TJ 97411, 25 sept. 2025, RG 25/00361

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00361 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGYR

MINUTE N° : 25/00211

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SEMADER
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Mme [H] [V], agent gestion contentieux, munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [S] [P] [J] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Bénéficie de l’aide juridictionnelle provisoire accordée à l’audience du 25/9/25

Représentée par Me Jean christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Août 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 09/10/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

La Société SEMADER a donné à bail à usage d’habitation à [W] [S] [P] [J] [U] par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2022, un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 566,65 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés, la Société SEMADER a vainement fait délivrer le 16 décembre 2024 à la locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous 2 mois la somme principale de 725,03 euros.

Par acte en date du 16 juin 2025, la Société SEMADER a fait citer Mme [J] [U] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner son expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, et ce sous astreinte dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu'à la parfaite libération des lieux,
- la condamner au paiement de la somme de 1034,37 euros au titre des impayés avec intérêts à compter de l’assignation,
- la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale et révisable comme le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire,
- la condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 28 août 2025, la Société SEMADER a actualisé sa créance à la somme de 612,47 euros au 28 août 2025.
Représentée par son avocat substitué, Mme [J] [U] demande un renvoi, ce que le juge a refusé eu égard aux éléments simples et objectifs de la procédure pouvant être aisément énoncés et rappelant qu’elle est orale.
Le bailleur indique que les loyers courants sont payés avec une somme en plus.
Mme [J] [U] propose de régler la somme de 50 euros en plus du loyer et des charges sur 12 mois et le solde au 13ème mois. Le bailleur dit en être d’accord.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, le jugement devant être rendu par mise à disposition au greffe.

Par courrier du 29 août 2025, enregistré au greffe que le 18 septembre 2025, maître Molière l’avocat de Mme [J] [U] dit avoir été mandaté le matin même de l’audience par celle-ci pour l’assister, avoir pris soin de se faire substituer et n’avoir pas obtenu de renvoi. Il demande à solliciter l’aide juridictionnelle provisoire.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de dire que si un renvoi a été refusé pour les raisons évoquées à l’audience, Mme [J] [U] était représentée par un avocat substitué, et l’avocat présent à l’audience, au demeurant très aguerri aux procédures relatives aux baux, a pu s’assurer de ce que la procédure préalable à l’audience a été respectée. Le renvoi n’ayant pas été accordé, il est légitime d’accorder l’aide juridictionnelle provisoire à maître Jean-Christophe Molière, avocat de Mme [J] [U], comme sollicité.

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département et les incidents de paiement du loyer ont fait l’objet de l’information légale à la CCAPEX dans les délais légaux.

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérable aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d'une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail.

Vu l’article 24 de cette même loi,

Des loyers étant impayés, la Société SEMADER a vainement fait délivrer le 16 décembre 2024 à la locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous 2 mois la somme principale de 725,03 euros.

La non-régularisation de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 17 février 2025.

L'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers sera donc constatée à cette date.

Il ressort des pièces versées aux débats que la locataire reste redevable auprès de la Société SEMADER d’une somme de 612,47 euros à la date du 28 août 2025 au titre des loyers impayés.

Par application de l'article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Compte tenu de ces éléments et du fait que la débitrice a repris le versement du loyer avant l’audience, pour sa part résiduelle, et que la dette peut être réglée via un échéancier en plus du loyer et des charges courants dans les délais légaux, elle pourra se libérer de la somme due à raison de 12 mensualités de 50 euros chacune et d’une 13ème mensualité de 12,47 euros laquelle soldera la dette, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient de préciser que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due.

Pendant la durée d’exécution du plan d’apurement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et ne reprennent vigueur qu’en cas de non-respect de celui-ci.

A défaut de paiement selon les modalités ci-dessus l’expulsion des lieux de la défenderesse sera ordonnée, avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier.

Elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle sera condamné aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l'expulsion.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,