TJ 97411, 23 juill. 2026, RG 25/00485

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 25/00485 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HLW6
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 23 Juillet 2026

DEMANDERESSE

Société SELARL [M] [K] MLJ BATIPRO, au capital social du 10 .000 euros, immatriculée au RCS près du Tribunal de Commerce D’ANGERS (MAINE ET LOIRE), sous le numéro 810 061 713, et ayant son établissement secondaier inscrit au RCS près du Tribunal Mixte de Commercce de SAINT-DENIS (REUNION), sous le numéro 810 061 07300014, dont le siège social est sis [Adresse 1] à ANGER (MAINE ET LOIRE), agissant es-qualités de Mandataire Liquidateur judiciaire, élisant domicile en son établissement secondaire au
[Adresse 2]
[Localité 1] (RÉUNION)
Rep/assistant : Maître Eric LE BIHAN de la SAS G&P LEGAL, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSES

Société SAS EGIDE MME [E], immatriculée au RCS de [Localité 2] sou le n° 522 287 689, Mandataire Judiciaire prise en la personne de Maître [D] [L], agissant es-qualités de mandataire liquidateur de Mme [E] [W] [T] [Y] [O], dite Madame [O], ayant siège social au
[Adresse 3]
[Localité 3]

Mme [E] [W] [T] [Y] [O], entrepreneur individuel, exerçant sous l’enseigne N.C. MEUBLES ET ARTICLES DIVERS, immatriculée au RCS sous le numéro 801 726 233 et enregistré à ce titre au greffe du Tribunal Mixte de Commerce de SAINT-DENIS (REUNION), dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Oriana LECLAIRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN
Greffier : Juliana VELAIDOM 
Audience Publique du : 25 Juin 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 23 Juillet 2026 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Juliana VELAIDOM, Greffier 

Copie exécutoire à Maître délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :

Maître [B] [U] de la SAS G&P LEGAL
Me Oriana LECLAIRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, la SELARL [M] [K], es qualité de Mandataire Liquidateur Judiciaire de la société BATIPRO a fait assigner Madame [E] [O] devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 25 octobre 2017, résilié de plein droit à compter du 30 novembre 2025, ordonner l’expulsion sous astreinte de Madame [E] [O] exerçant sous l’enseigne N.C Meubles et Articles Divers ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux un lieu approprié aux frais, risques et péril du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,condamner Madame [E] [O] à lui verser à titre de provision la somme de 67.949, 60 € correspondant aux loyers et charges impayés condamner Madame [E] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 4.902, 40 € jusqu’à libération définitive,condamner Madame [E] [O] aux entiers dépens et à la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 6] [Localité 4] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 25 octobre 2017 à Madame [E] [O] pour un loyer mensuel de 1.200 € par mois, outre une provision mensuelle au titre des charges pour un montant de 167 €.
Suite aux défaillances constatées, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 30 octobre 2025, demeuré infructueux.
A l’audience du 15 janvier 2026, la défenderesse, régulièrement assignée à personne, a comparu sans être représentée par un conseil. Il lui a été indiqué à cette occasion la nécessité de constituer avocat, comme ultérieurement le 5 février 2026 et le 5 mars 2026 avant que la constitution ne soit réalisée le 17 avril 2026.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2026, la SELARL [M] [K], es qualité de Mandataire Liquidateur Judiciaire de la société BATIPRO a fait assigner la SELAS EGIDE es qualité de mandataire liquidateur de Madame [E] [O] devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 25 octobre 2017, résilié de plein droit à compter du 30 novembre 2025, donner acte du désistement du demandeur à solliciter l’expulsion et la libération des lieux par Madame [E] [O], par suite de la restitution du local, intervenue en cours de procédure, le 15 janvier 2026,fixer la créance de la liquidation judiciaire de la société BATIPRO à la somme de 67.949, 60 € pour la période allant jusqu’au 30 novembre 2025,7.353, 60 € pour le mois de décembre 2025 été la première quinzaine du mois de janvier 2026,1.064, 69 € au titre des frais accessoires,1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civileCette seconde procédure a été jointe à la première dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, par ordonnance en date du 18 juin 2026.

A l’audience du 25 juin 2026, la SELARL [M] [K] a maintenu ses dernières demandes telles que présentées dans ses conclusions notifiées électroniquement le 12 mars 2026, étant précisé que les « frais accessoires » ne sont plus distingués des dépens d’une part et des frais irrépétibles d’autre part.

Le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 juillet 2026.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, il n’est pas contesté par la défenderesse que la SELARL [M] [K] a fait délivrer à Madame [E] [O] le 30 octobre 2025 un commandement de payer les loyers, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.
Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.
Madame [E] [O] n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.
Il n'existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.
Dès lors, il sera constaté la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 30 novembre 2025, date à partir de laquelle Madame [E] [O] doit être regardée comme occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués.
Sur la demande d’expulsion et l’astreinte
Les clés du local commercial ont été restituées le 15 janvier 2026 et aucune demande d’expulsion n’est maintenue.
Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au triple du loyer. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.
Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
L’indemnité d’occupation due par Madame [E] [O] depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 30 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés le 15 janvier 2026, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ».
En l’espèce, au vu du décompte produit par la SELARL [M] [K], l'obligation de Madame [E] [O] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 15 janvier 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de :
67.949, 60 € + (1,5 x 1.643, 48 €) = 70.414, 82 €
somme au paiement de laquelle il convient de condamner, par provision, Madame [E] [O].
Sur les dépens et les frais

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner Madame [E] [O] à payer à la SELARL [M] [K] une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, délivré le 30 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS