TJ 97411, 7 oct. 2025, RG 25/00101

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00101 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HAYE

MINUTE N° : 25/00125

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [H]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Représenté par la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 2] (974)

Représenté par Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [U], [D] [I] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Représentée par Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre- Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 16/10/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2020, Monsieur [X] [H], représenté par Madame [R] [H], a donné à bail à Monsieur [G] [Q] [T] et à Madame [L] [D] [F] [T] un appartement de type F5 situé [Adresse 2], pour un loyer de 925 euros par mois et une provision sur charges locatives d’un montant de 30 euros par mois. Un dépôt de garantie d'un montant de 925 euros était également versé lors de la conclusion du contrat de bail.

Madame [L] [D] [F] [T] ayant quitté les lieux le 20 octobre 2020, un avenant au contrat de bail a été signé le 2 novembre 2020 et Madame [U] [D] [I] [T] est devenue co-titulaire du contrat de bail portant sur le logement loué en ses lieu et place.

Soutenant que Monsieur [G] [Q] [T] et Madame [U] [D] [I] [T] occupaient indûment la cour commune située à l’arrière de l’immeuble et qu’ils s’acquittaient systématiquement en retard du montant des loyers et charges, Monsieur [X] [H] les a, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT DENIS, tribunal de proximité de SAINT PAUL en vue de voir notamment prononcer la résiliation du bail et ordonner leur expulsion des lieux.

L'affaire a été appelée à l'audience du 29 avril 2025.

Après plusieurs renvois, ordonnés à la demande de l’une des parties au moins et mise en place d’un calendrier de procédure en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l’audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire an application de l’article 467 du code de procédure civile.

Au visa de ses conclusions en réponse n°1 notifiées le 26 juin 2025, Monsieur [X] [H], représenté par Maître PAYEN, demande au tribunal de :
déclarer sa demande recevable et bien fondée, à titre principal : débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, juger qu’ils ont commis des manquements graves et répétés aux clauses et conditions du bail d’habitation conclu entre les parties le 10 février 2020, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation en date du 10 février 2020 aux torts exclusifs des locataires,ordonner aux défendeurs d’avoir à quitter les lieux loués dès signification du jugement et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,ordonner l’expulsion des défendeurs tant de leurs personnes que de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique,condamner Monsieur [G] [Q] [T] et Madame [U] [D] [I] [T] au paiement de la somme de 955 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, révisable comme le loyer, à compter du jugement à venir prononçant la résiliation du bail et jusqu’à la remise des clés et entier délaissement des lieux avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,à titre subsidiaire : ordonner aux défendeurs d’avoir à libérer la cour attenante à l’immeuble objet du bail de tous leurs effets personnels et constructions, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ordonner aux défendeurs d’avoir à lui remettre de clés du portail métallique afin de permettre l’accès au locataire du rez-de-chaussée et au propriétaire, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,en tout état de cause, condamner solidairement Monsieur [G] [Q] [T] et Madame [U] [D] [I] [T] aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 170 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
A cet effet, Monsieur [X] [H] fait valoir que ses locataires manquent à leurs obligations contractuelles à plusieurs égards en ce que, d’une part, ils règlent les loyers entre le 10 et le 17 de chaque mois au mépris des clauses du bail et que, d’autre part, ils ont envahi la cour commune sise à l’arrière de l’immeuble, en ont fait une cour privative, y ont réalisé des constructions et empêchent l’accès à ladite cour par les autres locataires de l’immeuble. Il ajoute que ses démarches amiables se sont systématiquement avérées infructueuses.

En réponse aux arguments soulevés par les défendeurs, il soutient que ses demandes sont parfaitement recevables et qu’aucune tentative de conciliation ne s’imposait préalablement à l’introduction de la présente instance. Il ajoute que, contrairement aux allégations des défendeurs, il a toujours fait réaliser les travaux d’entretien nécessaires à la conservation du bien, qu’il n’a jamais manqué à ses obligations et que, si certains travaux n’ont pu être réalisés, c’est à la suite d’un refus d’entrée qui a été opposé par ses locataires aux entrepreneurs.

En réponse, au visa de leurs conclusions en réponse n°2 datées du 29 juillet 2025, Monsieur [G] [Q] [T] et Madame [U] [D] [I] [T], représentés par Maître PANURGE, demandent à la présente juridiction de :
à titre principal : juger recevables et bien fondées leurs demandes,juger que la valeur du présent litige est inférieure au montant de 5 000 euros,juger que le demandeur échoue à justifier d’une tentative de conciliation, par conséquent, ordonner l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes formulées par le demandeur du fait de l’absence de conciliation préalable,à titre subsidiaire, si la juridiction devait considérer l’assignation recevable :juger que l’action introduite en date du 27 janvier 2025 en résiliation judiciaire du bail fondée sur leur manquement à la clause particulière du bail est prescrite depuis le 31 décembre 2023,juger que l’action introduite en date du 27 janvier 2025 en résiliation judiciaire du bail fondée sur leur manquement à leur obligation de payer le loyer le 1er du mois courant est prescrite depuis le 31 décembre 2024,ordonner l’irrecevabilité des demandes formulées par le demandeur visant à la résiliation judiciaire du bail et les conséquences qui en découlent,à titre infiniment subsidiaire, si la juridiction devait rejeter leurs demandes précédentes,juger que le demandeur échoue à justifier un manquement suffisamment grave de leur part quant au paiement des loyers,juger que le demandeur échoue à justifier un manquement suffisamment grave de leur part relatif à la clause particulière prévue par le bail,juger que le demandeur sollicite la résiliation judiciaire du bail en l’absence de toute loyauté contractuelle,juger que le demandeur échoue à caractériser un manquement suffisamment grave de leur part de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail,débouter le demandeur de sa demande visant à juger qu’ils ont commis des manquements graves et répétés aux clauses et conditions du bail d’habitation conclu entre les parties le 10 février 2020,débouter le demandeur de sa demande visant à prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation en date du 10 février 2020 aux torts exclusif des locataires,débouter le demandeur de sa demande visant à leur voir ordonner d’avoir à quitter les lieux loués dès signification du jugement et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,débouter le demandeur de sa demande visant à ordonner leur expulsion tant de leurs personnes que de leurs biens, ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique,débouter le demandeur de sa demande visant à les voir condamner à lui payer la somme de 955 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, révisable comme le loyer, à compter du jugement à venir prononçant la résiliation du bail et jusqu’à la remise des clés et entier délaissement des lieux avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,leur voir ordonner de remettre les clés du portail aux demandeurs sous réserve d’un accord quant au rythme de passage afin de ne pas troubler leur jouissance paisible,en tout état de cause :rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes formulées par le demandeur,condamner le demandeur à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le demandeur aux entiers dépens,débouter le demandeur de sa demande visant à les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 2 170 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,débouter le demandeur de sa demande visant à les voir condamner solidairement aux entiers dépens,juger qu’en cas de décision défavorable, l’exécution provisoire de la décision à intervenir sera écartée compte tenu des conséquences manifestement excessives pour eux eu une égard aux griefs invoqués.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l'issue de l'audience, l'affaire a été mis en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes formulées par le demandeur

En premier lieu, il résulte de l'article 750-1 du Code de procédure civile qu’en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Il en résulte que la tentative de conciliation ne s’impose pas lorsque la demande en justice est indéterminée.

En l'espèce, il est constant que le demandeur a saisi la présente juridiction de diverses demandes sans procéder à aucune tentative préalable de conciliation et qu’il sollicitait notamment de la présente juridiction qu’elle prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 10 février 2020, qu’elle ordonne aux défendeurs de quitter les lieux loués et qu’elle ordonne leur expulsion desdits lieux.

Ces quelques demandes étant par nature indéterminées, la demande en justice présentée par Monsieur [X] [H] ne devait pas, à peine d’irrecevabilité, être précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative.

Ses demandes ne peuvent donc être déclarées irrecevables pour ce motif.

En second lieu, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-923 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

En dernier lieu, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Dans le cadre de la présente instance, Monsieur [X] [H] fonde son action en résolution engagée le 27 janvier 2025 sur deux manquements qu’il impute à ses locataires et ces derniers considèrent que son action est prescrite.

Or, en premier lieu, s’agissant du manquement lié à la date de paiement mensuel du loyer, il s’agit d’une obligation à exécution successive de sorte que chaque paiement fait courir un nouveau délai de prescription. Les locataires occupant toujours le logement loué et s’acquittant mensuellement des sommes dues, l’action engagée le 27 janvier 2025 n’est assurément pas prescrite.

En second lieu, s’agissant du manquement lié à l’occupation par les locataires de la cour de l’immeuble, il ressort des pièces produites que le manquement allégué par le demandeur aurait été établi à la suite d’un procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 5 septembre 2024 et confirmé par l’un des locataires de l’immeuble le 11 octobre 2024. Par les pièces qu’ils produisent, les défendeurs ne démontrent nullement que le demandeur aurait eu connaissance de cette occupation à une date antérieure. L’action engagée par le demandeur le 27 janvier 2025 n’est donc pas prescrite.

L’action engagée par Monsieur [X] [H] à l’encontre des consorts [T] est donc parfaitement recevable et ses demandes doivent désormais être examinées.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil rappelle que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Lorsqu'elle est demandée en justice, le juge peut prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Ainsi, par exemple, le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, un défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Dans le cadre de la présente instance, Monsieur [X] [H] fonde sa demande de résiliation du contrat de bail conclu avec les consorts [T] sur deux motifs principaux. Il convient de les examiner l’un à la suite de l’autre.

En premier lieu, s’agissant du manquement lié à la date de paiement du loyer et des charges locatives, aux termes du contrat de bail conclu par les parties le 10 février 2020 et de son avenant signé le 2 novembre 2020, le montant total dû pour un mois de location est de 955 euros détaillé comme suit : loyer : 925 euros, charges récupérables : 30 euros, (…) et cette somme est payable d’avance et en totalité le 01 de chaque mois à l’adresse du bailleur.

Il ressort toutefois des pièces versées par le bailleur que les locataires ont versé les sommes dues par virements bancaires crédités sur son propre compte bancaire selon les modalités suivantes :
le loyer du mois de septembre 2024 : le 17 septembre,le loyer du mois d’août 2024 : le 16 août,le loyer du mois de juillet 2024 : le 17 juillet,le loyer du mois de juin 2024 : le 17 juin,le loyer du mois de mai 2024 : le 16 mai,le loyer du mois d’avril 2024 : le 15 avril,le loyer du mois de mars 2024 : le 13 mars,le loyer du mois de février 2024 : le 13 février,le loyer du mois de janvier 2024 : le 9 janvier,le loyer du mois de décembre 2023 : le 8 décembre,le loyer du mois de novembre 2023 : le 6 novembre,le loyer du mois d’octobre 2023 : le 10 octobre,le loyer du mois de septembre 2023 : le 12 septembre,le loyer du mois d’août 2023 : le 9 août,le loyer du mois de juillet 2023 : le 11 juillet,le loyer du mois de juin 2023 : le 9 juin,le loyer du mois de mai 2023 : le 11 mai,le loyer du mois d’avril 2023 : le 12 avril,le loyer du mois de mars 2023 : le 8 mars,le loyer du mois de février 2023 : le 9 février,le loyer du mois de janvier 2023 : le 11 janvier.

Il apparaît donc qu’au cours de la période considérée, c’est-à-dire du mois de janvier 2023 au mois de septembre 2024, les défendeurs n’ont jamais respecté la clause contractuelle qui leur imposait de régler le montant des sommes dues à leur bailleur le premier jour de chaque mois. Ils ont donc manqué à leur obligation.

Doit donc, à ce stade, être appréciée la gravité du manquement allégué.

Or, à cet égard, il convient d’observer que les locataires ont réglé les sommes dues à leur bailleur tous les mois et qu’ils n’ont jamais constitué la moindre dette locative. Le retard de paiement de quelques jours chaque mois ne constitue donc pas un manquement suffisamment grave pour entraîner la résolution du contrat de bail et le fait d’avoir fait délivrer à ses locataires une sommation d’avoir à respecter la clause contractuelle litigieuse en date du 19 septembre 2024 ne peut à elle seule caractériser la gravité d’un tel manquement.

En second lieu, s’agissant du manquement lié à l’occupation de la cour de l’immeuble, aux termes du contrat de bail conclu par les parties le 10 février 2020 et de son avenant signé le 2 novembre 2020, le logement loué comporte plusieurs pièces et « une cour fermée par un portail métallique ». Les parties avaient par ailleurs stipulé une condition particulière prévoyant « un droit de passage accessible au propriétaire et le locataire ASSURPOSE « FRANCE PARE-BRISE » dans la cour fermée par un portail métallique. Tous travaux doit avoir l’autorisation du propriétaire ».
Les parties ayant, dans le cadre de la présente instance, une conception différente de la notion de « cour fermée », il convient de définir cette notion de manière précise et de leur rappeler que le terme « fermer » se définit de la manière suivante selon le dictionnaire [X] de la langue française : « appliquer les éléments mobiles d’une ouverture de manière à boucher le passage entre l'intérieur et l'extérieur (contraire ouvrir) ; priver de communication avec l'extérieur, par la mise en place d'un élément mobile ».

Ainsi, contrairement à ses allégations dans le cadre de la présente instance, en mettant à disposition des locataires une « cour fermée », le bailleur a nécessairement entendu mettre à leur disposition une cour privative.

D’ailleurs, cette analyse est confortée par le droit de passage qu’il s’est réservé et qu’il a également réservé à l’autre locataire de l’immeuble. En effet, en vertu des articles 682 et suivants du Code civil, le droit de passage bénéficie au propriétaire d’un fonds enclavé qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante et qui obtient, de la sorte, une desserte complète de son fonds. La stipulation par les parties d’un tel droit de passage confirme donc que la « cour fermée » mise à disposition des locataires n’est pas accessible et est donc nécessairement une cour privative.

L’usage privatif par les locataires de cette cour ne constitue donc pas un manquement à leurs obligations contractuelles.

En ce qui concerne les constructions que les locataires auraient édifiées dans ladite cour, si la présence du poulailler n’est pas contestée et elle ressort d’ailleurs du procès-verbal de constat établi par l’huissier de justice le 5 septembre 2024, force est de constater que la réalité des constructions dont le demandeur se plaint n’est pas établie. En effet, seuls des éléments mobiles sont identifiables sur les photographies prises par l’huissier de justice qui ne mentionne absolument pas la présence de constructions au sein de la cour litigieuse. Le manquement invoqué par Monsieur [X] [H] n’est donc pas démontré.

En ce qui concerne les troubles liés à la présence du poulailler pour le voisinage, force est de constater que Monsieur [X] [H] n’en rapporte pas non plus la preuve. En effet, l’huissier de justice, dans son constat établi le 5 septembre 2024, ne les évoque pas et l’autre locataire de l’immeuble, de son attestation datée du 11 octobre 2024, n’en fait pas mention. Le manquement invoqué par Monsieur [X] [H] n’est donc pas démontré.

Enfin, en ce qui concerne l’accès par le demandeur et l’autre locataire de l’immeuble à la cour litigieuse, il ressort des pièces produites, et notamment du constat établi par l’huissier de justice le 5 septembre 2024, que les clés mises à la disposition de l’autre locataire de l’immeuble ne permettent plus d’ouvrir la porte qui doit lui permettre d’accéder à la cour. Il n’est donc plus en mesure d’exercer le droit de passage que le contrat de bail conclu par les parties au présent litige lui réservait et il l’a confirmé par une attestation datée du 11 octobre 2024. Les défendeurs ne contestent d’ailleurs pas qu’ils ont changé les serrures et ne s’opposent pas, dans le cadre de la présente instance, à remettre les clés opérationnelles au demandeur. Un manquement de leur part à la clause particulière prévue par le contrat de bail est donc établi.

Il convient en conséquence, à ce stade, d’en apprécier la gravité.

Ainsi, s’il ressort des pièces produites par le demandeur que, par acte délivré par huissier de justice le 19 septembre 2024, il a sommé ses locataires de lui « remettre les clés du portail des parties communes », le fait que, conformément à ce qui a été énoncé plus haut, la cour soit privative et non commune a légitimement pu conduire les locataires à ne pas répondre favorablement à cette sommation.

Par ailleurs, cette situation s’inscrit dans un contexte de conflit avec les locataires qui lui ont, le 7 octobre 2024, adressé un courrier dans lequel ils se plaignaient d’intrusions répétées dans leur logement par le propriétaire ou sa mandataire, de divers actes de menaces, intimidations et pressions psychologiques, de diffamation et de dénigrement dans le voisinage et du refus de faire les réparations nécessaires au sein du logement loué.

Dès lors, si le manquement des locataires à l’une de leurs obligations contractuelles est établi, il résulte des éléments qui précèdent qu’un tel manquement ne présente pas une gravité suffisante pour conduire à la résolution du contrat de bail.

Dans ces circonstances, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail n'apparaît donc pas suffisamment établie et le demandeur sera débouté de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail et de toutes ses demandes subséquentes, c'est-à-dire de sa demande tendant à voir ordonner l'expulsion des locataires des lieux loués et à les voir condamner à lui verser une indemnité d'occupation.

Comptes tenus des éléments qui précèdent et du fait que la « cour fermée » est une cour privative mise à la disposition des locataires, il ne saurait être ordonné aux consorts [T] d’avoir à libérer ladite cour sous astreinte.

En revanche, au vu des termes du contrat de bail, il leur sera ordonné de remettre au demandeur deux clés métalliques pour lui permettre, ainsi qu’à l’autre locataire de l’immeuble, d’accéder à la cour litigieuse. Compte tenu de l’accord formulé par les consorts [T] à ce sujet dans le cadre de la présente instance, aucune astreinte ne sera prononcée.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où chacune des parties succombe partiellement, elles conserveront chacune la charge des dépens et frais irrépétibles qu'elles ont exposés.

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,