TJ 97411, 25 mars 2025, RG 25/00015

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00015 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G67Y

MINUTE N° : 25/00033

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 25 MARS 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. FLOCAFRAN
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par la SELARL LAWCEAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [U] [R] [P] [C] [Q] [V]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par la SELARL ACTIO DEFENDI, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Cecile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cecile CRESCENCE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le : 26/3/25 aux parties

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 27 août 2013, la SCI FLOCAFRAN a, via son mandataire la société GETIM Immobilier, donné à bail à [N] [U] [R] [P] [C] [Q] [V] un local d'habitation (villa T5) situé [Adresse 4] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 1834,82 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés ou payés irrégulièrement, le bailleur a, après mise en demeure, fait délivrer par acte du 23 mai 2023 au locataire un commandement d'avoir à lui payer la somme principale de 3.365,03 euros au titre l'arriéré locatif, ce qui est demeuré sans effet.

Par acte du 5 février 2024, la SCI FLOCAFRAN a fait citer M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de protection de Saint-Paul aux fins de :
- constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire au 27 août 2013,
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,
- ordonner l'enlèvement des biens se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais et périls de M. [V] qui disposera d'un mois pour les retirer à compter d'une sommation,
- ordonner la libération des lieux sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir,
- juger que le juge pourra liquider l'astreinte,
- le condamner à lui verser la somme de 6390,10 euros au titre de la dette locative avec une majoration de 10 % au titre de la clause pénale contenue dans le bail,
- le condamner à payer une indemnité d'occupation à un montant équivalent au loyer, charges et taxes en sus, jusqu'à libération effective des lieux,
- le condamner à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.

A l'audience du 16 avril 2024, le juge a indiqué avoir reçu une assignation désordonnée et sans aucune pièces à commencer par les EXPLOC. Le demandeur a dit que le défendeur a réglé la dette de loyers après délivrance de l'assignation. L'affaire est renvoyée afin que le juge dispose des pièces manquantes.

A l'audience du 18 juin 2024, le demandeur a confirmé la régularisation de la dette et dit que les loyers courants sont payés. Il a dit maintenir sa demande d'expulsion car les loyers ont toujours été irrégulièrement réglés ou non réglés depuis des années. L'affaire a été renvoyée pour réplique du défendeur.

L'affaire a été retenue à l'audience du 27 août 2024. Les parties ont versé leurs conclusions écrites et pièces. Le juge a indiqué au demandeur soulever le caractère illicite de la clause pénale contenue dans le bail. Le demandeur a maintenu sa demande d'expulsion. Le défendeur demande qu'elle ne soit pas prononcée dans la mesure où la dette est régularisée.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

Par jugement contradictoire du 17 septembre 2024, la vice-présidente des contentieux de la protection a radié l'affaire présentée par la SCI FLOCAFRAN pour défaut de diligences relativement aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 malgré différents rappels à cet égard.

Par conclusions du 21 novembre 2024, la demanderesse a sollicité la réinscription de l'affaire au rôle du juge des contentieux de la protection disant démontrer l'absence de défaut de diligences quant aux notifications légalement auprès de la préfecture et de la CCAPEX.

L'affaire a été réinscrite au rôle du 18 février 2025.

A l'audience, la SCI FLOCAFRAN a versé ses écritures et pièces. Le juge a indiqué que si le commissaire de justice a effectué les diligences au titre des notifications légales, la radiation a été prononcée faute d'en avoir justifié.

La demanderesse demande au juge de :
- constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire au 27 août 2013,
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,
- ordonner l'enlèvement des biens se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais et périls de M. [V] qui disposera d'un mois pour les retirer à compter d'une sommation,
- ordonner la libération des lieux sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir,
- juger que le juge pourra liquider l'astreinte,
- le condamner à lui verser la somme de 639,01 euros au titre de la majoration contractuelle de 10 % prévue dans le bail à l'article "clause pénale" sur la somme de 6.390,10 euros ;
- le condamner à payer une indemnité d'occupation à un montant équivalent au loyer, charges et taxes en sus, jusqu'à libération effective des lieux,
- le condamner à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 6 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, l’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée par le bailleur aux services de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions Locatives (CCAPEX) le 24 mai 2023, soit deux mois avant l'assignation.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérable aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d'une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable à l'espèce prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2023 pour régler la somme principale de 3.365,03 euros sous deux mois.

Force est de constater que le commandement de payer n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, la dette locative n'ayant été régularisée qu'après l'assignation.

Il convient dès lors de constater que par l'effet d'un commandement de payer non régularisé dans les deux mois de sa date, le bail se trouve de plein droit résilié. La date de la résiliation est en l'espèce le 24 juillet 2023, et non au 23 août 2023 comme allégué à tort.

Le bail étant résilié, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [V] et des occupants de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique.

Sur l'astreinte

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, le bail étant résilié depuis le 24 juillet 2023, M. [V] était redevable d'indemnités d'occupation à compter du 25 juillet 2023, date à partir de laquelle il était occupant sans droit ni titre. Les indemnités d'occupation déjà réglées et celle à venir étant de nature à réparer le préjudice subi par la SCI bailleresse, il a déjà été satisfait à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du Code de procédures civiles d'exécution.

La demanderesse sera déboutée de sa demande d'astreinte.

Sur le sort des meubles

La SCI FLOCAFRAN demande au juge d'ordonner l'enlèvement des biens se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais et périls de M. [V] qui disposera d'un mois pour les retirer à compter d'une sommation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les indemnités d'occupation et taxes

La SCI FLOCAFRAN dit que la somme de 6390,10 euros correspondant à la dette de loyer et de charges a été régularisée après l'assignation en 4 versements du 5 février 2024 au 6 mars 2024.

A l'audience du 18 juin 2024, la demanderesse a dit que les loyers courants sont payés, en réalité les indemnités d'occupation, le bail étant résilié depuis le 24 juillet 2023.

Toutefois, la SCI FLOCAFRAN ne produit aucun décompte.

Il convient donc de dire, faute de précisions, que M. [V] sera condamné à verser à la SCI FLOCAFRAN une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable comme le loyer, à compter du 25 juillet 2023 et jusqu'à libération des lieux caractérisée par la restitution des clefs, déduction faite des versements déjà effectués.

Si la demanderesse demande le paiement des taxes, il convient de dire que la taxe en question ne peut qu'être que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. M. [V] sera condamné à verser à la SCI FLOCAFRAN les taxes d'enlèvement des ordures ménagères jusqu'à libération des lieux.

Sur la clause illicite

La SCI FLOCAFRAN demande au juge de condamner M. [V] à la somme de 639,01 euros au titre de la majoration de 10 % au titre de la clause pénale contenue dans le bail alors même que le juge a précisément soulevé l'illicéité de la clause à l'audience. Force est donc de constater que la demanderesse n'en a pas tenu compte et maintenu sa demande.

Si les loyers, charges et indemnités d'occupation ont été régularisés pour la somme de 6.390,10 euros, il convient de dire que le débiteur ne doit aucune majoration, la clause insérée à ce titre dans le bail étant illicite au sens de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.

Il convient de débouter la SCI FLOCAFRAN de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits en justice, la dette de loyer n'ayant été régularisée qu'après la citation. La demande, au demeurant non justifiée sur facture, sera réduite à de plus justes proportions compte tenu de la radiation, des imprécisions et des demandes injustifiées.

M. [V] sera condamné à payer à la SCI FLOCAFRAN la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (186,06 euros), de l'assignation (65,18 euros), des notification à la préfecture et à la CCAPEX et de l'expulsion si elle a lieu.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS