TJ 97411, 18 nov. 2025, RG 25/00420

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00420 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HICE

MINUTE N° : 25/00161

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

La S.A. SIDR
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Me Françoise LAW-YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Madame [N] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2] (974)

non comparante, ni représentée

Madame [B] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2] (974)

Représentée par Me Nawal BEIKRIT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Octobre 2025

DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 octobre 2019, la société SIDR a donné à bail à usage d’habitation à [N] [H] un local d'habitation (T3) situé [Adresse 3], [Adresse 4], [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 448,29 euros, provisions sur charges comprises.

Par courrier en date du 16 septembre 2024, remis en main propre à un employé de la SIDR, [N] [H] a informé le bailleur de son intention de quitter le logement tout en lui précisant qu'elle hébergeait à titre gratuit, depuis 10 mois, sa soeur, [B] [H] et le fils de celle-ci, et de ce qu'ils faisaient le nécessaire pour que sa soeur puisse reprendre le bail. Elle indique respecter le préavis de 2 mois selon les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et rester dans l'attente d'une date à convenir pour l'état des lieux de sortie.

La SIDR a, par courrier du 17 septembre 2024, accusé formellement réception du congé donné par la locataire l'informant que la durée du préavis est de 2 mois, soit jusqu'au 15 novembre 2024 et lui a précisé que selon l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de bail est intransmissible et incessible et qu'aucune demande de transfert ou de colocation ne sera étudiée.

Par autre courrier du 17 septembre 2024, la SIDR a rappelé à [N] [H] que le préavis débuté le 16 septembre 2024 prendra fin le 15 novembre 2024, l'a informée que si elle renonçait au congé, un nouveau bail à de nouvelles conditions pourrait lui être proposé et qu'elle sera prochainement contactée pour la réalisation de l'état des lieux de sortie outre l'organisation de visites pour le logement à de futurs locataires.

Par courrier du 26 novembre 2024, la SIDR a indiqué à [N] [H] qu'elle se devait de restituer le logement au 14 novembre 2024, ce qui n'a pas été le cas et l'état des lieux de sortie n'a pu être réalisé. Il a été demandé de libérer le logement sous huitaine (en gras) dès réception du courrier et de prendre attache avec un salarié pour la prise de rendez-vous pour l'état des lieux (numéro de téléphone laissé).

Ce courrier est demeuré vain et la SIDR a appris par un courrier non daté reçu de [B] [H] que celle-ci occupe le logement et souhaite y demeurer tant qu'elle n'en a pas trouvé un autre.

Par acte du 11 février 2025, une sommation de déguerpir a vainement été remise à la personne de [B] [H].

La SIDR soutenant que le compte attaché à ce logement enregistre un solde débiteur depuis le 30 novembre 2024, laissant supposer que [N] [H] a quitté vraisemblablement le logement en y laissant sa soeur qui ne verse aucune somme, étant précise que par acte du 19 avril 2023, elle dit avoir fait signifier à [B] [H] un jugement d'expulsion la concernant rendu par la même juridiction le 23 mars 2023, elle a par acte du 21 juillet 2025, fait citer [N] [H] et [B] [H] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
au visa du congé donné par [N] [H] et enregistré le 16 septembre 2024,
- juger que ce congé a produit ses effets le 16 novembre 2024 et que le bail d'habitation concernant le logement situé [Adresse 3], [Adresse 4], [Localité 2], est résilié depuis cette date,
- juger que les clefs n'ayant pas été restituées, elles sont occupantes sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2024,
- ordonner l'expulsion de [B] [H] et, s'il y a lieu de [N] [H], et de leurs biens ainsi que des occupants de leur chef et de leurs biens, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
- juger qu'elle sera autorisée à enlever tous les biens et effets éventuellement laissés dans le logement par elles lors de la restitution des clefs et ce à leurs frais exclusifs et à leurs risques et périls celles-ci étant réputées les avoir abandonnées,
- juger qu'elle sera libre d'en disposer,
- fixer à 599,53 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par [N] [H] et [B] [H], et dire que l'indemnité sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges comme si le bail s'était poursuivi,
- les condamner in solidum à lui payer cette indemnité d'occupation du 16 novembre 2024 jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clefs,
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 3276,24 euros au titre des indemnités d'occupation échues de novembre 2024 à juin 2025 augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, somme à parfaire,
- les débouter de toutes leurs demandes,
- rejeter toutes éventuelles demandes de délais tant pour régler la dette que pour quitter les lieux,
- les condamner in soldium à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont le coût de la sommation, du commandement, de l'expulsion et des frais de recouvrement s'il y a lieu ;
à titre subsidiaire,
- dans le cas où des délais seraient accordés, juger que faute de paiement d'une seule échéance à sa date exacte, la dette totale deviendra immédiatement exigible.

Le commissaire de justice instrumentaire a, par erreur, au titre de la signification de l'assignation à [N] [H] dressé un procès-verbal selon les dispositions de l'article 659 du Code de procédure civile alors qu'il aurait dû la délivrer à domicile ayant trouver sur place à la même date [B] [H] à laquelle il a remis la citation à la même audience à sa personne.

Par pli recommandé avec avis de réception, la SIDR a notifié la citation à [N] [H], le pli étant revenu revêtu de la mention non réclamé.

A l'audience du 16 septembre 2025, [N] [H] n'est ni comparante ni représentée.
[B] [H] est représentée par une avocate qui venant d'être constituée sollicite un renvoi, ce qui lui a été accordé.

A l'audience du 28 octobre 2025, [B] [H], présente, reconnaît occuper sans droit ni titre le bien depuis novembre 2024 et dit compter partir dès qu'elle trouvera un autre logement. Elle reconnaît également ne pas être à jour des paiement. La SIDR dit s'opposer à toutes demandes de délais de paiement et pour quitter les lieux.

Par conclusions auxquelles elle se rapporte, [B] [H] demande au juge de dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée, dire et juger qu'elle est dans l'impossibilité de s'acquitter de sa dette au regard de sa situation économique, lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de la somme restant due à la SIDR et lui accorder des délais pour quitter le logement, suspendre le jeu de la clause résolutoire pendant le délai imparti, débouter la SIDR de l'ensemble de ses demandes, statuer ce que de droit pour les dépens.

Elle fait valoir avoir remis un courrier en main-propre à la SIDR qui ne lui a jamais répondu mais qui lui a délivré une sommation de déguerpir. Elle dit reconnaître être restée dans le logement de sa soeur comme se trouvant dans une situation précaire, dit s'être manifestée à plusieurs reprises auprès de la SIDR pour conserver le logement ou s'en voir attribuer un nouveau. Elle précise qu'au titre de son ancien appartement,la SIDR a annulé sa créance de 2090,90 euros selon extrait de compte du 15 octobre 2024. Elle dit occuper un emploi d'agent social selon un CDD de 3 mois pour un salaire de 1351,56 euros. Elle reconnaît devoir des loyers à la SIDR pour ce logement et sollicite des délais de paiement pour régler sa dette locative et pour quitter les lieux disant être débitrice de bonne foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025, le jugement sera réputé contradictoire compte tenud e ce qui a été évoqué plus haut et rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d'évacuation

Aux termes de l’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié prévoit que "lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation".

Il n'est pas contesté que [N] [H] a donné congé à la SIDR par courrier du 16 septembre 2024, reçu le même jour, dont la SIDR a accusé réception le 17 septembre 2024 par courrier.

La SIDR demande au juge de juger que ce congé a produit ses effets le 16 novembre 2024 et que le bail d'habitation concernant le logement situé [Adresse 3], [Adresse 4], [Localité 2], est résilié depuis cette date.

Il ressort de l'article 2 B du contrat de bail s'appuyant sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 que le préavis est de deux mois. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié prévoit que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, et d'un mois notamment pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction, soit un logement social.

En tout état de cause, la SIDR a écrit à [N] [H] qu'elle avait jusqu'au 15 novembre 2025 pour quitter les lieux et la SIDR retient la date du 16 novembre 2025 dans ses demandes, ce qui n'est pas contesté par [N] [H] qui avait écrit pouvoir bénéficier d'un congé de deux mois. La SIDR ayant accusé réception du congé déposé en ses bureaux par courrier du 17 septembre 2024, le bail sera réputé résilié le 17 novembre 2024.

Le litige ne se situe, en outre, pas précisément au niveau de la date de résiliation du bail mais sur le fait que la soeur de l'ancienne locatire, [B] [H], occupe le bien sans droit ni titre, ce qu'elle ne conteste au demeurant pas, celle-ci sollitant seulement un délai de paiement et un délai pour quitter les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que la SIDR n'a pas souhaité envisager un transfert de bail au profit de [B] [H]. La SIDR démontre, en effet, que [B] [H] qui avait conclu un bail avec la SIDR le 18 mai 2016 a fait l'objet d'une condamnation par le juge des contentieux de la protection de ce tribunal à lui payer la somme de 1949,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, que si elle pu bénéficier d'un échéancier par le juge, celui-ci n'a pas été respecté eu égard à la signification d'un jugement d'expulsion le 19 avril 2023.

Il ne ressort en outre pas des pièces versées en défense que [B] [H] a entamé des démarches expresses en vue d'un transfert de bail.

Il convient de constater, d'une part, que [N] [H] n'a jamais restitué les clefs à la SIDR qui n'a jamais pu faire réaliser d'état des lieux de sortie et que [B] [H] occupe sans droit ni titre le logement [Adresse 3], [Adresse 4], [Localité 2] depuis le 17 novembre 2024, date à laquelle les clefs auraient dû être restituées avec le logement vide de tout occupant.

L'expulsion de [N] [H] et de [B] [H] sera donc ordonnée comme précisé au dispositif.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Alors qu'elle sait et admet d'ailleurs occuper le bien sans droit ni titre, [B] [H] a écrit à la SIDR, après le congé donné par sa soeur, pour dire dans un courrier non daté occuper le logement et souhaiter y demeurer tant qu'elle n'en a pas trouvé un autre, ce qu'elle a d'ailleurs répété à l'audience.

Autrement dit, [B] [H] a fait savoir à la SIDR qu'elle quittera le logement uniquement lorsqu'elle sera relogée. Elle n'a d'ailleurs pas obtempéter ni même réagi à la sommation de déguerpir du 11 février 2025 et elle se maintenait toujours dans les lieux sans intention de les quitter, tout en ne versant rien à la SIDR, au 28 octobre 2025, soit près d'un an après le congé donné par sa soeur et 8 mois après une sommation de déguerpir.

Il semble que de larges délais ont déjà été accordés de fait à [B] [H] qui ne pouvait ignorer dès le 11 février 2025 des intentions de la SIDR quant à sa volonté ferme de récupérer le bien.

Sa demande de délai pour quitter les lieux ne dépassera donc pas le délai d'un mois accordé à la SIDR pour délivrer commandement de quitter les lieux.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique et, le cas échéant d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les condamnations en paiement

La SIDR demande au juge de condamner in solidum les défenderesses au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'elle lui demande de fixer à haureur de 599,53 euros par mois jusqu’à parfait délaissement des lieux et restitution des clefs.

Aucune demande n'a été faite en défense concernant ce montant qui reste proportionné pour un logement de 3 pièces.

L'indemnité mensuelle d'occupation sera donc fixée à la somme de 599,53 euros.

Aucun lien de droit ne liant les défenderesses, il n'y a pas lieu de les condamner in solidum.

Il convient de condamner conjointement [N] [H] et [B] [H] à payer prorata temporis à la SIDR la somme de 6814,66 euros à titre d'indemnités mensuelles d'occupation pour la période de 17 novembre 2024, date de la résiliation du bail, au 28 octobre 2025, date de l'audience où les lieux n'étaient pas libérés et les clefs non restituées, et ce avec les intérêts au taux légal qu'il convient de fixer à compter de la présente décision.

Elles seront conjointement condamnées à payer prorata temporis à la SIDR la somme de 599,53 euros par mois à compter du 29 octobre 2025 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la restitution des clefs.

Sur la demande de délais de paiement

[B] [H] a sollicité du juge l'octroi de délais de paiement pour régler sa dette locative disant être débitrice de bonne foi.

Il convient de relever qu'il ne s'agit nullement d'une dette locative mais du paiement d'une indemnité pour occupation illicite d'un bien malgré sommation de déguerpir infructructueuse. Il ne saurait être dit dans ces conditions que [B] [H] est une débitrice de bonne foi.

Elle se trouve, au contraire, assignée pour s'être maintenue illégalement dans un bien appartenant à un bailleur propriétaire auquel elle ne verse rien et qui a déjà, au demeurant, été contraint de l'expulser.

Force est de constater qu'elle se contente de demander des délais de paiement sans faire une quelconque proposition de somme. Il n'appartient pas au juge de le déterminer à sa place. Il résulte de tous ces éléments que [B] [H] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Il est évident que la SIDR n'a eu d'autre choix que de faire citer [N] [H] et [B] [H] en justice pour faire valoir ses droits et récupérer son bien en vue de le donner en location.

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SIDR la charge des frais irrépétibles mais la somme demandée sera revue à de plus justies proportions.

[N] [H] sera condamnée à payer à la SIDR la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

[B] [H] sera condamnée à payer à la SIDR la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

[N] [H] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation la concernant qui sera réduite à 68,31 euros, la moitié du coût de la sommation de déguerpir concernant l'occupante de son chef (22,47 euros) et de l'expulsion la concernant si elle a lieu.

[B] [H] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation la concernant (68,31euros), la moitié du coût de la sommation de déguerpir (22,47 euros) et de l'expulsion la concernant si elle a lieu.

L'exécution provisoire est pour rappel de droit, frais et dépens compris, et rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS