TJ 97411, 3 déc. 2025, RG 25/00312

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00312 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFJC

MINUTE N° : 25/00171

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

---

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [W] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Me BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [O]
[Adresse 3]
[Localité 3]

comparant, en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00312 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFJC - /

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 mai 2024 à effet au 6 juin suivant, Monsieur [F] [W] [X], représenté par son mandataire, la SASU OFIM 3, a donné à bail à Monsieur [V] [O] une villa de type F4 à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 4] (974) pour un loyer mensuel de 1 247 euros, outre un dépôt de garantie de 1 247 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Monsieur [V] [O] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à Monsieur [F] [W] [X], ce dernier lui a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 30 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Monsieur [V] [O] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui lui était imparti, Monsieur [F] [W] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’occupation sans droit ni titre imputable au défendeur à compter du 12 janvier 2025 et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle des occupants de son chef, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, être autorisé à enlever et à disposer de tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques du défendeur, et obtenir la condamnation de celui-ci au paiement de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Il demandait également au juge saisi de dire, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient octroyés au défendeur et la clause résolutoire suspendue, qu’une clause de déchéance soit prévue en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers et charges à leur échéance exacte.

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2025.

Après plusieurs renvois, ordonnés à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Au visa de son exploit introductif d’instance, Monsieur [F] [W] [X], représenté par Maître [D], maintient l’intégralité de ses demandes. Il précise que la dette locative s'élève à la somme de 12 867,76 euros selon décompte daté du 27 octobre 2025.

En réponse, Monsieur [V] [O] s’est reconnu redevable des sommes réclamées par le demandeur et sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi des plus larges délais de paiement. Il explique qu’il a rencontré des difficultés financières à la suite du piratage de son compte bancaire et de problèmes de santé. Il ajoute que sa situation financière et professionnelle s’est assainie, qu’il est entré en contact avec la société chargée du recouvrement des sommes dues, qu’un échéancier a été mis en place et qu’il a d’ailleurs effectué, sur la base de cet échéancier, un règlement de 1 564 euros le 28 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00312 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFJC - /
Par ailleurs, Monsieur [F] [W] [X] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

Le contrat de bail d'habitation conclu le 30 mai 2024 par Monsieur [F] [W] [X] et Monsieur [V] [O] prévoit une clause résolutoire selon laquelle « il est expressément convenu qu’à défaut du paiement du dépôt de garantie, du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ces accessoires, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, six semaines après un commandement de payer demeuré sans effet, et ce, conformément à la loi et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ».

En l'espèce, le 30 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer, dans un délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 4 327,92 euros.

Dans cet acte délivré par commissaire de justice qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, Monsieur [F] [W] [X] se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, le 11 janvier 2025, le locataire ne s'était pas acquitté du montant de cette dette.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Monsieur [V] [O] d'apurer sa dette locative, conformément au contrat conclu et à la loi applicable, dans un délai de six semaines, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 12 janvier 2025.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire.

En outre, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement de la situation de surendettement du locataire.

En l'espèce, il ressort du décompte de créance locative daté du 27 octobre 2025 et d’une

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00312 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFJC - /
confirmation de virement produite par le défendeur que la dette locative s'élève à la somme de 11 303,76 euros à la date du 28 octobre 2025.

Il en ressort également que le défendeur a réglé la somme de 1 247 euros le 11 juin 2025 puis le 11 septembre 2025 ainsi que celle de 1 564 euros le 28 octobre 2025.

Il ressort enfin des pièces produites aux débats que le locataire est entré en contact avec la société chargée du recouvrement des sommes dues, qu’un accord amiable a été trouvé entre les parties et qu’il s’est engagé à reprendre le paiement des loyers courant à partir du mois d’octobre 2025, à verser une somme complémentaire de 300 euros par mois pendant une période de six mois (du mois d’octobre 2025 au mois de mars 2026) puis, à compter du mois d’avril 2026, à verser une somme complémentaire de 500 euros par mois jusqu’à apurement complet de la dette locative.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [V] [O] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

De ces éléments, il résulte que la demande d'expulsion sous astreinte ainsi que celle qui est relative au sort des meubles présents dans les lieux seront rejetées.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort du décompte daté du 27 octobre 2025 et d’une confirmation de virement produite par le défendeur qu’il est redevable, à l'égard de son bailleur, de la somme 11 303,76 euros arrêtée au 28 octobre 2025.

Dès lors que Monsieur [V] [O] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu'il n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de Monsieur [F] [W] [X] est établie.

Monsieur [V] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 11 303,76 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 30 novembre 2024, sur la somme de 4 327,92 euros et de la présente décision sur le surplus.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part ou des sommes dues au titre du règlement de l'arriéré d’autre part justifiera la condamnation de Monsieur [V] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 264,46 euros. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [O], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (256,11 euros TTC) et de l’assignation (68,31 euros TTC).

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés non compris dans les dépens. Monsieur [V] [O] devra donc lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00312 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFJC - /
Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,