TJ 97411, 4 nov. 2025, RG 25/00409

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00409 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HH6H

MINUTE N° : 25/155

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [M] [S] [Y] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Me Jordan MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [Q] [J]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Comparante,
assistée de Me Camille RENOY, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Octobre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00515 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJUU - /

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 12 juillet 2010 devant prendre effet le 25 juillet suivant, la SARL SUMERTEC, représentée par son mandataire, la SARL [R], a donné à bail à Monsieur [V] [T] un appartement de type 2 à usage d’habitation n°1 situé au sein de la [Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 520 euros et une provision sur charges de 30 euros par mois. Un dépôt de garantie de 520 euros était également versé lors de la conclusion du contrat.

Suivant acte reçu le 5 octobre 2016 par Maître [B] [U], notaire à [Localité 1], la SARL SUMMERTEC a vendu à Madame [E] [Q] [J] les lots n°21 et n°94 consistant en un appartement et une place de stationnement situés dans un ensemble immobilier dénommé résidence « [Adresse 7] à [Localité 6] (LA [Localité 7] LES [Localité 8]).

Par exploit délivré par commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, Madame [E] [Q] [J] a donné congé à son locataire en indiquant qu’elle entendait reprendre le logement personnellement à compter de la date de fin du bail.

Soutenant que le congé pour reprise était dénué de motif légitime et qu’il subissait en conséquence un préjudice moral indéniable, Monsieur [V] [T] a, par exploit délivré par commissaire de justice le 1er août 2025, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-PAUL aux fins de voir prononcer la nullité du congé pour reprise qui lui a été délivré le 19 novembre 2024, constater que le bail est reconduit tacitement pour une durée de trois années à compter du 25 juillet 2025 et condamner Madame [E] [J] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ainsi que celle de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens de l'instance.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 septembre 2025.

Après un renvoi, ordonné à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été rappelée à l’audience du 7 octobre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile.

Au visa de ses conclusions datées du 6 octobre 2025, Monsieur [V] [T], représenté par Maître [O], maintient l’intégralité de ses demandes et sollicite également du juge qu’il écarte l’exécution provisoire de droit attachée au jugement. Il lui demande également de débouter la défenderesse de ses demandes reconventionnelles et de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au maximum à la somme de 700 euros en cas d’application de la clause pénale.

A cet effet, il fait valoir que le congé pour reprise ne porte aucune précision relative au caractère réel et sérieux de la décision de reprise et qu’interrogée à ce sujet, la bailleresse ne lui a donné aucune information. Il ajoute qu’elle a souhaité prendre des mesures au sein de l’appartement et qu’il a été sollicité pour faire établir un diagnostic électrique du logement loué, ce qui laisse entendre que le motif du congé est frauduleux. Il souligne que le motif allégué dans le cadre de la présente instance, à savoir la séparation de la bailleresse d’avec sa concubine, est fallacieux au vu de l’adresse qui est mentionnée sur le congé litigieux. Il expose également que la bailleresse a manqué à l’obligation d’information qui pesait sur elle lors de la délivrance de ce congé, qu’il a été troublé dans sa jouissance par le mandataire de la baillesse et qu’il en subit un préjudice qui doit être réparé.
Sur les demandes reconventionnelles de la défenderesse, il faire valoir que la demande d’indemnité d’occupation égale au double du loyer est infondée et que la demande indemnitaire l’est également dans la mesure où, par ses manquements, elle est à l’origine de la présente instance.

En réponse, se fondant sur ses conclusions n°1 datées du 26 août 2025, Madame [E] [Q] [J], représentée par Maître RENOY, demande au juge de dire valable et régulier le congé pour reprise délivré le 19 novembre 2024 au demandeur, de juger que ce dernier est occupant sans droit ni titre à compter du 25 juillet 2025, de lui ordonner de libérer les lieux et de lui restituer les clés dès la signification du jugement à intervenir et, à défaut, d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est et à ses frais, de le condamner à lui payer la somme de 1 247,36 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 juillet 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, la somme de 1 250 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que celle de 2 170 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter la charge des dépens de l'instance, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

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Au soutien de ses prétentions, elle expose que le congé a été délivré plus de six mois avant le terme du bail tacitement reconduit, qu’il contient toutes les mentions prescrites à peine de nullité par la loi applicable et que la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise n’est qu’une condition de forme du congé qui n’est pas prescrite à peine de nullité. Elle ajoute qu’elle est parfaitement fondée à établir le caractère réel et sérieux du congé au cours de l’instance initiée et sous le contrôle du juge et que l’ensemble des attestations qu’elle produit dans le cadre de la présente instance concourt à démontrer. Elle indique également que la fraude alléguée par le demandeur ne se présume pas et qu’elle doit être démontrée, ce qu’il ne fait pas dans le cadre de la présente instance. Elle indique également que ses justifications ne sont pas tardives, que le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué, qu’il ne justifie d’aucune démarche positive ni d’aucune recherche d’un autre logement de sorte que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé, conformément au contrat conclu, au double du loyer mensuel. Enfin, elle souligne que le maintien dans les lieux de son locataire lui a causé un préjudice moral qu’il convient de réparer.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. (…)
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(...) À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, il est constant que, par contrat ayant pris effet le 25 juillet 2010, Monsieur [V] [T] a pris à bail un appartement de type 2 à usage d’habitation n°1 situé au sein de la [Adresse 4] [Adresse 8] à [Localité 5] (974) et que le contrat de bail, reconduit à plusieurs reprises, devait arriver à échéance le 24 juillet 2025.

Il ressort des pièces produites que Madame [E] [Q] [J] a délivré congé à son locataire, par exploit délivré par commissaire de justice le 19 novembre 2024, pour le 24 juillet 2025 au motif qu’elle entendait reprendre le logement personnellement.
En premier lieu, sur la forme, ce congé porte mention du motif sur lequel il est fondé, à savoir la reprise, et du nom du bénéficiaire de la reprise, à savoir Madame [E] [Q] [J], qui n’est autre que la bailleresse.

Il porte également mention du fait que cette dernière est domiciliée « [Adresse 9] à [Localité 9] ».

Or, il ressort des pièces produites que cette adresse n’est plus celle de la bailleresse. En ce sens, il est établi que la bailleresse a, en date du 4 janvier 2019, acquis avec Madame [Z] [P] [N] un bien immobilier situé au sein de la résidence [Adresse 10] à [Localité 10] et, dans son attestation établie le 20 août 2025, Madame [Z] [P] [N], domiciliée à ladite adresse, expose qu’elles étaient concubines mais qu’elles se sont séparées et qu’elles continuent à cohabiter dans l’attente de la libération du logement litigieux.

Il en résulte que l’adresse du bénéficiaire de la reprise indiquée dans le congé est erronée ce qui est un motif de nullité.

Toutefois, en application de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi et la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

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Ainsi, si, en l’espèce, la nullité de congé est bien prévue par l’article 15 susvisé, le demandeur ne rapporte la preuve d’aucun grief causé par l’irrégularité. En effet, cette erreur ne l’a pas empêché de communiquer avec le mandataire de la bailleresse et l’acte introductif de la présente instance a bien été délivré à la bailleresse à l’adresse qui est la sienne, c’est-à-dire [Adresse 11] à [Localité 10].

Au vu de ces éléments, et en dépit de cette erreur d’adresse, le congé délivré par Madame [E] [Q] [J] à Monsieur [V] [T] le 19 novembre 2024 ne sera pas déclaré nul pour ce vice de forme.

En second lieu, sur le fond, s'agissant du motif du congé délivré par la bailleresse, il appartient à la présente juridiction d'en apprécier la validité.

Ainsi, il ne peut être contesté que Madame [E] [Q] [J] a clairement indiqué dans son congé qu’elle entendait reprendre le logement personnellement, ce qui est parfaitement conforme aux dispositions de l’article 15 I susvisé.

Il ne peut, toutefois, pas être contesté que, dans le congé litigieux, Madame [E] [Q] [J] n’a pas justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Or, d’une part, la prescription de cette justification dans le congé n’est qu’une condition de forme et n’est pas édictée à peine de nullité dudit congé.

D’autre part, il est parfaitement possible de tenir compte des éléments postérieurs à la délivrance du congé pour se prononcer sur le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur au jour de la délivrance du congé. Ainsi, en l’espèce, il ressort des diverses attestations produites par la bailleresse que cette dernière s’est effectivement séparée de sa concubine au mois de juillet 2024. Il ressort également de l’attestation établie par son ancienne concubine que la défenderesse a donné congé à son locataire pour reprendre possession du bien immobilier dont elle était propriétaire et y effectuer des travaux en vue de s’y installer et de mettre fin à leur cohabitation persistante. Il ressort enfin d’un courriel daté du 26 novembre 2024 que la défenderesse indiquait clairement à l’agent immobilier chargé de la gestion de l’appartement loué qu’elle souhaitait faire des travaux de rénovation avant de s’installer dans ledit appartement.

Le caractère réel et sérieux de la décision de reprise de Madame [E] [Q] [J] est donc parfaitement établi.

Par ailleurs, Monsieur [V] [T] ne démontre nullement la fraude qu’il allègue en ce que le souhait de visiter l’appartement pour prendre des mesures ne s’explique pas seulement par une volonté de vendre ledit appartement ou de le louer un tiers. Au contraire, dans le cadre de la présente instance, ce souhait s’inscrit dans la démarche tendant à procéder aux travaux de rénovation dont la défenderesse a fait état dans son courrier du 26 novembre 2024.

Dans le même sens, le fait d’établir un diagnostic électrique ne s’explique pas seulement par une volonté de vendre l’appartement et résulte d’ailleurs, en l’espèce, d’une démarche entreprise par l’agent immobilier chargé de la gestion de l’appartement loué.

Il résulte de ces éléments que le demandeur ne rapporte absolument pas la preuve du fait que le congé lui aurait été délivré pour un motif fallacieux ou frauduleux.

Le congé a donc été délivré à Monsieur [V] [T] de manière parfaitement conforme à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et a pris effet à compter du 25 juillet 2025. Il ne saurait être annulé.

Monsieur [V] [T] occupe donc le bien loué sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2025.

Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et de rejeter la demande de dommages-intérêts qu’il formule dans le cadre de la présente instance.

S'agissant des obligations financières pesant sur Monsieur [V] [T], il ressort du décompte produit par la bailleresse et daté du 25 août 2025 qu'il n'était redevable d'aucun arriéré locatif à la date du 31 août 2025, que les sommes mises à sa charge étaient de 645,07 euros par mois jusqu’au mois de juin 2025 et qu’à compter du mois d’août suivant, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 653,68 euros l’a été.

Dans le cadre de la présente instance, la demanderesse sollicite sa condamnation à lui payer une indemnité d'immobilisation d'un montant mensuel de 1 247,36 euros à compter du 25 juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et fonde sa demande sur l’article X – 2 du contrat de bail prévoyant une clause pénale.

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Il convient à ce stade de rappeler que l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause du contrat qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infractions aux clauses dudit contrat.

Dès lors, la demande formée au titre de l'application de la clause pénale du contrat de bail ne peut qu'être rejetée et le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, à compter du 1er septembre 2025, à la somme de 653,68 euros.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour les indemnités échues et dès leur date d'exigibilité pour les indemnités à échoir.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La bailleresse ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Enfin, s'agissant de la demande de dommages-intérêts formée par la défenderesse au titre de son préjudice moral, il lui appartient, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile et 1231-1 du Code civil, d’en rapporter la preuve. Or, elle ne produit strictement aucune pièce en ce sens. Sa demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [V] [T], qui succombe, devra supporter les dépens de la présente procédure.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les frais exposés non compris dans les dépens. Monsieur [V] [T] devra donc lui payer la somme de 2 170 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire et il n'y a pas lieu de l'écarter, le demandeur ayant déjà bénéficié, à la date de la présente décision, de près d’une année pour trouver un nouveau logement.

PAR CES MOTIFS,