TJ 95500, 31 juill. 2026, RG 26/00255

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00255 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PEAG

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 1er juin 2026
PROROGE AU 29 JUIN 2026
PROROGE AU 31 JUILLET 2026
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. D'HLM [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 février 2022, la SA d’HLM [Localité 1] a donné à bail à Madame [F] [I] un appartement situé [Adresse 3]) à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 569,24 € et 196,11 € de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2022, la SA d’HLM [Localité 1] a consenti à Madame [F] [I] un bail sur un emplacement de stationnement (n°404651) situé [Adresse 4] à [Localité 4] pour un loyer mensuel initial de 20,78 € hors charges.

Par jugement du 15 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a notamment :
- constaté l’acquisition de la clause résolutoire, à la date du 10 octobre 2022 ;
- condamné Madame [F] [I] à payer à la SA d’HLM la somme de 2 483,64 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au terme de mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;
- autorisé Madame [F] [I] s’acquitter de cette dette par 31 mensualités de 80 € chacune ;
- suspendu l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais et dit qu’elle sera réputée n’avoir jamais été acquise si les délais étaient respectés ;
- dit qu’au premier impayé de loyer courant ou de mensualité de règlement de la dette, la clause retrouvera son plein effet ;
- ordonné dans ce dernier cas l’expulsion de Madame [F] [I] ;
- condamné Madame [F] [I], en cas de résolution du contrat et d’expulsion, à payer à la SA d’HLM [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
- débouté la SA d’HLM [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné Madame [F] [I] aux dépens de l’instance ;
- rappelé l’exécution provisoire de droit.

Par deux contrats du 8 août 2025, les parties ont régularisé des contrats de location rétablis, avec effet rétroactif au 10 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a fait signifier à Madame [F] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 800,71 € en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 octobre 2025, terme de septembre inclus.

Par lettre recommandée distribuée le 4 décembre 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 28 janvier 2026, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, aux fins de :
- la déclarer recevable en ses demandes ;
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux du 8 août 2025 ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux du 8 août 2025 ;
- ordonner l’expulsion de Madame [F] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse ;
- condamner Madame [F] [I] au paiement des sommes suivantes :
* 3 678,45 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025 ;
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;
* 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2025 ;
- ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 28 janvier 2026.

À l’audience du 30 mars 2026, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4 766,30 €, arrêtée au 24 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire des effets de la clause résolutoire, la locataire n’ayant pas repris le versement du loyer courant.

En défense, Madame [F] [I], comparante en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 € par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, Madame [F] [I] indique qu’elle reprendra le paiement de son loyer courant au mois d’avril 2026.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Madame [F] [I] a fait valoir que sa situation n’avait pas changé depuis la réalisation de ce diagnostic.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 puis prorogée au 31 juillet 2026.

Lors de l’audience du 30 mars 2026, la SA d’HLM [Localité 1] a été autorisée à fournir un décompte actualisé faisant état des éventuels versements récents. Aucun document n’a été communiqué à la date du présent.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur le caractère accessoire du bail de stationnement :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 3 février 2022 porte sur un logement et le contrat du 21 février 2022 concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties, dans la même période de temps et visent des lieux se situant à la même adresse. En outre, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors, l’emplacement de parking doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’aux stipulations contractuelles du bail d’habitation.

Sur la date du contrat de bail et la loi applicable :

Aux termes de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, le titre Ier de cette loi s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation et qui constituent la résidence principale du preneur.

En application de l’article 24, VII de la même loi, dans sa version applicable lors du prononcé du jugement du 15 mai 2023, « pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En conséquence, lorsque le locataire à un contrat de bail, qui a fait l’objet d’une résiliation judiciaire par acquisition de la clause résolutoire avec suspension des effets de cette clause pendant l’octroi de délais, a respecté lesdits délais et que sa dette est éteinte, le contrat est réputé ne jamais avoir été résilié.

Or, dans le cas d’espèce, le contrat de bail entre la SA d’HLM [Localité 1] et Madame [F] [I] a fait l’objet d’un jugement du 15 mai 2023 concluant à :
- l’acquisition de la clause résolutoire aux baux, à la date du 10 octobre 2022 ;
- l’octroi à la débitrice de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est constant et non contesté que les délais octroyés ont été respectés par la locataire, de sorte que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et que le contrat de bail du 3 février 2022, a repris ses pleins effets de plein droit, emportant en conséquence la reprise des pleins effets du contrat accessoire du 21 février 2022.

La conclusion de contrats de location « rétablis » en date du 8 août 2025, avec effet rétroactif au 10 octobre 2022, relève donc d’un acte superfétatoire alors que le contrat du avait repris ses pleins effets et est toujours d’actualité entre les parties.

Dans ces conditions, le contrat liant les parties est celui du 3 février 2022. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent litige, est sa version en vigueur à cette date.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SA d’HLM [Localité 1] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant les baux signés, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 24 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SA d’HLM [Localité 1], et Madame [F] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 4 766,30 € représentant les loyers et charges impayés à la date du 24 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal peuvent avoir effet rétroactif, à condition qu’ils portent sur des sommes que le débiteur savait devoir à cette date.

En conséquence, la condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025 sur 3 800,71 €, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience du 30 mars 2026.

En application des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Telle saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la caisse d’allocations familiales du Val-d’Oise a été informée de la situation d’impayés par courrier recommandé dont l’avis de réception porte le tampon de distribution et de réception à la date du 4 décembre 2025.

Dans ces conditions, la CAF a été saisie dans un délai inférieur à deux mois avant l’assignation du 28 janvier 2026.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable, ainsi que toutes les demandes subséquentes.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [F] [I] y sera condamnée, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

S’agissant du coût de la dénonce du commandement de payer à la CAF, celle-ci ayant été réalisée hors délai par la SA d’HLM [Localité 1], elle sera laissée à la charge du bailleur.

Il n’est pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure, de sorte que la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS