TJ 97411, 28 juill. 2026, RG 24/00311

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/00311 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSPR

NAC : 3BE

JUGEMENT CIVIL DU 28 JUILLET 2026

DEMANDERESSE

Madame [R] [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Younous KARJANIA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

Etablissement public OFFICE NATIONAL DES FORETS - DIRECTION REGIONALE D E [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Thierry GANGATE de la SELARL GANGATE ET MARGERIN, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Magalie MOLLY, greffière

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L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 Juin 2026.
La date de dépôt des dossiers a été fixée au 22 Juin 2026, et la mise à disposition du jugement au 28 Juillet 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 28 Juillet 2026, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Magalie MOLLY, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
CCC délivrée le :
à Maître Thierry GANGATE
Me Younous KARJANIA

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 9 novembre 2012, l’Office National des Forêts (l’ONF) et Madame [R] [J] signaient un contrat de concession autorisant celle-ci à occuper à usage de domicile d’habitation un terrain de 4 000 m², cadastré BD0015, situé en forêt domaniale d’[Localité 4], au lieudit [Localité 5] [Adresse 4], sur la commune de [Localité 6], numéroté [Cadastre 1] sur le plan de la concession. Le contrat était conclu pour une durée de 18 ans à compter du 1er janvier 2013.

Puis, le 10 mars 2016, l’ONF et Madame [J] signaient un contrat de concession autorisant la mise en culture d’un terrain de 3318 m², cadastré BD0015, situé en forêt domaniale d’[Localité 4], au [Adresse 5], sur la commune de [Localité 6], numéroté [Cadastre 2] sur le plan de la concession. Le contrat était conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2016.

Par deux courriers du 1er mars 2022, l’ONF notifiait à Madame [J] la résiliation de ces deux contrats de concession.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, Madame [R] [J] a assigné l’ONF devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion afin qu’il lui soit ordonné de reprendre les relations contractuelles et qu’il soit condamné à l’indemniser des préjudices résultant de la résiliation irrégulière et brutale des contrats de concession.

Par ordonnance d’incident en date du 28 janvier 2025, le juge de la mise en état a débouté l’ONF de l’exception d’incompétence soulevée au profit du juge administratif.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 avril 2026, Madame [J] demande au tribunal de :
- RETABLIR Mme [J] dans ses droits pour la concession habitation/potager et ordonner à l’Office National des Forêts la reprise des relations contractuelles dans un délai de 10 jours suivant la signification du jugement à venir ;
- RETABLIR Mme [J] dans ses droits pour la concession culture et ordonner à l’Office National des Forêts la reprise des relations contractuelles dans un délai de 10 jours suivant la signification du jugement à venir ;
- CONDAMNER l’Office National des Forêts à verser à Mme [J] la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice moral et des troubles dans les conditions d’existence résultant de la résiliation irrégulière et brutale du contrat de concession habitation/potager ;
- CONDAMNER l’Office National des Forêts à verser à Mme [J] la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice moral et des troubles dans les conditions d’existence résultant de la résiliation irrégulière et brutale du contrat de concession culture ;
- CONDAMNER l’Office National des Forêts à verser à Mme [J] la somme de 5 000 euros en réparation de la privation de jouissance du contrat de concession habitation/potager résultant de la résiliation irrégulière et brutale du contrat ;
- CONDAMNER l’Office National des Forêts à verser à Mme [J] la somme de 5 000 euros en réparation de la privation de jouissance du contrat de concession culture résultant de la résiliation irrégulière et brutale du contrat ;
- CONDAMNER l'Office National des Forêts à payer à Me [D] [M] la somme de 3 500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les décisions de résilier ses concessions sont irrégulières. Elle soutient en premier lieu avoir exécuté de bonne foi le contrat, ayant obtenu un permis de construire en novembre 2012 puis un permis modificatif en août 2013, et ayant démarré les travaux en 2014. Elle explique habiter un cabanon sur une parcelle voisine louée par Monsieur [Q], à proximité immédiate de la sienne, car elle ne s’y sentait pas en sécurité. Elle ajoute avoir également exécuté de bonne foi le contrat culture, ayant développé une culture de bananes et de plantes endémiques. Elle soutient que le contrat n’imposait ni une culture sur la totalité de la parcelle ni une culture spécifique.
Elle reproche en deuxième lieu à l’ONF de n’avoir pas respecté les stipulations contractuelles en ne respectant pas la procédure de résiliation prévue à l’article 8 des contrats. Elle considère que la clause invoquée par l’ONF, stipulée à la fin de l’article 8, doit être neutralisée, car nettement déséquilibrée.
Elle fait valoir en dernier lieu que les agissements de ses voisins l’ont empêchée d’accéder à ses concessions et donc d’exécuter de bonne foi ses contrats.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2025, l’ONF demande au tribunal de :
- REJETER l’ensemble des demandes formées par Madame [R] [J],
- ORDONNER l’expulsion de Madame [R] [J] ainsi que de tous biens et occupants de son chef, des lots n°2969 et n°2885,
- CONDAMNER Madame [R] [J] à payer à l’ONF la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER Madame [R] [J] aux entiers dépens.

En défense, il répond que la bonne foi de la locataire dans l’exécution des contrats est indifférente dès lors que les manquements contractuels sont avérés. Il souligne que la locataire ne conteste pas qu’elle ne vivait pas sur la parcelle n°[Cadastre 1], et qu’elle ne verse aucun justificatif de l’exploitation agricole de la parcelle n°[Cadastre 2]. Il considère qu’elle ne peut exciper de sa bonne foi alors que depuis dix ans elle n’a jamais habité sur place, en violation de son obligation principale, et alors que la parcelle [Cadastre 2] était déjà plantée de bananiers à l’entrée dans les lieux. Il oppose enfin que les conditions générales qu’elle invoque ne sont pas applicables au contrat et à sa résiliation, laquelle pouvait intervenir sans préavis. Enfin, il considère que le fait des tiers ne saurait justifier contractuellement l’absence d’habitation sur place, aux termes de l’article 8 du contrat ; sur ce point, il ajoute que la clôture implantée par son voisin Monsieur [P] n’empiétait pas sur la partie où une construction avait commencé à être édifiée, et que les agissements de Monsieur [K] n’ont commencé qu’au début de l’année 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions.

Par ordonnance du 15 juin 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure, fixé au 22 juin 2026 la date de dépôt des dossiers et informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la résiliation des contrats de concession par l’ONF

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable aux contrats en litige : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » et « Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

- s’agissant du contrat d’occupation de terrain à des fins d’habitation (parcelle n°[Cadastre 1])

L’article 8 du contrat de concession en litige, intitulé Résiliation, prévoit trois hypothèses de résiliation : la résiliation de plein droit, la résiliation au gré du concessionnaire et la résiliation par l’ONF. Pour ce troisième cas, il est stipulé que l’ONF peut prononcer « unilatéralement » la résiliation de la concession « sans indemnité et sans préavis, dans le cas où le bénéficiaire, pour quelque cause que ce soit, cesserait d’habiter sur le terrain concédé ».

L’article 1 du même contrat autorise le concessionnaire à occuper le terrain à usage de domicile d’habitation principale. Il précise dans son alinéa 3 que « le concessionnaire doit y habiter effectivement et personnellement » (en gras dans le contrat).

En l’espèce, dans son rapport de visite annuelle en date du 28 janvier 2022, l’agent de l’ONF a relevé que la construction présente sur le terrain n’était pas achevée, seuls le sol et les murs étant présents.

Dans son courrier de résiliation unilatérale daté du 1er mars 2022, l’ONF a bien visé le troisième cas de résiliation unilatérale stipulée au contrat, et a reproché à sa locataire de ne pas habiter sur la parcelle, sur laquelle aucun bâti habitable n’était présent et pour laquelle aucun permis de construire n’était en cours d’instruction, alors que le contrat avait commencé à courir le 1er janvier 2013.

Le motif de résiliation est parfaitement valable. D’ailleurs, Madame [J] ne conteste nullement qu’elle n’habite pas sur sa parcelle louée à cette fin. Ses conclusions sont un aveu de son manquement contractuel.

La procédure suivie est conforme aux stipulations contractuelles, l’ONF ayant eu recours au troisième cas de résiliation stipulé au contrat, ne nécessitant ni mise en demeure ni délai pour se conformer à ses obligations contractuelles.

S’agissant du moyen de défense tiré de la bonne foi de Madame [J] dans l’exécution de la convention, il est inopérant alors que le motif de résiliation est valable et le manquement à son obligation contractuelle essentielle établi.

S’agissant du moyen de défense tiré du caractère non écrit de cette clause, qu’elle estime déséquilibrée, il ne saurait prospérer alors que l’article 1171 du code civil, qui semble en être le fondement juridique, n’est pas applicable au contrat litigieux, signé avant son entrée en vigueur.

S’agissant enfin du moyen de défense tiré du fait des tiers, il ne saurait davantage prospérer alors que l’article 8 qui a fondé la résiliation unilatérale précise que cette procédure est applicable quelle que soit la cause du manquement contractuel. A titre surabondant, il sera souligné que le fait du tiers invoqué ne saurait justifier l’inexécution contractuelle reprochée à Madame [J], qui perdurait depuis l’origine du contrat, soit depuis neuf ans, alors que les difficultés relationnelles avec ses voisins sont intervenues seulement au début de l’année 2022.

- s’agissant du contrat de concession de culture (parcelle n°[Cadastre 2])

L’article 8 du contrat de concession en litige, intitulé Résiliation, prévoit trois hypothèses de résiliation : la résiliation de plein droit, la résiliation au gré du concessionnaire et la résiliation par l’ONF. Pour ce troisième cas, il est stipulé que l’ONF peut prononcer « unilatéralement » la résiliation de la concession « sans indemnités et sans préavis, dans le cas où le bénéficiaire, pour quelque cause que ce soit, cesserait d’exercer son activité de culture ».

L’article 1 du même contrat autorise le concessionnaire à mettre en culture le terrain agricole. Il ne précise nullement le type de culture autorisé mais interdit seulement explicitement l’élevage de bovins.

En l’espèce, dans son rapport de visite annuelle en date du 28 janvier 2022, l’agent de l’ONF a relevé que la concession était plutôt en friche, avec la présence de bananiers et quelques plantes endémiques.

Dans son courrier de résiliation unilatérale daté du 1er mars 2022, l’ONF a bien visé le troisième cas de résiliation unilatérale stipulée au contrat, et a reproché à sa locataire l’absence d’entretien de sa parcelle, majoritairement en friche, caractérisant l’absence de mise en place durable de culture depuis l’octroi de la concession, et le caractère non viable de son projet initial de culture de spiruline (au regard de l’importante consommation d’eau nécessaire).

Si ce dernier motif de résiliation, à savoir le caractère non viable du projet initial de culture de spiruline, n’est pas pertinent, il n’en reste pas moins que le premier motif, à savoir l’absence de mise en place durable d’une culture ou d’une plantation est parfaitement valable. Les contestations élevées sur ce point par Madame [J] ne sont nullement justifiées : ainsi que l’ONF le fait remarquer, le constat d’état des lieux dressé en mars 2013, lors de la précédente concession, révèle que des bananiers étaient déjà présents sur la parcelle, et aucune pièce versée aux débats - pas même une attestation - ne corrobore la réalité de la mise en culture durable alléguée, alors qu’elle avait pris possession de la parcelle depuis près de six ans.

En outre, la procédure suivie est conforme aux stipulations contractuelles, l’ONF ayant eu recours au troisième cas de résiliation stipulé au contrat, ne nécessitant ni mise en demeure ni délai pour se conformer à ses obligations contractuelles.

S’agissant du moyen de défense tiré de la bonne foi de Madame [J] dans l’exécution de la convention, il est inopérant alors que le motif de résiliation est valable et le manquement à son obligation contractuelle essentielle établi.

S’agissant du moyen de défense tiré du caractère non écrit de cette clause, qu’elle estime déséquilibrée, il ne saurait prospérer alors que l’article 1171 du code civil, qui semble en être le fondement juridique, n’est pas applicable au contrat litigieux, signé avant son entrée en vigueur.

S’agissant enfin du moyen de défense tiré du fait des tiers, il ne saurait davantage prospérer alors que l’article 8 qui a fondé la résiliation unilatérale précise que cette procédure est applicable quelle que soit la cause du manquement contractuel. A titre surabondant, il sera souligné que le fait du tiers invoqué ne saurait justifier l’inexécution contractuelle reprochée à Madame [J], alors que les difficultés relationnelles avec ses voisins sont intervenues seulement au début de l’année 2022 et qu’aucune destruction de cultures ne leur a été reprochée.

Par conséquent, la résiliation des deux contrats de concession est parfaitement valable, et aucune des demandes de Madame [J] ne saurait prospérer.

Il sera en revanche fait droit à la demande reconventionnelle de l’ONF d’ordonner l’expulsion de Madame [J] des deux parcelles, celle-ci étant devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2022.

Sur les mesures de fin de jugement

Madame [J], qui perd son procès, sera condamnée aux dépens. Elle sera en outre condamnée à verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS