagements réciproques et symétriques des parties et leur volonté commune de réaliser l’opération de vente même si celle-ci n’est pas certaine car subordonnée à des conditions suspensives. Il ne constitue donc pas une offre de vendre, ni à fortiori une invitation à négocier.

Il sera ainsi relevé que cet acte justement intitulé compromis de vente contient, sur 18 pages, l’ensemble des éléments de la vente, outre les annexes jointes à l’acte ; qu’il comprend notamment la désignation et la description précise des biens objet de la vente, leur état d’occupation s’agissant d’un immeuble de rapport comprenant 4 logements, les conditions générales de la vente, le prix de vente et les conditions de financement et de réalisation de la vente, les conditions suspensives énumérées et détaillées, ainsi que la date prévue pour la réitération par acte authentique.

Mme [K] [H] n’est donc pas fondée à soutenir que le compromis ne lui a pas permis de comprendre la portée de son engagement en qu’il ne comprenait pas les éléments essentiels du contrat portant notamment sur les travaux de raccordement mise à sa charge.

En effet, ces travaux relativement simples dont le coût et la durée approximatives étaient déterminables et qui nécessitaient seulement de la part de la venderesse qu’elle se rapproche d’une entreprise spécialisée pour en connaître le montant et la durée si elle souhaitait des précisions sur ce point au moment de la signature du compromis, ne sauraient être qualifiés d’élément essentiel et structurant de l’opération de vente. A cet égard, les montants respectifs de 3.190 € et de 2.860 € des devis de raccordement et de ventilation ultérieurement établis - soit un montant infime en pourcentage par rapport au prix de vente-, montrent que leur coût n’était pas constitutif d’un élément essentiel du contrat.

Il sera en outre observé que la date à laquelle Mme [K] [H] a fait établir ces devis (17 juillet 2022), soit quelques jours avant la date du 30 juillet 2022 initialement prévue pour la signature de l’acte authentique, montre le peu d’intérêt qu’elle attachait à la question du montant et de la durée des travaux, ce qui ne peut s’entendre si ceux-ci avaient été des éléments essentiels de l’opération.

Mme [K] [H] sera déboutée de ses demandes aux fins de voir dire que l’acte du 17 avril 2022 intitulé compromis de vente n’était qu’une invitation à entrer en négociation et voir déclarer l’entièreté de ses clauses non avenues.

Sur la résolution de la vente aux torts de Mme [K] [H]

Se prévalant des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, les époux [C] soutiennent que Mme [K] [H], par son comportement déloyal, a empêché la réalisation des conditions suspensives mises à sa charge alors qu’eux-mêmes avaient respecté leurs obligations et obtenu le prêt nécessaire au financement de l’opération de vente. Ils demandent la résolution de la vente aux torts de Mme [K] [H] et le paiement de la clause pénale prévue dans l’acte du 17 janvier 2022.

Le compromis de vente a été conclu sous les conditions suspensives particulières suivantes :
l’obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts de 412.000 € ;l’établissement par la venderesse de quittances de loyers mensuels à jour et sans retard ou défaut de paiement et l’obtention de permis de louer pour chaque appartement ; la réalisation par la venderesse de travaux de raccordement au réseau public d’assainissement et la remise d’un certificat de conformité.
Les époux [C] ont obtenu, le 10 mai 2022, de la banque BOURSORAMA, une offre de prêt de 412.000 € conforme aux caractéristiques stipulées au compromis.

Dès lors Mme [K] [H] ne peut, sous le prétexte qu’elle n’aurait pas été informée de l’obtention de ce prêt avant la date du 31mai 2022 prévue au compromis, soutenir que la condition suspensive relative au prêt n’aurait pas été remplie. En effet, outre le fait que les époux [C] et l’agence immobilière contestent cette absence d’information, seule l’obtention du prêt constitue une condition suspensive, le compromis stipulant simplement qu’à défaut de justification de l’obtention du prêt, le vendeur pourra mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive de financement.

Sur ce point, force est de constater que Mme [K] [H] n’a jamais demandé aux acquéreurs de lui présenter des justificatifs.

Or, contrairement aux époux [C] qui justifient de la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention de leur prêt, Mme [K] [H] ne démontre pas avoir accompli les diligences nécessaires au respect des obligations mises à sa charge au titre des conditions suspensives, tant en ce qui concerne la réalisation des travaux (raccordement au réseau public d’assainissement avec remise d’un certificat de conformité ; ventilation des appartements nécessaire à l’obtention du permis de louer) qu’en ce qui concerne l’établissement de quittances de loyers mensuels à jour.

Ainsi, alors que le compromis a été signé le 17 avril 2022, Mme [K] [H], a attendu les 17 et 19 juillet 2022, soit quelques jours avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique pour faire établir des devis des travaux d’assainissement et de ventilation qu’elle ne justifie d’ailleurs pas avoir ensuite commandé. Son argument selon lequel il était impossible de réaliser les travaux entre la date de signature du compromis et celle de l’acte authentique, soit dans un délai inférieur à quatre mois, apparait d’autant plus inopérant qu’elle ne justifie ni n’avoir tenté de les faire exécuter avant la signature ni s’être renseignée auprès des entreprises sur leurs délais d’exécution, ni même, le cas échéant, avoir demandé aux acquéreurs un délai supplémentaire pour pouvoir réaliser les travaux.

Le tribunal observe à cet égard qu’il ressort du courriel du 20 juillet 2020 que lui a adressé l’agence immobilière faisant suite à des échanges téléphoniques dont Mme [K] [H] ne conteste pas la teneur, que la venderesse évoquait alors une annulation de la vente sans indemnités ou une caducité du compromis au motif qu’elle ne disposait plus des fonds nécessaires à l’exécution de ces travaux ; que l’agence immobilière lui avait alors indiqué qu’elle avait la possibilité de proposer à ses acquéreurs de faire leur affaire personnelle de l’exécution de ces travaux moyennant une remise sur le prix à concurrence du devis établi. Il apparaît ainsi qu’une possibilité de signer l’acte authentique lui était offerte malgré les difficultés qu’elle invoquait.

En ce qui concerne les quittances de loyers à jour, le tribunal constate :
qu’après avoir déclaré dans le compromis (page 14) n’avoir aucun litige avec ses locataires et s’être engagée, sous conditions suspensives à communiquer « des quittances de loyers mensuels à jour et sans retard ou défaut de paiement, et ce jusqu’à la date de réitération des présentes », elle a attendu le 27 juillet 2022 (trois jours avant la date prévue pour la réitération de la vente) pour évoquer l’existence d’incidents de paiement des loyers rendant, selon elle, impossible la réitération de l’acte en raison de la non réalisation de la condition suspensive ;qu’à ce moment-là, elle ne justifiait toutefois ni des incidents invoqués, ni de démarches entreprises pour y remédier, les mises en demeures adressées au locataire défaillant, versées aux débats dans le cadre de cette instance, datant du mois de novembre 2022.
Les manquements de Mme [K] [H] sont donc caractérisés. Sa volonté de s’affranchir des obligations mises à sa charge dans le compromis en invoquant la non réalisation de conditions suspensives dont elle avait elle-même provoqué la défaillance par ses négligences, est d’autant plus avérée que les époux [C], dans l’intérêt desquels les conditions suspensives avaient été stipulées, y avaient renoncé ainsi qu’il ressort de son propre courriel du 29 juillet 2022 et du courriel des époux [C] du 17 août 2022 proposant un report pour la signature de l’acte authentique début septembre.

Mme [K] [H] qui n’a pas donné de réponse à ce courriel et n’est pas non plus allée retirer la mise demeure d’exécuter ses obligations qui lui a été adressée par les époux [C], par lettre recommandée du 16 septembre 2022, revenue à ces derniers « pli avisé non réclamé », apparaît particulièrement mal venue à soutenir aujourd’hui qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir réitéré le compromis par acte authentique puisqu’aucun projet d’acte authentique ne lui avait été communiqué.

Il ressort de ces éléments que Mme [K] [H], par ses négligences délibérées et le non-respect des obligations qu’elle avait souscrites lors de la signature du compromis, a empêché l’accomplissement des conditions suspensives. Elle n’est donc pas fondée à invoquer leur non-réalisation pour se prévaloir de la caducité du compromis et prétendre au débouté des demandes des époux [C]. Elle sera déboutée de ses demandes formées à ce titre.

Les époux [C] demandent au visa des articles 1217, 1227 et 1231-1 et des clauses prévues au contrat la résolution du contrat en raison de l’inexécution de ses obligations par Mme [K] [H].

Il y a lieu de faire droit à leur demande et de prononcer la résolution de la vente sous conditions suspensives du 17 avril 2022, aux torts exclusifs de Mme [K] [H].

Sur le paiement de la clause pénale demandée par les époux [C]

L’acte du 17 avril 2022 stipule qu’à défaut pour l’autre partie de s’être exécutée dans un délai de 10 jours suivant l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, la partie non défaillante pourra invoquer la résolution de plein droit du compromis, la partie défaillante lui versant alors la somme de 40.000 € à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 septembre 2022, les époux [C] ont vainement mis Mme [K] [H] en demeure d’exécuter les obligations mises à sa charge dans le compromis.

Ils demandent la résolution du contrat en raison de l’inexécution de ses obligations par leur co-contractant et le paiement du montant de l’indemnité forfaitaire ou clause pénale prévue au compromis à l’encontre de la partie défaillante.

Mme [K] [H], partie défaillante qui n’a pas exécuté les obligations lui incombant dans le compromis du 17 avril 2022 et dont le comportement fautif a empêché la réalisation des conditions suspensives mises à sa charge, n’est pas fondée à soutenir que la stipulation relative à la clause pénale prévue audit compromis ne peut être mobilisée puisque toutes les conditions suspensives n’ont pas été réalisées.

Elle n’est pas plus fondée à reprocher aujourd’hui aux époux [C] d’avoir choisi la résolution de la vente plutôt que son exécution forcée, ce choix légitime appartenant aux demandeurs tant au regard des dispositions légales que des stipulations contractuelles et apparaissant au demeurant justifié par l’expiration de l’offre de crédit qui leur avait été faite.

Mme [K] [H] sera tenue d’indemniser les époux [C] du préjudice qu’ils ont subi du fait de la non-réitération de la vente par sa faute.

Toutefois le montant de 40.000 € de l’indemnité forfaitaire contractuelle , égale à environ 10 % du prix de vente, telle que prévue à l’acte du 17 avril 2022, apparaît excessive au regard du préjudice réellement subi par les époux [C], lequel apparaît essentiellement constitué par le retard d’environ 5 mois pris dans leur projet d’acquisition d’un immeuble de rapport, les contrariétés inhérentes à cette situation et le temps perdu dans des démarches inutiles et le dépôt de leur dossier de prêt.

Au regard du préjudice subi par les époux [C], il y a lieu de réduire cette indemnité à la somme de 12.000 € que Mme [K] [H] sera condamnée à leur payer.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Mme [K] [H] demande que l’agence immobilière soit condamnée à la garantir de ses condamnations en faisant valoir que celle-ci a manqué de rigueur dans la rédaction du compromis, rédigé de telle sorte qu’il ne pouvait constituer qu’une invitation à négocier et a également manqué à son devoir d’information en ne l’alertant notamment pas sur la portée des clauses relatives aux travaux insérées au compromis.

Mais ainsi qu’il l’a été exposé ci-dessus, la rédaction du compromis de vente qui ne pouvait constituer une simple invitation à entrer en négociation, ne laissait aucun doute sur sa nature tant au regard de son intitulé que de son contenu et notamment des termes précités de sa page n° 1 ainsi que des pages suivantes, les obligations réciproques de vendre mises à la charge de Mme [K] [H] et d’acheter mises à la charge des époux [C] ressortant clairement des stipulations de l’acte.

En ce qui concerne les travaux de raccordement au réseau sanitaire et de ventilation que Mme [K] [H] s’étaient engagées à faire réaliser, leur nature, leur durée et leur coût ne posaient pas de difficultés particulières et ce sont les négligences répétées de Mme [K] [H] à respecter ses obligations qui ont entraîné leur défaillance comme il l’a été exposé ci-dessus, les pièces versées aux débats et notamment les échanges de courriels et de courriers entre les parties montrant, au demeurant, que les difficultés qu’invoque avoir rencontrées Mme [K] [H] auraient pu être résolues si elle avait montré plus de bonne volonté, les époux [C] ayant, de leur côté, fait des propositions de nature à permettre la signature de l’acte authentique en dépit de la non réalisation de l’ensemble des conditions suspensives mises à la charge de la venderesse.

Il sera rappelé à cet égard qu’un contrat doit être exécuté avec loyauté et que le respect des engagements pris dans un contrat s’impose sans que l’agent immobilier ait besoin d’attirer l’attention des contractants sur ce point.

Il n’y a pas lieu de dire que l’agence immobilière a manqué à son obligation d’information et de condamner la SELARL [L], prise en la personne de Maître [M] [U], en qualité de liquidateur de la Société S2LF IMMOBILIER à relever et garantir Mme [K] [H] de ses condamnations.

Sur la demande reconventionnelle de l’agence immobilière

La SELARL [L], prise en la personne de Maître [M] [U], en qualité de liquidateur de la Société S2LF IMMOBILIER, demande au tribunal de condamner Mme [K] [H] à lui verser la somme de 12.000 € à titre d’indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale.

L’agent immobilier qui a concouru efficacement à la conclusion d’une promesse ou d’un compromis de vente, a droit à une indemnisation si le comportement fautif d’une des parties à la vente lui a fait perdre sa rémunération.

Toutefois son préjudice ne peut être évalué à hauteur de la commission intégrale prévue et ne peut être calculé que par rapport à la perte de chance d’obtenir cette rémunération.

Le compromis de vente stipule, dans le cas de la défaillance d’une partie, que l’AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévus, en l’espèce de 12.000 €.

Au stade de la signature du compromis de vente signé sous plusieurs conditions suspensives dont trois particulières, la probabilité pour l’agence immobilière de voir réaliser la chance de percevoir sa rémunération sera évaluée à 50 %.

Par ses manquements Mme [K] [H] a fait perdre à l’agence immobilière la chance de voir réaliser l’évènement constitué par la perception d’une rémunération. Cette perte de chance étant évaluée à 50 % de rémunération prévue, soit la somme de 6.000 €, Mme [K] [H] sera condamnée à verser à la SELARL [L], prise en la personne de Maître [M] [U], en qualité de liquidateur de la Société S2LF IMMOBILIER, la somme de 6.000 € à titre d’indemnité forfaitaire.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive formée par Mme [K] [H]

Mme [K] [H] demande la condamnation des époux [C] à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Mais ainsi qu’il résulte du présent jugement, les époux [C] n’ont commis aucun abus de procédure en agissant à l’encontre de leur venderesse qui n’a pas respecté les engagements qu’elle avait pris lors de la signature du compromis de vente.

Mme [K] [H] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Mme [K] [H] qui succombe dans la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens. Ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne pourront qu’être rejetées.

L’équité et la situation respective des parties justifient que, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, elle soit condamnée à verser aux époux [C] la somme de 4.000 € et à la SELARL [L], prise en la personne de Maître [M] [U], en qualité de liquidateur de la Société S2LF IMMOBILIER, la somme de 2.000 €.

L’exécution de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS