TJ 97411, 4 mars 2025, RG 25/00002

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00002 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G67D

MINUTE N° :

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 04 MARS 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [C] [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assistée de : Nathalie MOREL, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Nathalie MOREL, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 04 mars 2025 aux parties

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 3 août 2014 par l'intermédiaire de sa mandataire, Madame [S] [Z], Monsieur [N] [W] a donné à bail à Madame [C] [U] et Monsieur [A] [U] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 1 000 euros augmenté de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur présentation de l’avis d’imposition. Un dépôt de garantie de 1 000 euros a été versé lors de la conclusion du contrat.

Les loyers n’étant pas réglés de manière régulière, Monsieur [N] [W] a, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 15 juin 2024, fait signifier à Madame [C] [U] et à Monsieur [A] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Madame [C] [U] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de six semaines qui lui était imparti, Monsieur [N] [W] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que des occupants de son chef, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable, ces diverses sommes étant augmentées des intérêts au taux légal, de 1 899 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 février 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, au visa de son exploit introductif d'instance, Monsieur [N] [W] maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s'élève à la somme de 6 350 euros selon décompte arrêté au 31 janvier 2025.

En réponse, Madame [C] [U] se reconnaît redevable d’une dette locative d’un montant de 6 350 euros et sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement. Elle explique que son époux est décédé au mois d’avril 2024, qu’elle rencontre, depuis lors, de grandes difficultés financières dans la mesure où elle ne perçoit que le revenu de solidarité active et reste dans l’attente d’une pension de réversion à la suite du décès de son époux. Elle ajoute qu’elle est à la recherche d’un nouveau logement, qu’elle espère quitter le logement loué prochainement et propose, dans l’attente, d’apurer sa dette par des versements mensuels de 100 euros.

Le diagnostic social et financier établi par l’assistante sociale du service polyvalence insertion de [Localité 5] a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

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Par ailleurs, Monsieur [N] [W] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de manière électronique le 25 juin 2024, soit deux

mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 3 août 2014 par Monsieur [N] [W], d’une part, et Madame [C] [U] et son époux, d’autre part, prévoit une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement du loyer des charges (qu’il s’agisse des provisions ou de la régularisation annuelle) aux termes convenus (…), il est prévu que le bail sera résilié de plein droit. La présente clause résolutoire ne produira cependant effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l'espèce, le 15 juin 2024, Monsieur [N] [W] a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 10 350 euros.

Dans cet acte d'huissier qui comporte les mentions prévues par les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [N] [W] se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

À cet égard, il importe que de rappeler aux parties que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, en dépit du fait que le commandement de payer évoquait un délai de six semaines, les locataires bénéficiaient en réalité d’un délai de deux mois pour apurer la dette locative.

Or, il ressort du décompte produit par le demandeur à l’audience qu’en date du 15 août 2024, la dette locative n’avait pas été apurée.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Madame [C] [U] d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée le 16 août 2024.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

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En outre, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte de créance locative produit à l’audience et daté du 2 février 2025 que la locataire a effectué plusieurs versements entre les mains du bailleur, que sa dette a considérablement diminué depuis que le commandement de payer lui a été délivré et qu’elle n’était plus que de 6 350 euros à la date de l’audience.

Compte tenu de ces éléments, Madame [C] [U] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

De ces éléments, il résulte que les demandes de libération des lieux et d'expulsion seront rejetées.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort du décompte produit à l’audience et daté du 2 février 2025 ainsi que de l’accord des parties que Madame [C] [U] est redevable de la somme 6 350 euros à l'égard de Monsieur [N] [W].

Dès lors que Madame [C] [U] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu’elle n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette dont elle se reconnaît débitrice, l'existence de la créance de Monsieur [N] [W] est établie.

Madame [C] [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 6 350 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit du 15 juin 2024.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part ou des sommes dues au titre du règlement de l'arriéré d’autre part justifiera la condamnation de Madame [C] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 000 euros. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer à la débitrice le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (90,87 euros TTC) et de l’assignation (67,14 euros TTC).

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Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,