TJ 97411, 7 oct. 2025, RG 25/00412

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00412 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HH6N

MINUTE N° : 25/00131

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SIDR
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [G]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4] (REUNION)

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [G]
[Adresse 4]
[Localité 4] (REUNION)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Septembre 2025

DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre- Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 14/10/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 octobre 2016, la SA SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SAEM S.I.D.R.) a donné à bail à Monsieur [Q] [G] un appartement à usage d’habitation de type 3 n°43 situé au sein du bâtiment A du groupe d’habitations [Adresse 5] sis [Adresse 6] à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 393,07 euros et une provision mensuelle pour charges d’un montant de 80,20 euros, outre un dépôt de garantie de 393,07 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Par courrier daté du 12 septembre 2022, Monsieur [Q] [G] a informé la société bailleresse qu’il ne résidait plus au sein du logement loué et qu’il était désormais hébergé par l’un de ses enfants en France hexagonale.

Par courrier daté du 3 septembre 2022, Monsieur [E] [G] a informé la même société qu’il occupait le logement loué depuis le mois de novembre 2020 et qu’il souhaitait bénéficier d’un transfert du contrat de bail.

Par courrier daté du 10 février 2023, la SAEM S.I.D.R. a informé Monsieur [E] [G] du fait que le transfert de bail n’était pas possible et l’a invité à libérer le logement loué et à lui restituer dans un délai d’un mois.

Ayant fait constater, par commissaire de justice, que Monsieur [E] [G] persistait à occuper le logement loué en date du 6 février 2024 et que les clés dudit logement ne lui avaient jamais été restituées, la SAEM S.I.D.R. a, par exploit délivré par commissaire de justice en dates des 8 et 10 juillet 2025, fait citer Monsieur [E] [G] et Monsieur [Q] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL aux fins de :
voir juger que la résiliation du bail décidée unilatéralement par Monsieur [Q] [G] a produit ses effets le 12 octobre 2022 et a mis fin au contrat de bail d’habitation,voir juger que Monsieur [E] [G] n’est pas fondé à obtenir le transfert du bail de son oncle à son bénéfice ni à se maintenir dans le logement litigieux, constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 12 octobre 2022,voir ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [G] des lieux occupés, celle de Monsieur [Q] [G] s’il venait à réintégrer le logement, et celles de tous les occupants de leur chef et de leurs biens, au besoin avec le concours et l'assistance d’un serrurier et de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,se voir autoriser à enlever tous les biens ou effets laissés éventuellement dans le logement par les défendeurs et ce, à leurs frais exclusifs et à leurs risques et périls, et à en disposer librement,voir fixer à la somme de 504,79 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle et révisable due in solidum par les défendeurs à compter du 12 octobre 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux,les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 7 193,91 euros au titre des indemnités d'occupation échues entre les mois d’octobre 2022 et juin 2025, lesdites indemnités d'occupation produisant intérêts au taux légal à compter de l'assignation,les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 1 500 en application de l'article 700 du Code de procédure civile,les voir débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions,les voir condamner in solidum à supporter la charge des dépens de l'instance, en ce compris les frais de constat, d'expulsion et de recouvrement,à titre subsidiaire, dans le cas où les délais seraient accordés aux défendeurs, leur voir imposer une déchéance du terme à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte.
L'affaire a été appelée à l'audience du 2 septembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, reprenant les termes de son exploit introductif d’instance, la SAEM S.I.D.R., représentée par Maître [J] [A], maintient l’intégralité de ses demandes.

A cet effet, elle fait valoir que son locataire a pris l’initiative de résilier le contrat de bail d’habitation par courrier daté du 12 septembre 2022 et remis en main propre, qu’il n’a plus le droit d’occuper le logement qui faisait l’objet du bail depuis le mois de septembre 2022, qu’il doit donc lui restituer les clés de l’appartement qui était loué et que, jusqu’au jour de la remise effective desdites clés, il reste tenu de l’obligation de régler les sommes dues au titre du contrat de location.
S’agissant de l’occupant des lieux, elle soutient qu’il n’a jamais été titulaire d’un droit d’occupation du logement, qu’il ne peut, au regard des conditions prévues par la loi, obtenir le transfert du bail en sa faveur et qu’il est donc occupant sans droit ni titre du logement litigieux. Elle ajoute que, s’il a, pendant un temps, réglé les sommes dues entre ses mains, il a interrompu les versements après le passage du commissaire de justice et qu’il apparaît en conséquence redevable, compte tenu de son occupation du logement litigieux, d’une indemnité d’occupation.

Bien que régulièrement cités à comparaître par exploit délivré par commissaire de justice à domicile et en application de l’article 659 du code de procédure civile le 8 juillet 2025 et le 10 juillet 2025, Monsieur [E] [G] et Monsieur [Q] [G] n’ont ni comparu, ni été représentés. La décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe le 4 septembre 2025, la demanderesse a souligné que l’assignation délivrée aux défendeurs n’avait pas été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Réunion parce que cette notification ne s’impose pas dans le cadre d’une procédure diligentée à l’encontre d’occupants sans droit ni titre.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire prévoit que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Dans le cadre de la présente instance, la SAEM S.I.D.R. formule une demande d'expulsion à l'encontre des défendeurs qui occuperaient, sans droit ni titre, un logement dont elle est propriétaire.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que, par contrat du 7 octobre 2016, la SAEM S.I.D.R. a donné à bail à Monsieur [Q] [G] un appartement à usage d’habitation de type 3 n°43 situé au sein du bâtiment A du groupe d’habitations [Localité 6] KARLY 2 COL sis [Adresse 6] à [Localité 5] (974) et que, par courrier daté du 12 septembre 2022, Monsieur [Q] [G] l’a informée du fait qu’il ne vivait plus dans le logement loué parce qu’il était désormais hébergé par l’un de ses enfants en France hexagonale.

Il en ressort également que, par courrier daté du 3 septembre 2022, Monsieur [E] [G] a informé la demanderesse qu’il occupait le logement loué depuis le mois de novembre 2020 et qu’il souhaitait bénéficier d’un transfert du contrat de bail. Or, par courrier daté du 10 février 2023, la SAEM S.I.D.R. l’a informé du fait que le transfert de bail n’était pas possible et l’a invité à libérer le logement loué et à lui en restituer les clés dans un délai d’un mois.

Il ressort enfin d’un procès-verbal de constat établi le 6 février 2024 que le commissaire de justice a, après plusieurs passages infructueux, pu établir un contact avec Monsieur [E] [G] qui lui a indiqué qu’il résidait effectivement dans le logement litigieux depuis environ quatre ans, qu’il était hébergé par son oncle, Monsieur [Q] [G], que celui-ci n’occupait plus les lieux, qu’il avait donc sollicité le transfert de bail auprès de la société bailleresse et que, pendant l’examen de son dossier, il n’entendait pas libérer les lieux en précisant que les loyers étaient régulièrement payés.

Ainsi, s’il ne peut être contesté que, dans son courrier, Monsieur [Q] [G] sollicitait de la société bailleresse que le nécessaire soit fait en faveur de Monsieur [E] [G], force est de constater qu’une telle décision ne pouvait être prise par Monsieur [Q] [G] et que son courrier ne pouvait s’analyser qu’en un congé délivré à son bailleur.

Il en résulte que, compte tenu du délai de préavis de trois mois prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [Q] [G] ne justifie plus, depuis le 13 décembre 2022, d’aucun droit, ni d’aucun titre d’occupation du logement qui lui était loué.

Dans la mesure où, par ailleurs, il résulte des pièces produites par la demanderesse que Monsieur [Q] [G] a remis les clés de l’appartement loué à Monsieur [E] [G] et ne les a en conséquence pas restitué à la société bailleresse, l’occupation persistante lui est imputable. En effet, Monsieur [E] [G] occupe l’appartement dont il était locataire de son chef exclusif puisqu’il lui a effectivement, à un moment donné, remis les clés de l’appartement loué.

D’autre part, s’agissant de Monsieur [E] [G], dans la mesure où il n’a jamais disposé d’aucun titre d’occupation pour ce logement, il ne justifie pas non plus d'un droit ou d'un titre d'occupation pour le logement litigieux depuis le 13 décembre 2022.

S’il a effectivement sollicité, par courrier daté du 3 septembre 2022 et remis à la société bailleresse, que le contrat de bail continue à son profit, force est de constater qu’il ne justifie absolument pas que les conditions prévues par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1999 sont remplies.

En ce sens, si le logement loué a effectivement été abandonné par le locataire – à cet égard, la demanderesse ne démontre absolument pas qu’il y aurait eu une concertation frauduleuse entre les deux défendeurs –, il apparaît, d’une part, qu’un neveu ne fait pas partie des personnes susceptibles de solliciter la continuation du contrat de bail à son profit et d’autre part, que Monsieur [E] [G] ne justifie absolument pas du fait qu’il aurait effectivement été hébergé au sein du logement loué par le locataire.

S’agissant en outre de la réglementation spécifique relative aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, comme en l’espèce, il apparaît que Monsieur [E] [G] ne justifie pas non plus que les conditions strictes qui permettent la continuation d’un contrat de bail au profit d’un tiers sont remplies et qu’il aurait vécu avec le locataire en titre depuis au moins un an à la date de l’abandon, qu’il remplirait les conditions d’attribution du logement (eu égard notamment aux ressources qu’il perçoit) et que le logement litigieux serait adapté à la composition de sa famille.

Les défendeurs seront donc déclarés occupants sans droit ni titre de l’appartement n°43 situé au sein du bâtiment A du groupe d’habitations [Adresse 5] sis [Adresse 6] à [Localité 5] dont la demanderesse est propriétaire, et ce, depuis le 13 décembre 2022.

En conséquence, en l'absence de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la présente décision, l'expulsion des défendeurs sera prononcée, ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra solliciter le concours de la force publique.

Compte tenu de l’opposition formelle manifestée par Monsieur [E] [G] lorsque le commissaire de justice lui a fait injonction de quitter les lieux en date du 6 février 2024, cette obligation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard et cette astreinte courra à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de six mois.

S’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

En dernier lieu, compte tenu de la réalité de l'occupation sans droit ni titre imputable aux défendeurs et au vu des éléments susvisés, ils seront condamnés à verser à la demanderesse une indemnité mensuelle d'occupation destinée à réparer le préjudice incontestable généré par l'occupation persistante des lieux depuis le 13 décembre 2022.

Pour justifier sa demande de fixation de l'indemnité au montant réclamé, la SAEM S.I.D.R. produit un décompte de créance locative dont il ressort qu’aucune somme n’a été réglée depuis le mois de mars 2024, que les sommes réclamées par la société bailleresse était alors de 488,77 euros et que l’occupant des lieux versait, tous les mois, la somme de 500 euros.

Il apparaît également que la société bailleresse a perçu de la part de la Caisse d’allocations familiales un rappel d’aide au logement qui a permis de couvrir les sommes dues jusqu’au mois d’avril 2024 inclus.

Les défendeurs seront donc condamnés à verser à la SA S.I.D.R une indemnité d'occupation d’un montant de 504,79 euros à compter du 1er mai 2024, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux indûment occupés.

Dans la mesure où, comme cela a été expliqué plus haut, chacun des deux défendeurs est responsable de l’occupation persistante du logement loué après le 13 décembre 2022, cette condamnation sera prononcée in solidum entre eux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, la société bailleresse ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La société bailleresse ne pourra donc pas réclamer aux débiteurs le paiement d'une régularisation de charges ou d’une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 1er mai 2024 au 7 octobre 2025) et les indemnités à échoir produiront des intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Q] [G] et Monsieur [E] [G], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de la présente instance, et non de son exécution, en application de l’article 696 du code de procédure civile. À cet égard, il convient de préciser qu'en application de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens de l'instance se limitent aux frais générés par la délivrance de l'assignation mais n'incluent pas les frais générés par l’établissement du constat par le commissaire de justice qui n’est pas un acte imposé par la loi.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés non compris dans les dépens. Les défendeurs devront donc lui payer in solidum la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,