TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 26/00279

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00279 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PEEJ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 26 MAI 2026
PROROGE AU 29 JUIN 2026
PROROGE AU 31 JUILLET 2026
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me PMH ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D'OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 12 février 2014, la SA d’HLM DOMAXIS, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA d’HLM [Localité 1], a consenti à Madame [E] [G] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 441,40 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 213,10 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 29 octobre 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 098,43 € en principal, selon décompte arrêté au 22 octobre 2025, terme de septembre inclus.

Par exploit du 22 janvier 2026 délivré à étude, la SA d’HLM [Localité 1] a fait assigner Madame [E] [G] à l’audience du 23 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;
- l’expulsion de Madame [E] [G] et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;
- le transport et la séquestration des meubles ;
- la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2 205,92 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 7 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’expulsion.

À l’audience du 23 mars 2026, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 2 122,85 €, arrêtée au 20 mars 2026, terme de février inclus. La SA d’HLM [Localité 1] s’oppose aux délais compte tenu de la reprise des paiements seulement à l’approche de l’audience et de l’absence de règlement pendant les 4 mois antérieurs.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [E] [G], comparante en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 300 € par mois en sus du loyer courant, charges comprises.

Elle fait notamment valoir qu’elle est vacataire dans une maison de retraite et perçoit en moyenne 1 300 € par mois ; qu’elle pourra travailler davantage à partir d’avril 2026 car elle sera employée en CDI ; qu’elle a deux enfants à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CAF est intervenue le 10 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 janvier 2026.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 23 janvier 2026 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 23 mars 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SA d’HLM [Localité 1] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 20 mars 2026, terme de février inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Sur les frais d’assurance :

En application de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de la remise par le locataire de l’attestation d’assurance souscrite contre les risques locatifs, et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Or, dans le cas d’espèce, des frais d’assurance sont imputés au décompte en défaveur de la locataire, depuis l’échéance du mois de mars 2025, sans pour autant que la SA d’HLM [Localité 1] ne justifie l’avoir mise en demeure de justifier de son assurance et être restée sans réponse.

Ces frais seront donc déduits.

Sur les sommes dues, in fine :

Il est également déduit du décompte locatif les frais dits de contentieux, qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif proprement dit.

Vu tout ce qui précède, il sera fait partiellement droit à la demande de la SA d’HLM [Localité 1], et Madame [E] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 1 744,35 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 20 mars 2026, terme de février inclus.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date fixée. En conséquence, les sommes dues par Madame [E] [G] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 20 mars 2026, terme de février inclus, porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2026.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 29 octobre 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 098,43 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 30 décembre 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [E] [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Il convient également de réparer ce dommage et en conséquence de condamner la locataire à payer à la SA d’HLM [Localité 1], à compter du 1er janvier 2026 conformément à la demande formée, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, le décompte locatif actualisé à la date du 20 mars 2026, terme de février inclus, établit la reprise du paiement des loyers courants au jour de l’audience, par un versement du 3 mars 2026 qui couvre l’échéance de février ainsi qu’un surplus.

Il ressort par ailleurs du diagnostic social et financier que Madame [E] [G] réside au domicile avec un enfant majeur, étudiant, et un enfant mineur à charge. Elle perçoit un salaire mensuel d’environ 1 300 € ainsi qu’une prime d’activité de 347 € et règle également des échéances d’un crédit pour 97 € par mois.

Elle déclare également à l’audience que ses revenus vont augmenter en raison de son passage du statut de vacataire à un emploi en CDI.

Dans ces conditions, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière de Madame [E] [G], sa demande d’apurer la dette en versements de 300 € mensuels en sus du loyer courant, charges comprises, permettra de solder la dette locative en 6 mensualités, qu’elle apparaît en capacité de régler.

Il sera donc fait droit à sa demande de délais de paiement, suspensifs des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

En cas de respect des mensualités ainsi ordonnées, la clause résolutoire sera réputée non acquise.

En cas de non-respect des mensualités ainsi ordonnées, ou du défaut de paiement d’un loyer courant, les délais de paiement deviendront caducs. En conséquence l’intégralité de la somme deviendra immédiatement exigible et la mesure d’expulsion pourra être engagée par le bailleur.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [E] [G] y sera condamnée, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’est pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure, de sorte que la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS