TJ 95500, 20 juill. 2026, RG 24/05885

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

20 Juillet 2026

N° RG 24/05885 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N7IP
Code NAC : 50G

[T] [X]
[Q] [U] [P] divorcée [X]
C/
[J] [M]
[I] [G] épouse [M]
[V] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 20 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 09 Mars 2026 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY.

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DEMANDEURS

Monsieur [T] [X], né le 28 Octobre 1950 à [Localité 1] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 1]

Madame [Q] [U] [P] divorcée [X], née le 02 Avril 1956 à [Localité 2] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 2]. - [Localité 3]

représentés par Me Jérôme NALET, avocat au barreau de Versailles

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [M], né le 04 Mai 1971 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

Madame [I] [G] épouse [M], née le 02 Juin 1979 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Nicolas OUDET, avocat au barreau du Val d’Oise

Maître [V] [B], notaire associé de la SCP FREDERIC AUJAY - BERTRAND SOULAT- FABIENNE WENDLING-HILLION - [V] [B], titulaires de l’office notarial sis [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Selon une promesse unilatérale de vente notariée du 17 décembre 2022, [T] [X] et [Q] [U] [P] ont promis de vendre à [J] [M] et [I] [G] épouse [M] un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant le prix de 605.000 € nets vendeurs.
La promesse unilatérale de vente expirait le 17 avril 2023 à 16 heures et était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un financement au plus tard le 19 mars 2023.
Les époux [M] n’ont pas obtenu de prêt dans le délai imparti.
Un protocole transactionnel a été signé entre les parties le 30 novembre 2023, octroyant aux époux [M] un nouveau délai pour l’obtention d’un financement.
Aucun crédit n’a été obtenu dans le délai et la vente n’a pas été réitérée.

Procédure

[T] [X] et [Q] [U] [P], représentés par Me. [L], ont fait assigner [J] [M], [I] [G] épouse [M] et Me. [V] [B], notaire, par actes séparés de commissaire de justice du 15 octobre 2024 devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir le paiement de l’indemnité d'immobilisation et la remise des fonds séquestrés par le notaire.

[J] [M] et [I] [G] épouse [M] ont constitué avocat par l'intermédiaire de Me. [O].
Me. [V] [B] n'a pas constitué avocat

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 16 octobre 2025 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 9 mars 2026. Le délibéré a été fixé au 8 juin 2026 et prorogé au 20 juillet 2026.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [T] [X] et [Q] [U] [P]

Par conclusions signifiées le 4 avril 2025, [T] [X] et [Q] [U] [P] sollicitent du tribunal qu’il :
juge que les époux [M] leur sont redevables de l’indemnité d'immobilisation à hauteur de 63.000 €,ordonne à Me. [V] [B], notaire, de libérer les fonds séquestrés entre leurs mains,condamne solidairement les époux [M] à leur verser la somme complémentaire de 23.000 €,condamne solidairement les époux [M] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 63.000 € à compter de la mise en demeure du 11 mars 2024,ordonne la capitalisation des intérêts,condamne les époux [M] à leur verser une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de leur conseil.
Au soutien de leurs prétentions, ils arguent que la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a pas été réalisée dans les délais, qu’un protocole transactionnel a été signé entre les parties, accordant aux époux [M] un nouveau délai pour obtenir un financement, que ce protocole prévoyait le versement supplémentaire d’une somme de 15.000 € par les époux [M] dans les 72 heures de la signature du protocole, que faute d’exécution, le protocole est censé n’avoir jamais existé et les consorts [E] [P] sont fondés à se prévaloir de l’indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente à hauteur de 63.000 €.
Ils ajoutent qu’aucune information ne leur a été communiquée par les époux [M] sur leur demande de prêt et notamment aucun refus de prêt et qu’ils ne sont donc pas fondés à récupérer les fonds séquestrés.

Sur les arguments adverses, à supposer que la promesse unilatérale de vente ne soit pas suffisamment claire, ils se prévalent de la bonne foi dans l’exécution des contrats et font valoir que la réalisation du contrat ne saurait dépendre de leur seule volonté car la condition suspensive deviendrait potestative.
Quant à l’incendie qui a détruit le bien immobilier constituant la principale source de revenus des époux [M], il ne peut être constitutif de la force majeure pour le dépôt d’une ou plusieurs demandes de prêt ou pour le versement de la somme prévue au protocole d’accord.

2. En défense : [J] [M] et [I] [G] épouse [M]

Par conclusions signifiées le 2 mai 2025, [J] [M] et [I] [G] épouse [M] demandent au tribunal de :
ordonner la restitution des fonds séquestrés aux époux [M],débouter [T] [X] et [Q] [U] [P] de l’intégralité de leurs demandes,condamner solidairement les demandeurs à leur verser la somme de 2.760 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
A l'appui de leurs écritures, ils indiquent qu’ils avaient un accord de principe de la banque mais que suite à l’incendie d’un de leurs biens immobiliers, source principale de leurs revenus, elle s’est rétractée et qu’ils n’ont pas pu obtenir de financement.
Ils soutiennent qu’ils ne sont pas redevables de l’indemnité d'immobilisation dès lors que la condition suspensive n’a pas été réalisée, que la promesse est claire et le prévoit expressément.
Ils ajoutent que les vendeurs ont renoncé au délai impératif de la condition suspensive en reportant à plusieurs reprises la date butoir.
Ils invoquent également la force majeure et leur absence de responsabilité dans la non-réalisation de la vente du fait de l’incendie dont ils ne sont pas responsables.
Enfin, ils précisent que les consorts [E] [P] ont désormais vendu leur bien et qu’ils ne subissent aucun préjudice.

3. En défense : Me. [V] [B]

Me. [V] [B], bien que régulièrement assigné à personne habilitée, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement, qui est susceptible d'appel, sera donc réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur la validité du protocole transactionnel

Par application de l’article 2044 du code civil, « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ».

En l’espèce, consorts [E] [P] et les époux [M] ont conclu un protocole transactionnel le 30 novembre 2023 dont il ressort que :
les consorts [E] [P] renoncent à se prévaloir des manquements des époux [M] au titre de la condition suspensive de financement ;en contrepartie, les époux [M] acceptent de leur verser une somme de 40.000 € correspondant à une partie de l’indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse ;les époux [M] se sont engagés à verser dans les 72 heures du protocole une somme de 15.000 € en complément des 25.000 € déjà versés, le notaire remettant ensuite 20.000 € à [T] [X] et 20.000 € à [Q] [U] [P] ;Il est expressément indiqué que « dans l’hypothèse où la somme de 15.000 € destinée à compléter celle de 25.000 € séquestsrée en l’office notarial de [Localité 7] ne serait pas versée dans le délai susvisé, le présent protocole transactionnel ne sera censé n’avoir aucune existence ».
à compter du versement effectif de cette somme s’ouvrira une première période qui arrivera à échéance le 29 décembre 2023 à 17h00, destinée à laisser aux époux [M] la possibilité de produire aux consorts [E] [P] un accord de financement ;si à l’issue de cette première période, aucun accord de financement n’est produit, la somme de 40.000 € reste acquise aux consorts [E] [P] à titre forfaitaire et définitif ;s’il est produit un accord de financement, s’ouvre une seconde période qui expire le 31 janvier 2024 à 17h00 pour permettre la régularisation de la vente par acte authentique.
Il n’est pas contesté par les époux [M] que le règlement de la somme de 15.000 € n’est pas intervenu dans le délai de 72 heures.
Dès lors, le protocole d’accord est non avenu.
Les demandeurs ne sont plus tenus par leur renonciation à se préavloir des manquements des acquéreurs au titre de la condition suspensive de financement.

2. Sur l’accomplissement de la condition suspensive

En vertu de l'article 1103 du Code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". L'article 1104 précise que "les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public".
Par application de l'article 1304 du Code civil "la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple".
L'article 1304-3 ajoute que "la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt".

L’article 1218 du code civil dispose que « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur ».
Il n'y a lieu à aucuns dommages-intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 19 décembre 2022 a été signée sous la condition suspensive d’obtention par les époux [M] d’un prêt de 555.000 €, au taux de 2,70% hors assurance et sur une durée maximum de 20 ans.
La condition suspensive est réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard dans les 90 jours de la promesse.
Pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, les époux [M] devaient justifier du dépôt de sa demande de prêt et se prévaloir au plus tard à la date ci-dessus du refus du ou des prêts.

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente prévoit une indemnité d'immobilisation de 63.000 € qui compense l’avantage procuré au bénéficiaire par le promettant lequel s’interdit de céder le bien à un tier pendant le délai de la promesse.
Il est indiqué que « cette indemnité sera définitivement acquise au promettant, sauf les effets des stipulations des conditions suspensives ci-dessus, ce qui est accepté de part et d’autre et ne pourra en aucun cas être considérée ni comme une clause pénale ni comme un moyen de dédit stipulé en faveur de l’une ou l’autre partie […].
Si l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessous exprimées n’est pas réalisées et que, en conséquence, la vente ne puisse être signée, cette somme sera restituée au bénéficiaire ».
Au paragraphe « Sort de l’indemnité », il est encore indiqué que « la somme en question serait restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants : […] :
f) en cas de non-réalisation de tout ou partie des conditions suspensives stipulées ».

Le financement n’a pas été obtenu dans les délais contractuellement prévus et aucun refus de prêt ni demande de prêt n’ont été produits aux débats par les défendeurs.
En effet, les époux [M] se contentent de produire des mails adressés en septembre et octobre 2023 donc bien après le délai de 90 jours suivant la promesse, à des personnes de « meilleurtaux.com », de « groupecf.com », de « terrae-patrimoine » et de « ppnimmo » dans lesquels ils demandent une étude de financement. En outre, il n’est nullement repris dans ces mails les caractéristiques convenues dans la promesse à savoir le montant de 555.000 €, la durée de l’emprunt et le taux.
Ils justifient avoir eu un accord de principe provenant d’un conseiller clientèle « caixa-bank » mais ne versent aucun refus postérieur.
En outre, le fait que leur bien immobilier ait été détruit par un incendie qui ne leur est nullement imputable ne les dispense nullement de justifier de leurs demandes de prêt et d’au moins un refus de prêt, surtout après un accord de principe.
Les époux [M] n’établissent donc pas leurs diligences et la condition suspensive est donc réputée réalisée, par application de l’article 1303-4 du code civil précité.
En conséquence, ils ne sont pas fondés à se prévaloir des mentions de la promesse qui prévoit la restitution du séquestre lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée puisque celle-ci est réputée accomplie en raison de leur manque de diligences.

3. Sur la demande de paiement de l’indemnité d'immobilisation

Selon l'article 1124 alinéa 1 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire […].
La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à verser à son cocontractant une indemnité évaluée forfaitairement et d'avance en cas d'inexécution de l'obligation contractée.
Au contraire, une indemnité d'immobilisation est la contrepartie versée par le bénéficiaire au promettant d’une exclusivité consentie pendant un certain délai. Elle rémunère l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente prévoit une indemnité d'immobilisation qui est expressément la contrepartie de l’interdiction pour les promettants de céder leur bien à un tiers pendant la durée de la promesse.
Elle ne peut donc être requalifiée en clause pénale.
Les époux [M] seront donc condamnés solidairement à verser à [T] [X] et [Q] [U] [P] la somme de 63.000 € au titre de l’indemnité d'immobilisation contractuellement prévue.

Les époux [M] justifient du versement du séquestre à hauteur de 25.500 € auprès de Me. [V] [B], notaire.
Compte tenu de leur condamnation à régler l’indemnité d'immobilisation à [T] [X] et [Q] [U] [P], il convient d’autoriser Me. [V] [B] de remettre les fonds séquestrés aux consorts [E] [P].
En l’absence d’élément sur le séquestre de la somme supplémentaire de 15.000 €, les époux [M] seront solidairement condamnés à verser à [T] [X] et [Q] [U] [P] la différence entre la somme de 63.000 € et les fonds séquestrés.

La somme de 63.000 € portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2024 et jusqu’au présent jugement. A compter de la présente décision, les intérêts au taux légal ne porteront que sur la différence due par les époux [M] après déduction des fonds séquestrés.

En application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts ne peuvent être capitalisés que lorsqu'ils sont dûs au moins pour une année entière à la date de la demande, ce qui est le cas en l'espèce. La capitalisation des intérêts sera donc ordonnée.

4. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [J] [M] et [I] [G] épouse [M] sont tenus aux dépens.

En outre [J] [M] et [I] [G] épouse [M] devront verser à [T] [X] et [Q] [U] [P] une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS