TJ 97411, 7 oct. 2025, RG 25/00410

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00410 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HH6I

MINUTE N° : 25/00130

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SIDR
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Septembre 2025

DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 14/10/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

La SAEM SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (la SAEM S.I.D.R.) a donné à bail à Madame [Z] [G] [X] un appartement à usage d’habitation de type 5 n°34 situé [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 567,36 euros et une somme de 115,20 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d’un montant de 567,36 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Madame [Z] [G] [X] est décédée le 19 février 2024 à [Localité 1].

Ayant constaté la constitution d’une dette locative et été informée du décès de sa locataire, la société bailleresse a saisi le président du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS qui l’a, par ordonnance rendue le 15 novembre 2024, autorisée à pratiquer l’ouverture des portes du logement loué, à faire enlever les meubles et à les faire déposer dans un autre lieu et a désigné un commissaire de justice pour accomplir les mesures conservatoires qui s’imposent dans le logement.

Le 8 janvier 2025, Maître [S] [R], commissaire de justice, a fait procéder à l’ouverture des portes conduisant à l’appartement concerné et a constaté qu’il était occupé par Madame [U] [V] qui lui a indiqué qu’elle résidait au sein de ce logement depuis le 14 décembre 2024 avec ses trois enfants et son époux, Monsieur [L] [V].

Soutenant qu’en dépit d’une sommation qui leur a été signifiée à personne le 22 janvier 2025, Madame [U] [V] et Monsieur [L] [V] persistaient à occuper illicitement l’appartement n°34 situé [Adresse 6] [Adresse 7] à SAINT-PAUL (974), la SAEM S.I.D.R. les a, par exploit délivré par commissaire de justice le 25 juin 2025, fait citer à comparaître devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL aux fins de voir constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre de l'appartement litigieux et de mauvaise foi, de voir ordonner leur expulsion sous astreinte des lieux occupés ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de leurs biens, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, de les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 720,91 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle et révisable due depuis le 14 décembre 2024 et jusqu'à parfaite libération des lieux, soit la somme globale de 4 323,14 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période comprise entre le 14 décembre et le 31 mai 2025, et de les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens de l'instance. Elle demandait également au juge de considérer qu'il n'y avait nullement lieu à application d'aucune disposition de nature à leur accorder des délais pour quitter les lieux.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 septembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

À l'audience, se référant à son exploit introductif d'instance, la SAEM S.I.D.R., représentée par Maître [H] [J], en sollicite le bénéfice et maintient l’intégralité de ses demandes.

A cet effet, elle fait valoir qu'elle est propriétaire de l'appartement litigieux, que les défendeurs ont décidé de s'y installer sans avoir conclu aucun contrat de bail et sans avoir sollicité son accord, qu’ils s'y maintiennent sans droit ni titre au moins depuis le 14 décembre 2024 et qu’ils ne lui versent aucune indemnité. Elle ajoute que, compte tenu de la particulière mauvaise foi des défendeurs et de leur résistance abusive, il n'y a pas lieu à application des délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Enfin, elle indique que l'occupation du logement lui cause un préjudice qu'il convient de réparer par le versement d'une indemnité d'occupation indexable pour respecter le principe de la réparation intégrale.

Bien que régulièrement convoqués à l’audience par exploit délivré par commissaire de justice à personne le 25 juin 2025, Madame [U] [V] et Monsieur [L] [V] n’ont ni comparu, ni été représentés. La décision sera donc réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur le fond

L’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire prévoit que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Dans le cadre de la présente instance, la SAEM S.I.D.R. formule une demande d'expulsion à l'encontre des défendeurs qui occuperaient, sans droit ni titre, un logement dont elle est propriétaire.

En l'espèce, il ressort des pièces produites qu’en date du 23 novembre 2020, la SAEM S.I.D.R. et Madame [Z] [G] [X] ont conclu un contrat de bail d’habitation portant sur l’appartement à usage d’habitation n°34 situé [Adresse 6] B - [Localité 6] à [Localité 5] (974) et que la locataire est décédée le 19 février 2024.

Il ressort en outre d’un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice en date du 8 janvier 2025 que le logement n°34 situé [Adresse 8] à [Localité 5] (974) est occupé par Madame [U] [V] et son époux, Monsieur [L] [V], ainsi que leurs trois enfants depuis le 14 décembre 2024 et que, sommés d’avoir à libérer les lieux sans délai, ils ont déclaré au commissaire de justice qu’ils ne pouvaient y satisfaire faute pour eux de disposer d’un nouveau lieu d’habitation.

Il ressort enfin d’un exploit délivré par commissaire de justice le 22 janvier 2025, que Madame [U] [V] et Monsieur [L] [V] ont été sommés de déguerpir et de quitter l’appartement n°34 situé [Adresse 9] à [Localité 5] (974) dans un délai de quinze jours.

De ces éléments, il résulte que Madame [U] [V] et Monsieur [L] [V] ne justifient ni d'un droit, ni d'un titre d'occupation du bien immobilier litigieux.

Ils seront donc déclarés occupants sans droit ni titre de l’appartement n°34 susvisé dont la SAEM S.I.D.R. est propriétaire.

En conséquence, dans la mesure où ils ne justifient pas de la libération de l'appartement litigieux, en l'absence de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la présente décision, l'expulsion de Madame [U] [V] et Monsieur [L] [V] sera prononcée, ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra solliciter le concours de la force publique.

Compte tenu de l’opposition formelle manifestée par Madame [U] [V] et Monsieur [L] [V] lorsqu’il leur a été fait injonction de quitter les lieux, cette obligation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de six mois.

S’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

En outre, en application de l'article L. 412-1 du même code, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7, mais ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice le 8 janvier 2025 que Madame [U] [V] et Monsieur [L] [V] ont parfaitement conscience du fait qu’ils ne disposent d’aucun titre, ni d’aucun droit d’occupation du logement litigieux mais qu’ils persistent dans leur occupation en se bornant à indiquer, sans justifier de quoi que ce soit, qu’ils ne disposent d’aucun autre lieu d’habitation.

Il convient en outre d’observer qu’ils n’ont pas donné suite à la sommation de déguerpir qui leur a été délivrée le 2 janvier 2025.

Ces éléments suffisent à caractériser la mauvaise foi de Madame [U] [V] et de Monsieur [L] [V].

Il y a donc lieu d'écarter le bénéfice du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 susvisé.

En dernier lieu, compte tenu de la réalité de l'occupation sans droit ni titre imputable à Madame [U] [V] et Monsieur [L] [V], ils seront condamnés à verser à la SAEM S.I.D.R. une indemnité mensuelle d'occupation destinée à réparer le préjudice incontestable généré par l'occupation.

Pour justifier sa demande de fixation de l'indemnité au montant réclamé, la SAEM S.I.D.R. produit un décompte de créance établi au nom de Madame [Z] [G] [X] et portant sur la période allant du 31 janvier 2023 au 31 mai 2025.

Il en ressort que, jusqu’au mois de juin 2024, le montant du loyer était de 587,85 euros et celui de la provision sur charges était de 112,82 euros et que le dernier règlement a été enregistré en date du 8 juin 2024.

Madame [U] [V] et Monsieur [L] [V] seront donc condamnés à verser à la SAEM S.I.D.R. une indemnité d'occupation d’un montant égal au montant qui était alors celui du loyer et des charges, soit d’un montant de 700,67 euros, et ce, à compter de la date à laquelle il est apparu qu’ils occupaient les lieux, c’est-à-dire le 14 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux indûment occupés. En l’absence de toute relation contractuelle ou de tout possibilité de mise en œuvre de la solidarité légale, les défendeurs seront condamnés in solidum à s’acquitter des sommes précitées.

A cet égard, il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La société bailleresse ne pourra donc pas réclamer aux défendeurs le paiement d'une régularisation de charges ou d’une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 14 décembre 2024 au 7 octobre 2025) et les indemnités à échoir produiront des intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [U] [V] et Monsieur [L] [V], qui succombent, devront supporter in solidum les dépens de la présente procédure et non les dépens de la procédure d’exécution de la présente décision. À cet égard, il convient de rappeler que le procès-verbal de constat et la sommation de déguerpir ne sont pas des actes que le code de procédure civile impose dans le cadre de la présente instance et qu'ils ne peuvent en conséquence s'analyser en des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile. Leur coût demeurera donc à la charge de la demanderesse mais sera pris en compte au titre des demandes formées en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés non compris dans les dépens. Madame [U] [V] et Monsieur [L] [V] devront donc lui payer in solidum la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,