TJ 97411, 25 mars 2025, RG 25/00043

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00043 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7YC

MINUTE N° : 25/00028

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

---

JUGEMENT DU 25 MARS 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représenté par la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [J] [L]
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Cecile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cecile CRESCENCE, (faisant fonction) Greffier,

Copie exécutoire délivrée le : 26/03/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 juillet 2023, la SCI [S] [W] a donné à bail à [J] [L] un local d'habitation (maison T4 de 85 m2 avec jardin de 90 m2) situé [Adresse 3] La Possession (Réunion) moyennant un loyer mensuel de 980 euros, provisions sur charges comprises, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) en sus. Le dépôt de garantie a été fixé à 980 euros.

Des loyers étant demeurés très rapidement impayés, le bailleur a fait délivrer à la locataire, le 11 octobre 2023, un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d'avoir à lui régler sous deux mois la somme de principale de 3.000 euros, ce qui est demeuré infructueux.

Par acte du 3 décembre 2024, la SCI [S] [W] a dès lors fait citer [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, de constater et prononcer l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 décembre 2024, ordonner la libération des lieux de [J] [L] et la remise des clefs après état des lieux de sortie, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec au besoin le recours à la force publique, ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et effets garnissant le logement en un lieu approprié aux frais, risques et périls de [J] [L], la condamner à lui verser la somme de 14.530,84 euros au titre des loyers et charges impayés, la condamner à la somme de 980 euros par mois à titre d' indemnités d'occupation, révisables comme le loyer, outre les charges récupérables, à compter du 12 décembre 2023, jusqu'à remise des clefs et entier délaissement des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, la condamner à lui verser la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, la condamner à lui verser 1500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer.

A l'audience du 18 février 2025, le demandeur a demandé de prononcer la résiliation du bail, a maintenu ses demandes et versé ses pièces.

Bien que citée à domicile, [J] [L] n'est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

Le jugement réputé contradictoire du simple fait qu'il est susceptible d'appel sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile permet au juge, si le défendeur ne comparaît pas, de statuer sur le fond, dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique et la demanderesse justifie avoir saisi les services de la CCAPEX dans les délais légaux. L'action est donc recevable.

- sur la résiliation du bail

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, applicable à l'espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 20 juillet contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement de payer reprenant cette clause et visant également un délai de 2 mois pour régulariser la dette réclamée de 3.000 euros hors dépens a été signifié à [J] [L] le 11 octobre 2023.

Force est de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2023.

Il en résulte que l'expulsion de [J] [L] et de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

SUR LE SORT DES MEUBLES

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il convient de dire n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport ou la séquestration de meubles dont la présence dans le logement est purement hypothétique à ce stade.

SUR LA DÉCHÉANCE A LA PROCÉDURE DE SURENDETTEMENT

Il convient de relever que par courrier en date du 25 mars 2024, Mme [L] a sollicité du bailleur de bénéficier d'un échéancier pour payer sa dette. Or, Mme [L] avait déjà saisi la commission de surendettement des particuliers qui l'a déclaré recevable par décision du 30 novembre 2023.

Inscrite comme créancière dans cette procédure, la SCI [S] [W] a contesté cette décision devant le juge des contentieux de la protection aux motifs que Mme [L] avait fourni, pour obtenir le bail, un faux contrats de travail et de fausses fiches de paie.

Par jugement en date du 12 septembre 2024, le magistrat a constaté, après vérifications auprès de son employeur, que Mme [L] avait également versé de faux documents auprès de la Banque de France, se donnant une qualification professionnelle très supérieure à celle réellement exercé et des fiches de paie affichant un salaire très élevé par rapport à celui effectivement perçu.

Il en a résulté pour Mme [L] une déchéance du bénéfice de la procédure de surendettement pour fausses déclarations faites sciemment.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Le bail est résilié au 12 décembre 2023. A cette date, Mme [L] devait prorata temporis la somme de 3035 euros au titre des loyers et charge impayés (2750 solde de novembre 2023 + 392 jusqu'au 12 décembre 2023 - 107 versés par la CAF le 5 décembre 2023).

Elle sera condamnée à payer la somme de 3035 euros à la SCI [S] [W] au titre des loyers et charge impayés à la date du 12 décembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024, date de l'assignation.

Mme [L] est occupante sans droit ni titre depuis le 13 décembre 2023 et doit à ce titre une indemnité d'occupation mensuelle à la SCI [S] [W] égale au montant du loyer et des charges, avec révision comme le loyer, pour l'occupation indue.

Le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation était de 980 euros par mois jusqu'au mois de juillet 2024 et revalorisée à 1011,96 euros à compter du mois d'août 2024.

Il convient de dire que Mme [L] est redevable envers la SCI [S] [W] au titre des indemnités mensuelles d'occupation du 13 décembre 2023 au 18 février 2025, date de l'audience, de la somme de 14.094,27 euros (555,33 décembre 2023 + 980 x 7 +1011,96 x 6 + 607,18 pour février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024, date de la présente décision.

Elle sera également condamnée à verser à la SCI [S] [W] une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été si le contrat de bail s'était poursuivi à titre d’indemnités mensuelles d’occupation à compter du 19 février 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

La SCI [S] [W] sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il convient de relever qu'au-delà d'une créance très conséquente au titre des loyers, la demanderesse a attendu un temps considérable avant qu'une décision de justice fasse droit à sa demande après que la Banque de France a décidé d'un effacement de l'ensemble des dettes de Mme [L], dont celle de loyers et de charges, sur la base de faux documents produits sciemment par Mme [J] [L].

Qu'en dehors de cet état de fait, la SCI [S] [W] a manifestement été trompée dans son consentement en donnant à bail à [J] [L] une maison d'habitation de 4 pièces pour un loyer de 680 euros mensuels. Il est évident que le contrat n'aurait jamais existé entre les parties si le bailleur avait eu connaissance du salaire réelle de Mme [L].

Il en résulte un réel préjudice sur la base de manoeuvres, de mensonges et de faux documents qui justifient une indemnisation au titre du préjudice moral.

[J] [L] sera condamnée à verser à la SCI [S] [W] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts. La demanderesse sera déboutée du surplus de sa demande de ce chef.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [S] [W] la somme qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits en justice.

Mme [L] sera condamnée à lui verser la somme de 1.500 sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Elle sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (186,37 euros), de l'assignation (74,01 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX et, le cas échéant, de l'expulsion.

Il y a lieu de rappeler que le jugement est exécutoire de plein droit et rien ne justifie de l'écarter, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS