TJ 97411, 29 avr. 2025, RG 25/00001

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00001 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G67C

MINUTE N° : 25/00058

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 29 AVRIL 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [E] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 29/04/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 12 septembre 2023 par l'intermédiaire de son mandataire, le GIE CDC HABITAT OUTRE-MER, la SAEM CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [E] [Z] un appartement à usage d’habitation n°109 situé [Adresse 4] à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 621,14 euros et une somme de 55,55 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 621,14 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Monsieur [C] [E] [Z] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la société bailleresse, cette dernière lui a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 27 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [C] [E] [Z] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai qui lui était imparti, la SAEM CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder sous astreinte à l’expulsion de Monsieur [C] [E] [Z] et des occupants de son chef, à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement à ses frais exclusifs et à ses risques et périls et à en disposer librement et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au défendeur et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle demandait au juge de prévoir une clause de déchéance en cas de défaut de paiement d’une seule échéance ou des loyers et charges courants à leur date exacte.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 février 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Au visa de son exploit introductif d’instance, la SAEM CDC HABITAT, représentée par Maître LAW YEN, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 9 938,32 € euros à la date du 31 janvier 2025.

En réponse, Monsieur [C] [E] [Z] se reconnaît redevable de l’intégralité des sommes dues et sollicite l’octroi de plus larges délais de paiement. Il reconnaît toutefois qu’il n’a pas repris le paiement des loyers mais expose que l’appartement était vétuste et qu’il a réalisé un certain nombre de travaux pour pouvoir accueillir ses enfants dans des conditions satisfaisantes.

Le bordereau de carence établi par la conseillère technique du service polyvalence insertion du Territoire d’Action Sociale Ouest a été reçu au greffe après l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SAEM CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier daté du 17 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 12 septembre 2023 par la SAEM CDC HABITAT et Monsieur [C] [E] [Z] prévoit une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à son échéance (…), le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l'espèce, le 27 mai 2024, la société bailleresse a fait délivrer à son locataire un commandement de payer, dans le délai de six semaines, une dette locative d'un montant de 3 385,63 euros.

Dans cet acte qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, la SAEM CDC HABITAT se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail qui prévoyait, conformément aux dispositions précitées, un délai de deux mois.

Le contrat constituant la loi des parties, c’est en l’espèce au terme d’un délai de deux mois, et non de six semaines, que la clause résolutoire peut être acquise.

Or, à la date du 27 juillet 2024, le locataire ne s’était pas acquitté du montant de sa dette locative.

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le caractère synallagmatique des obligations découlant du bail empêche le bailleur qui ne respecte pas ses propres obligations de délivrance ou d’entretien de se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion de l'occupant.

Dès lors, dans la mesure où le locataire soutient que le logement loué était insalubre, il convient, avant de se prononcer sur la demande formée par la société bailleresse, de vérifier si le logement loué répond aux normes relatives au logement décent qui sont d'ordre public, aucune clause contraire n'étant efficace.

Or, en l'espèce, le locataire ne rapporte pas la moindre preuve du fait que le logement loué serait impropre à l'usage d'habitation.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l'exception d'inexécution opposée par le défendeur ne peut utilement être mise en œuvre que dans le cas où, par suite d'un manquement de la société bailleresse à ses obligations contractuelles, la chose louée est totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail. Or, en l'espèce, le locataire se borne à qualifier le logement d'insalubre sans démontrer qu'il a effectivement été dans l'impossibilité d'habiter l'appartement, objet du bail. Tel n'a d'ailleurs pas été le cas et force est de constater qu'il occupe toujours le logement loué. Il en résulte que l'exception d'inexécution n'est pas valablement opposée aux demandes formées par la société bailleresse.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Monsieur [C] [E] [Z] d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 28 juillet 2024.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le juge peut, d'office ou à la demande du bailleur ou du locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats et daté du 31 janvier 2025 que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu’il n’a pas réglé la moindre somme depuis le 13 janvier 2024.

Il n’est dès lors pas possible de lui octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que Monsieur [C] [E] [Z] ne justifie pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [E] [Z] et de tous occupants de son chef du logement loué. Toutefois, dans la mesure où aucun élément ne permet d’affirmer que Monsieur [C] [E] [Z] ne s’exécutera pas à réception de la présente décision, aucune astreinte n’assortira cette décision.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, la clause du contrat de bail par laquelle les parties ont prévu que postérieurement à la libération des lieux loués, quel qu’en soit le motif, hormis procédure d’expulsion, les meubles, objets, etc. abandonnés dans les lieux loués par le locataire ou par tous occupants de son chef, seront réputés appartenir au bailleur qui pourra en disposer à son gré à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de délaissement ne permet pas à la présente juridiction de statuer sur ce point. En effet, à la date de la présente décision, rien ne permet de dire que le locataire, toujours présent dans les lieux loués, abandonnera des biens dans le logement. Il sera donc renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus par le contrat de bail et ce, jusqu’au terme dudit contrat, soit le 27 juillet 2024.

En outre, à compter de la résiliation du bail en date du 28 juillet 2024, le locataire est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Dès lors, en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par la société bailleresse à son locataire et d'un décompte de créance locative daté du 31 janvier 2025 que Monsieur [C] [E] [Z] reste devoir à la SAEM CDC HABITAT la somme de 8 835,59 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 27 juillet 2024 mais aussi les indemnités d’occupation arrêtés à la date du 31 janvier 2025.

En effet, en premier lieu, les frais générés par la délivrance des actes de procédure n'ont pas être pris en compte au titre de l'arriéré locatif.

En second lieu, les frais de rejet qui n’ont aucune base contractuelle et ne sont, au surplus, pas justifiés n’ont pas non plus à être pris en compte au titre de l’arriéré locatif.

Dès lors que Monsieur [C] [E] [Z] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu'il n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de la SAEM CDC HABITAT est établie.

Monsieur [C] [E] [Z] sera donc condamné au paiement la somme de 8 835,59 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 3 385 63 euros et de la présente décision pour le surplus.

En outre, il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produisent des intérêts légaux à compter du présent jugement et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme, dont le montant sera fixé, à compter du 1er février 2025, à la somme mensuelle fixe de 692,22 euros, se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [E] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure et non des dépens d’exécution de la présente décision. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (185,15 euros TTC) et de l’assignation (69,81 euros TTC).

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,