TJ 97411, 28 oct. 2025, RG 25/00404

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00404 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHME

MINUTE N° : 25/00141

COUR D’APPEL DE SAINT-[L] DE [Localité 1]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [A] [Y] épouse [P]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Me Flora PARAVEMAN, avocat au barreau de SAINT-[L]-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Nathalie MOREL , Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Septembre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 28/10/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 janvier 2019, [A] [Y] épouse [P] a donné à bail à [H] [G] et [L] [K] un local d'habitation (maison) situé [Adresse 3] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 750 euros, provisions sur charges comprises outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le bail prévoyant le versement d’un dépôt de garantie de 750 euros et que les locataires devront exécuter des travaux portant sur : lavabo et toilettes.

[L] [K] a donné congé à la bailleresse par courrier du 21 janvier 2020 si bien que le bail s’est poursuivi au seul bénéfice de [H] [G], ce qu’il a confirmé par courrier du 22 février 2020 à Mme [P] disant qu’il assurerait l’entretien du logement et des extérieurs et le paiement des loyers.

Des loyers étant cependant impayés, Mme [P] a adressé une lettre de rappel le 30 juillet 2024 à M. [G] lui demandant de régulariser au plus vite sa situation en lui règlant l’impayé locatif de 3.173 euros.

Des impayés subsistant, Mme [P] a vainement fait délivrer le 14 novembre 2024 au locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme, hors dépens et clause pénale, de 5873 euros. Par cet acte, il était commandé aussi à M. [G] de justifier de ce qu’il assurait le logement.

Par acte en date du 25 juin 2025, Mme [P] a fait citer M. [G] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de constater que le commandement de payer du 14 novembre 2024 est resté infructueux, juger qu’il n’est pas à jour des règlements de loyers et qu’il n’a pas transmis de justificatif d’assurance contre les risques locatifs suite au commandement, constater que le locataire a eu un comportement fautif, en conséquence, constater la résiliation du bail à compter du 14 janvier 2025 par l’acquisition de la clause résolutoire, juger qu’il est depuis cette date occupant sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation, le condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer de 1500 euros à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complète libération des lieux, le condamner à lui verser 5975 euros au titre des loyers impayés entre le mois de mai 2023 et le 14 janvier 2025, date de l’acquisition de la clause résolutoire, 2250 euros au titre des indemnités d’occupation du 15 janvier 2025 au 1er mars 2025 à parfaire, et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023 pour 273 euros et de 2024 pour 259 euros, ordonner son expulsion avec au besoin l’assistance de la force publique et en tout état de cause en présence d’un commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie, le condamner à lui payer 8268 euros de dommages et intérêts en raison du préjudice financier et moral subi du fait de la maufaise foi du locataire, 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 26 août 2025, le juge indique qu’il manque pour la recevabilité de l’action d’Exploc du Préfet. M. [S] reconnaît que cela fait un bon moment qu’il ne règle plus les loyers. Il dit avoir un restaurant en location-gérance qu’il va liquider courant novembre 2025. Il demande un délai de 3 mois pour régulariser la dette. Il indique n’avoir à ce jour plus d’argent et même plus de carte bancaire.
L’affaire est renvoyée.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 septembre 2025.
La bailleresse verse l’Exploc manquant justifiant que le préfet a reçu l’assignation le 26 juin 2025. Elle actualise sa créance à la somme de 12.350 euros au 1er septembre 2025 soit :
- 5975 euros pour la période de mai 2023 au 14 janvier 2025,
- 6375 euros d’indemnités d’occupation du 15 janvier 2025 au 1er septembre 2025,
plus la TEOM 2023 et 2024, 273 euros et 259 euros, et les frais irrépétibles selon facture et les dépens.
Elle dit n’avoir reçu aucun versement de loyers.
M. [S] dit vouloir rester dans le logement, qu’il va toucher bientôt un salaire de 1800 euros plus
10 % du chiffre d’affaire selon qu’il atteindra un certain montant et dit qu’il pourra ainsi payer la dette. Il propose de régler 400 euros en plus du loyer soit 1150 euros en tout à compter du mois d’octobre 2025.
La bailleresse dit s’opposer aux délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025, le jugement contradictoire devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la procédure

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département dans les délais légaux de même que les incidents de paiement du loyer ayant fait l’objet de l’information légale de la CCAPEX.

Hormis la demande de constat au titre de la clause résolutoire, les demandes tendant à constater que le commandement de payer du 14 novembre 2024 est resté infructueux et de constater que le locataire a eu un comportement fautif sont, pour rappel des dispositions du code de procédure civile, non des prétentions mais des moyens. Il n’y sera donc pas répondu.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

Vu l’article 24 de cette même loi,

Des loyers étant impayés, Mme [P] a vainement fait délivrer le 14 novembre 2024 au locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme, hors dépens et clause pénale illicite, de 5873 euros.

La non-régularisation de la dette locative par M. [G] dans le délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 15 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion des lieux de M. [G] et des occupants de son chef sera donc ordonnée avec au besoin le concours de la force publique comme indiqué au dispositif.

Mme [P] demande au juge d’ordonner en tout état de cause en présence d’un commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie.

Cette demande n’a pas grand sens puisqu’il lui est parfaitement loisible de faire appel de son propre chef à un commissaire de justice pour réaliser l’état des lieux de sortie. Il n’y a donc absolument pas lieu de l’ordonner.

Sur les demandes en paiement

La demanderesse sollicite à l’audience la condamnation de M. [G] à lui payer la somme actualisée de 12.350 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période de mai 2023 au 1er septembre 2025. Elle indique ne pas fournir de décompte.

Il est constant que le loyer est de 750 euros mensuels et que le bail est résilié au 15 janvier 2025. M. [G] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2025 et doit à ce titre une indemnité mensuelle d’occupation pour compenser l’occupation illicite après la résiliation de plein droit du bail du fait du commandement de payer non régularisé.

Il convient de relever que si dans son assignation, la demanderesse demande de condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer de 1500 euros, en réalité 2 fois 750 euro, soit 1500 euros, rien ne justifie de doubler le montant, le montant du loyer correspondant en effet à une indemnité suffisante et classique pour indemniser un bailleur au titre de l’occupation sans droit ni titre.

D’aileurs, aux termes de son calcul à l’audience, la demanderesse se base sur la somme de 750 euros mensuelle et non 1500 euros, ce qui démontre qu’elle a donc abandonné sa précédente demande.

Il convient dès lors de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 750 euros.

Dans ses écritures, Mme [P] indique que pour l’année 2023, M. [G] lui doit 350 euros au titre des reliquats de loyers dus pour les mois d’août et septembre 2023. Or, à l’audience et dans l’assignation, elle fait courir les impayés à compter de mai 2023. Il convient de ne retenir que la somme de 350 euros, les mois de mai à juillet 2023 n’étant pas demandés au titre du commandement de payer.

Dans ses écritures, elle indique que M. [G] lui doit, pour 2024 au titre de la période de mai à décembre 2024, la somme de 5250 euros de loyers impayés, soit 7 x 750 euros, alors que la période compte en réalité 8 mois (6000 euros).

Il convient de dire que M. [G] doit en réalité prorata temporis :
- pour 2023 : la somme de 350 euros au titre des reliquats de loyers dus pour les mois d’août et septembre 2023,
- pour 2024 : la somme de 6000 euros pour la période de mai à décembre au titre des loyers,
- pour 2025 : la somme de 375 euros pour les loyers de la période du 1er au 15 janvier 2025, date de la résiliation du bail et 5675 euros d’indemnités d’occupation pour la période du 16 janvier 2025 au 1er septembre 2025, date arrêtée àl’audience, soit 12.400 euros.

Toutefois, le juge ne pouvant statuer ultra petita, il convient de dire que M. [G] sera condamné à payer à Mme [P] la somme de 12.350 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période d’août 2023 au 1er septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera condamné à payer, prorata temporis, la somme de 750 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 septembre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

M. [G] ne conteste pas non plus devoir la taxe d’enlèvement des ordures ménagères impayée pour 2023 d’un montant de 273 euros et pour 2024 de 259 euros. Il sera donc condamné à payer à Mme [P] la somme de 532 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2023 et 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La demanderesse sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur la demande de délais

Par application de l'article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Bien que sa proposition de paiement couvre la dette dans le délai légal, la demande de délais de M. [G] n’a pas été acceptée par le bailleur et il convient de préciser le juge ne peut en accorder d’office.
M. [G] reconnaît n’avoir pas du tout repris le paiement des loyers avant l’audience et ne pas être en capacité au jour de l’audience de régulariser la dette, au demeurant particulièrement importante. Il ne remplit donc pas les conditions de l’article 24 précité. Il sera donc débouté de sa demande de délais.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [P] demande au juge de condamner M. [G] à lui payer la somme de 8268 euros de dommages et intérêts en raison du préjudice financier et moral subi du fait de la maufaise foi du locataire.

Il convient de relever que sa demande est imprécise, sur des préjudices très différents et non justifiés, qu’elle a considérablement tardé à ester en justice laissant de fait la dette prendre des proportions importantes mais surtout qu’elle est déjà indemnisée par l’octroi d’indemnités d’occupation précisément destinées à réparer le préjudice d’un bailleur pour l’occupation de son bien sans titre.
Elle sera pour toutes ces raisons déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Mme [P] demande au juge de condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles engagés pour la présente instance. Toutefois, sa demande sera réduite à de plus justes proportions eu égard aux difficultés financières du débiteur, au fait que sa créance n’a atteint un tel montant qu’en raison des délais pris pour assigner en paiement, au fait que la demanderesse n’a produit aucun décompte rendant peu lisible ses demandes chiffrées outre qu’elle succombe en partie.

M. [G] sera condamné à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle sera déboutée du surplus de sa demande au titre des frais non répétibles.

M. [G] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (206,01 euros), de l'assignation (135,02 euros), de la notification au préfet et, le cas échéant, de l'expulsion.

L'exécution provisoire est pour rappel de droit, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS