TJ 97411, 28 oct. 2025, RG 25/00287

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00287 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HETB

MINUTE N° : 25/00138

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SCI RIYO
[Adresse 1]
[Localité 3] (REUNION)

Représentée par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [L] [B]
[Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4]
[Localité 3]

Assistée de Me Xavier BELLIARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Septembre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 28/10/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 septembre 2021, la SCI RIYO a donné à bail à usage d’habitation à Mme [L] [B] un logement (T3) situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 780 euros, provisions sur charges comprises, et versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Par courrier recommandé du 13 juin 2023, la SCI RYO a mis en demeure Mme [B] de se conformer aux dispositions du bail au titre de l’habitabilité en raison du nombre excessif de personnes occupant le logement, ce qui est demeuré inchangé.

Des loyers étant en outre impayés, la SCI RYO a vainement fait délivrer le 1er juillet 2024 à la locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer la somme principale de 7272 euros, ce qui est resté sans effet.

Par acte du 24 avril 2025, le bailleur a fait citer Mme [B] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de constater la résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire, subidiairement, prononcer la résiliation du bail, à titre principal toujours, constater que Mme [B] est occupante sans droit ni titre depuis le 2 septembre 2024, ordonner sans délai son expulsion et celles de tous occupants de son chef sous astreinte, dire qu'il sera autorisé à enlever tous les biens laissés dans le logement aux frais et risques de la débitrice et qu'il sera libre d'en disposer, fixer l'indemnité d'occupation au montant révisable du loyer et des charges à compter du 2 septembre 2024, la condamner à lui payer ces indemnités à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux et remise des clés, la condamner à lui payer la somme de 9.059,71 euros au titre de la dette locative à parfaire, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.450,03 euros à compter du commandement et pour le surplus à compter de l'assignation, somme à parfaire, le condamner à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens et enfin la débouter de toutes ses demandes.

A l’audience du 17 juin 2025, la SCI Ryo a actualisé la dette locative à la somme de 9.605,71 euros au jour de l’audience et versé un décompte.
Mme [B] a dit reconnaître la dette de loyer. Le bailleur a déclaré ne pas avoir reçu de paiement régulier et rien depuis avril 2025.
Mme [B] dit vivre seule, que son titre de séjour étant expiré, elle ne touchait de ce fait plus les 2000 euros que lui versait la CAF. Elle dit ne pas être en capacité de payer la dette. Elle demande malgré cela des délais de paiement et propose de régler la somme de 250 euros par mois. Elle précise ne plus être dans les lieux depuis le 8 juin 2025 et précise que le bailleur le sait puisqu’il a récupéré les clefs. Le demandeur le confirme et précise que le logement a d’ailleurs été rendu abîmé. Il dit qu’il formera une demande additionnelle suite à l’état des lieux de sortie car une remise en état sera nécessaire. Il dit maintenir ses demandes sauf celle relative à l’expulsion. L’affaire est donc renvoyée.

A l’audience du 26 août 2025, Mme [B] est représentée par un avocat substitué. Le juge lui indique que la défenderesse a reconnu à la fois le montant de la dette de loyer 9.605,71 euros au 8 juin 2025 et avoir laissé un logement dégradé. L’avocat demande un renvoi lointain pour recevoir la décision du bureau d’aide juridictionnelle.
Le bailleur dit ne pas former en fin de compte de demande additionnelle au titre des réparations. Il confirme que Mme [B] a bien quitté les lieux en juin 2025 laissant un impayé de 9.605,71 euros. Il dit être d’accord pour des délais de paiement sur 2 ans. L’affaire est renvoyée.

A l’audience du 16 septembre 2025, l’avocat de Mme [B] verse ses conclusions auxquelles il se réfère et la SCI Ryo dit ne pas souhaiter répliquer.
Par conclusions, Mme [B] demande de lui octroyer un délai de paiement de 36 mois, débouter le demandeur de ses demandes, l’admettre au bénéfice de l’aide juridictionnelle et statuer sur les frais irrépétibles et dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025, le jugement contradictoire devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département le 25 avril 2025 soit dans les délais légaux de même que les incidents de paiement du loyer ont fait l’objet de l’information légale à la CCAPEX 4 juillet 2024, ce qui rend l’action parfaitement recevable.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

Vu l’article 24 de cette même loi,

Des loyers étant impayés, la SCI RYO a vainement fait délivrer le 1er juillet 2024 à la locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer la somme principale de 7272 euros, ce qui n’a pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

La non-régularisation de la dette locative dans ce délai à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 2 septembre 2024.

Toutefois les parties sont d’accord pour dire que Mme [B] a quitté les lieux le 8 juin 2025 et qu’elle a bien restitué les clefs. La SCI Ryo se désiste donc de sa demande d’expulsion, ce qui sera constaté.
Il convient de dire que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer à ce titre.

Il ressort des pièces versées aux débats que Mme [B] reste devoir au bailleur la somme de 9.605,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 8 juin 2025, somme que la débitrice dit ne pas contester.

Mme [B] sera donc condamnée à payer à la SCI Ryo la somme de 9.605,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 8 juin 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.450,03 euros à compter du 1er juillet 2024, date du commandement et à compter du 24 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La demande stéréotypée de délais sur 36 mois sollicitée en défense ne tient pas compte du fait que Mme [B] a quitté les lieux comme pourtant rappelé à chaque audience. Le juge ne peut donc qu’accorder un délai de maximum 24 mois.

Mme [B] propose de verser 250 euros par mois et la SCI Ryo a dit en être d’accord. La dette locative s’élève à la somme de 9.605,71 euros, ce qui sur 24 mois s’élève à 400,24 euros par mois, somme bien supérieure au montant proposé.

Toutefois, ompte tenu de l’accord des parties sur ce point, il conviendra de dire que Mme [B] pourra se libérer de sa dette de 9.605,71 euros par le versement de 23 mensualités de 250 euros chacune et le solde à la 24ème mensualité, ce avant le 10 du chaque mois et à compter du 10ème jour suivant la signification du présent jugement pour la première mensualité.

Il convient de préciser que le non-paiement à échéance de l’une des quelconques mensualités entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

Sur les autres demandes

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles engagés pour la présente instance, ce d’autant qu’il n’a eu d’autre choix que de faire citer Mme [B] pour obtenir un jugement de condamnation au titre de la dette de loyer, abandonnant du fait de ce montant une demande au titre des réparation. Mais il convient de revoir la somme demandée (1500 euros) à de plus justes proportions eu égard aux difficultés financières de la débitrice.

Mme [B] sera condamnée à verser à la SCI Ryo la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (198,03 euros), de l'assignation (68,31 euros), de la notification au préfet et à la CCAPEX.

L'exécution provisoire est pour rappel de droit, frais non répétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS