TJ 97411, 16 déc. 2025, RG 25/00351

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00351 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGSV

MINUTE N° : 25/00185

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Madame [V] [F] [E] veuve [G]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [C] [G]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentés par Me Stéphanie PANURGE, avocate au barreau de SAINT-[M]-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [H]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représenté par Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Novembre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00351 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGSV - /
RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2022, [L] [M] [G] a donné à bail à usage d’habitation un bien situé [Adresse 5] à [Localité 6], doté d'une piscine, à [N] [H] moyennant un loyer mensuel de 2500 euros, provisions sur charges comprises, le bail précisant que le loyer sera de 2000 euros la première année compte tendu des aménagements devant être réalisés la première année, en particulier des travaux de plomberie et d'autres aménagements listés. Le bail indique que le locataire prendra le bien en l'état.
Le bail mentionne que les années suivantes, le loyer sera révisé à 2200 euros par mois et précise que le locataire s'engage à avoir une consommation d'eau mensuelle "raisonnable" et en adéquation avec sa composition familiale.

Soutenant que M. [H] a pris possession des lieux le 2 octobre 2022, qu'il a, une fois dans les lieux, sollicité du bailleur des travaux complémentaires et demandé qu'ils soient notés dans le bail, que si M. [H] a payé le loyer de 2200 euros en octobre 2023, M. [G] lui a remboursé l'excédent convenant que les travaux n'ont été achevés que le 27 novembre 2023, qu'ils ont en revanche convenu que le loyer porté à 2200 euros sera réglé à compter de novembre 2023, que M. [G] a transmis au locataire en octobre 2023 son avis de taxe foncière aux fins qu'il règle la TEOM ce que ce dernier a refusé, que les relations se sont dégradées de ce fait, que M. [H] a cessé de régler le loyer à compter de septembre 2024, que le loyer a été révisé en novembre 2024, que [L] [G] étant décédé le 11 mai 2024, [V] [F] [G] née [P] a par acte du 30 décembre 2024 vainement fait délivrer à M. [H] une sommation de lui payer la somme de 8943,48 euros au titre des loyers impayés de septembre à décembre 2024 outre 909 euros au titre de la TEOM, que dans ces conditions, par acte du 27 mai 2025, Mme [G] née [E] et son fils, [C] [G], ont fait citer [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :
- juger qu'il a de manière grave et répétée manqué à son obligation légale et contractuelle de payer le loyer et les charges,
- juger que la résiliation judiciaire du bail est justifiée,
- ordonner la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 septembre 2022,
- ordonner l'expulsion d'[N] [H] et de tout occupant de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et sous une astreinte de 150 euros par jour,
- le condamner à leur payer la somme de 8943,48 euros suivant sommation de payer du 30 décembre 2024, à parfaire,
- le condamner à leur payer la somme de 2271,74 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux,
- le condamner à leur payer la somme de 909 euros au titre de la TEOM pour l'année 2024,
- "il serait en outre inéquitable de laisser les frais irrépétibles qu'ils ont dû engager et il leur sera alloué la somme de 2712 euros à ce titre".

A l'audience du 26 août 2025, l'avocat des demandeurs a indiqué sur question du juge que Mme [G] née [E] a bien qualité à agir eu égard à sa qualité d'usufruitière du bien.
M. [H] a constitué avocat. Il a sollicité et obtenu un renvoi pour répliquer.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 16 septembre 2025 pour réplique en demande suite aux conclusions de M. [H].

A l'audience du 28 octobre 2025, les demandeurs ont demandé au juge de :
- juger leurs demandes recevables et fondées,
à titre liminaire,
- juger que Mme [E] vient aux droits de feu [L] [G] ès qualité de conjoint survivant,
- juger qu'elle est usufruitière du bien donné à bail,
- juger qu'elle justifie d'un mandat du 7 octobre 2021 donné par [L] [G] pour conclure tous types de baux,
- juger qu'elle justifie de sa qualité à agir,
- juger que [C] [G] ès qualité d'héritier vient aux droits de feu [L] [G] qui était usufruitier du bien,
- juger qu'il justifie d'un mandat du 7 octobre 2021 donné par [L] [G] pour conclure tous types de baux,
- juger qu'il justifie de sa qualité à agir,

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- débouter M. [H] de sa demande tendant à juger que Mme [E] n'a pas qualité à agir,
sur le fond,
- juger que M. [H] et M. [G] ont entendu s'obliger dans le cadre du bail conclu le 18 septembre 2022,
- juger que les parties se sont entendues sur la chose et le montant du loyer,
- juger que M. [H] demeure tenu de respecter ses obligations résultant du bail,
- juger qu'il a de manière grave et répétée manqué à son obligation légale et contractuelle de payer le loyer et les charges,
par conséquent,
- juger que la résiliation judiciaire du bail est justifiée,
- ordonner la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 septembre 2022,
- ordonner l'expulsion d'[N] [H] et de tout occupant de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et sous une astreinte de 150 euros par jour,
- le condamner à leur payer la somme de 8943,48 euros suivant sommation de payer du 30 décembre 2024, à parfaire,
- le condamner à leur payer la somme de 2271,74 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux,
- le condamner à leur payer la somme de 1833 euros au titre de la TEOM soit 909 euros pour l'année 2024 et 924 euros pour l'année 2025,
- le condamner à leur payer la somme de 2700 euros au titre des frais irrépétibles et uax entiers dépens dont le coût de la sommation du 30 décembre 2024,
- débouter M. [H] de ses demandes accessoires ;
- le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Par conclusions n° 2, M. [H] demande au juge de le recevoir en ses demandes, à titre préliminaire, de juger que Mme [E] n'a pas qualité à agir et que son action est donc irrecevable, à titre principal, de débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes et de les condamner in solidum à lui verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025. Le juge a laissé jusqu'au 26 novembre 2025 aux parties pour une note en délibéré et verser leurs pièces.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

Les demandeurs ont versé leur dossier de plaidoirie le 19 novembre 2025.

Par note en délibéré enregistrée le 25 novembre 2025, M. [H] a adressé en réalité des conclusions modifiées ajoutant à ses précédentes demandes : à titre subsidiaire, en cas de condamnation de M. [H] dire avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Il verse une fiche de protocole de soins pour une grave maladie le concernant depu is le 24 février 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A TITRE LIMINAIRE

Il ne saurait être statué sur une nouvelle dermande de M. [H] formée après la clôture des débats par une note en délibéré dont ce n'est pas la vocation.
Il est bien noté en revanche la pièce selon laquelle M. [H] souffre d'une longue maladie.

SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR

Selon l'article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

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M. [H] indique que Mme [G] née [E] n'a pas qualité à agir.

Par acte authentique du 26 novembre 2015, [L] [M] [G] et [V] [F] [E] épouse [G], son épouse, ont fait donation à leur enfant unique, [C] [G], de la nue-propriété d'une villa de type T5/T6 avec piscine et dépendance située [Adresse 6] à [Localité 7] et d'un autre bien, en l'espèce une maison (T4) située [Adresse 5] à [Localité 8] sur le territoire de la commune de [Localité 9] (Réunion), le bien loué à M. [H].

[L] [G] étant décédé le 11 mai 2024, Mme [G] née [E] a, conformément à l'acte du 26 novembre 2015 conservé, en tant que conjoint survivant, l'usufruit notamment sur le bien loué, [C] [G]

n'étant que nu-propriétaire, comme l'indiquent tous les documents qu'ils versent pourtant à l'appui de leurs demandes.

C'est d'ailleurs Mme [G] née [E] qui a délivré la sommation de payer du 30 décembre 2024 et elle était parfaitement légitime à le faire.

Le mandat donné par [L] [G] est caduc du fait de son décès mais il est en tout état de cause superfétatoire concernant Mme [G] née [E] .

Il n'apparaît pas que Mme [G] née [E] a donné mandat de gestion à son fils, [C] [G].

Il en résulte que Mme [G] née [E] détient l'usufruit sur le bien et qu'elle est donc bailleresse des suites de son défunt époux. Il convient de rejeter la fin de non-recevoir formée par le défendeur à son égard.

La qualité à agir en demande ayant été mise dans les débats, il convient de dire que [C] [G], n'étant que nu-propriétaire, il ne peut avoir qualité à agir à l'encontre de M. [H], locataire, l'action n'appartenant qu'à sa mère, usufruitière. Il sera donc débouté de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de [C] [G].

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 4 juin 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

L’action de Mme [G] née [E] est donc également recevable à ce titre.

SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L'EXPULSION

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérable aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d'une de ses obligations

principales justifiant la résiliation du dit bail.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts des locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il ressort du décompte versé par Mme [G] née [E] notamment à l'audience du 18 novembre 2025 que M. [H] a cessé de payer ses loyers à compter du 1er septembre 2024.

, il reste un solde dû de 8943,48 euros, hors la TEOM 2024 (909 euros), sur la base révisée de 2200 euros par mois outre la révision annuelle du loyer intervenue au mois de novembre 2024. M. [H] reste devoir à l'usufruitière la somme de 33.956,32 euros au 1er novembre 2025, loyer de novembre (révisé) compris, mais hors TEOM 2024 (909 euros).

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La sommation de payer les sommes de 8943,48 euros au titre des loyers impayés de septembre à
décembre 2024 et 909 euros au titre de la TEOM, délivrée par Mme [G] née [E] à M. [H] le 30 décembre 2024, est restée infructueuse.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée comme s'étant répété sur plus d'un an et elle est de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. [H].

Il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [H] au 30 novembre 2025 eu égard au décompte arrêté au 1er novembre 2025, en ce compris le loyer de novembre 2025.

Il en résulte qu'il sera ordonné à M. [H] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement et de dire, qu'à défaut pour M. [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, Mme [G] née [E] pourra, selon l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle

de tous les occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si nécessaire.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Mme [G] née [E] sera déboutée de sa demande d'astreinte et du surplus de ses demandes.

SUR LES CONDAMNATIONS EN PAIEMENT

M. [H] sera donc condamné à payer à Mme [G] née [E] la somme de 33.956,32 euros due au 1er novembre 2025, loyer de novembre 2025 compris, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le bail étant résilié au 30 novembre 2025, M. [H] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2025 et doit à ce titre une somme à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à l'usufruitière pour l'occupation du bien devenue illicite.

Il convient de condamner M. [H] à payer à Mme [G] née [E] une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été si le contrat de bail s'était poursuivi à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Il revient au locataire de payer la TEOM.

Or, si la demande en paiement de la somme de 909 euros au titre de la TEOM 2024 a bien été réclamée à M. [H], notamment par sommation, il n'apparaît pas au dossier que lui a été demandé paiement de la somme de 924 euros au titre de la TEOM 2025. La taxe foncière produite à ce titre par la demanderesse est insuffisante à démontrer que M. [H] ait été rendu destinataire d'une demande en paiement de ce chef.

M. [H] sera donc condamné à payer à Mme [G] née [E] la somme de 909 euros au titre de la TEOM 2024. Mme [G] née [E] sera déboutée du surplus de sa demande à ce titre.

Elle sera également déboutée de ses autres nombreuses demandes principales qui ne sont pas des prétentions mais des moyens.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de débouter Mme [G] née [E] de sa demande au titre des frais irrépétibles formée à hauteur de 2700 euros, concernant deux demandeurs dont l'un n'a aucune qualité à agir, dans la mesure où elle a attendu que la dette atteigne un montant particulièrement important pour ester
en justice et compte tenu précisément du montant des sommes déjà dues par M. [H] dont

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l'état de santé ne paraît pas compatible avec un travail.

M. [H] sera en revanche condamné aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer (217,05 euros), de l'assignation (135,02 euros), de sa notification au préfet, et de l'expulsion si elle a lieu.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision et rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS