TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 26/00218

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00218 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PDL3

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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ORDONNANCE DE REFERE DU 1er juin 2026
PROROGE AU 29 JUIN 2026
PROROGE AU 31 JUILLET 2026
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T], [Q], [C] [P]
[Adresse 1]
[Localité 1]
comparant en personne

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U], [W] [Y]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2018, Monsieur [T] [P] a donné à bail d’habitation à Monsieur [U] [Y] un logement (tour 2, étage 8, appartement n°1334), une cave (n°1339) et un emplacement de stationnement (n°1334) situés [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 595 €, outre 230 € de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, Monsieur [T] [P] a fait signifier à Monsieur [U] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 600 € en principal, au titre des loyers et charges impayés sur la période de décembre 2024 à juillet 2025, inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, Monsieur [T] [P] a fait assigner Monsieur [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, statuant en référé, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au bail et déclarer Monsieur [U] [Y] sans droit ni titre ;
- ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Monsieur [U] [Y] au paiement des sommes suivantes :
* la somme provisionnelle de 11 550 € au titre de la dette locative jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2025 ;
* par provision, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;
* 1 100 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ;
- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 26 janvier 2026.

À l’audience du 30 mars 2026, Monsieur [T] [P], comparant en personne, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 9 455,78 € arrêtée au 30 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse.

Monsieur [T] [P] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 juillet 2025. Il précise que sa demande d’indemnité d’occupation est formée à titre provisionnel. Il indique n’avoir plus aucun contact avec le locataire depuis un an.

En défense, Monsieur [U] [Y], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, l’ordonnance étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Un rapport de carence au diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné connaissance à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [T] [P] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juin 2018, du commandement de payer délivré le 10 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 30 mars 2026, échéance de mars incluse, que Monsieur [T] [P] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 943,78 €, imputée pour des frais, qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif à proprement dit.

En conséquence, Monsieur [U] [Y] sera condamné à payer à Monsieur [T] [P] la somme provisionnelle de 8 512 € au titre des sommes dues au 30 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2025 sur la somme de 5 212 € et de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit. Cette clause ne prévoit pas de délivrance préalable d’un commandement de payer ni de délai de deux mois laissé au locataire pour régulariser sa situation.

Dans les faits, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 10 juillet 2025 pour un montant de 6 600 € en principal, ledit commandement mentionnant qu’il laisse au locataire un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Dans ces conditions et malgré la clause contractuelle qui omet la mention de la délivrance préalable d’un commandement de payer laissant deux mois au locataire pour régulariser ses impayés,

Il est établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 10 septembre 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 11 septembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif, vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 septembre 2025, de sorte que Monsieur [U] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [U] [Y] à son paiement à compter du 11 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de de 8 512 € comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 11 septembre 2025 au 30 mars 2026, échéance de mars incluse.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [Y] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [U] [Y] à payer à Monsieur [T] [P] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS