TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 26/00252

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00252 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PEAC

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 1er juin 2026
PROROGE AU 29 JUIN 2026
PROROGE AU 31 JUILLET 2026

- JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. D'HLM [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2020, la SA d’HLM [Localité 1] a donné à bail d’habitation à Madame [X] [D] un appartement (bâtiment C, escalier n°3, étage 2, logement n°413456) situé [Adresse 4] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 350,01 €, outre 139,40 € de provisions sur charges.

Par contrat distinct conclu à la même date, la SA d’HLM [Localité 1] a donné à bail à Madame [X] [D] un emplacement de stationnement (n°413490, porte 1361) situé [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 40 € et 6 € de provisions sur charges.

Par jugement du 29 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a notamment :
- constaté l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux, au 3 janvier 2024 ;
- condamné Madame [X] [D] à verser la somme de 68,75 € arrêtée au 12 juin 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 699,92 € à compter du 3 novembre 2023 ;
- autorisé Madame [X] [D] à s’acquitter de cette somme en une mensualité ;
- suspendu l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution du délai accordé ;
- dit qu’au premier impayé de loyer courant ou de mensualité de règlement de la dette, la clause retrouvera son plein effet ;
- ordonné dans ce dernier cas l’expulsion de Madame [X] [D] ;
- condamné Madame [X] [D], en cas de résolution du contrat et d’expulsion, à payer à la SA d’HLM [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
- débouté la SA d’HLM [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné Madame [X] [D] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 novembre 2023 ;
- constaté l’exécution provisoire de droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a fait signifier à Madame [X] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 988,25 € en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 octobre 2025, terme de septembre inclus.

Par lettre recommandée distribuée le 24 octobre 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 26 janvier 2026, la SA d’HLM [Localité 1] a fait assigner Madame [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, aux fins de :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux du 18 novembre 2020 ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux pour non-respect de l’obligation de paiement des loyers ;
- ordonner l’expulsion de Madame [X] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur, aux frais du défendeur et en garantie des sommes dues ;
- condamner Madame [X] [D] au paiement des sommes suivantes :
* 2 466,84 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025 ;
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;
* 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2025 ;
- ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 28 janvier 2026.

À l’audience du 30 mars 2026, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2 161,48 €, arrêtée au 23 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

Elle soutient que le plan d’apurement amiable mis en place au cours du mois de juillet 2025 n’a pas été respecté. Elle précise que Madame [X] [D] a effectué trois virements récents : un premier règlement à hauteur de 800 € le 11 février 2026, un deuxième règlement à hauteur de 300 € le 11 mars 2026 et enfin, un dernier versement à hauteur de 100 € le 12 mars 2026.

La SA d’HLM [Localité 1] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [X] [D] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 octobre 2025.

À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, Madame [X] [D], comparante en personne, reconnaît le principe de la dette. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Elle indique être actuellement en recherche d’emploi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM [Localité 1] le 24 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation du 18 novembre 2020 porte sur un logement (bâtiment C, escalier n°3, étage 2, logement n°413456) et le second contrat conclu à la même date concerne un emplacement de stationnement (n°413490, porte 1361). Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties, le même jour, et concernent des lieux sis à la même adresse. En outre, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors, le bail d’emplacement de stationnement (n°413490, porte 1361) doit être considéré comme accessoire au bail d’habitation, et est en conséquence soumis à la loi du 6 juillet 1989, aux stipulations contractuelles du bail d’habitation et aux évènements intervenant au bail d’habitation.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 novembre 2020, du commandement de payer délivré le 10 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 23 mars 2026, que la SA d’HLM [Localité 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [D] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 2 161,48 €, au titre des sommes dues au 23 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en vertu des règles relatives à l’imputation des paiements sur la dette.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige comme antérieure au 29 juillet 2023, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 10 octobre 2025 pour un montant de 1 988,25 € en principal.

Il est établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 10 décembre 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail et de ses accessoires à compter du 11 décembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués que la défenderesse a repris le versement intégral du loyer et des charges.

Au regard des conclusions de l’enquête sociale et des déclarations de Madame [X] [D] à l’audience, la locataire occupe le logement en concubinage. Son conjoint perçoit un salaire mensuel de 1 100 €, tandis que Madame [X] [D] bénéficie de l’allocation d’aide au retour à l’emploi, d’un montant de 1 541 €. Le couple a un enfant de 3 ans à charge. Cette situation financière rend possible le règlement de la dette locative et justifie l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [X] [D] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, étant rappelé que le juge ne peut pas octroyer des délais supérieurs à 36 mois et qu’il appartiendra aux parties, à l’issue de cette période, s’il est nécessaire de prolonger ces délais, de le faire par accord conventionnel.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [X] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Sur les modalités de l’expulsion, le cas échéant :

La SA d’HLM [Localité 1] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 décembre 2025, de sorte que Madame [X] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [X] [D] à son paiement à compter du 11 décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 2 161,48 €, arrêtée au 23 mars 2026, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 11 décembre 2025 au 23 mars 2026, terme de février inclus.

L’indemnité d’occupation sera due en cas de non-respect des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [D] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2025.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM [Localité 1] les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS