TJ 97411, 15 avr. 2025, RG 25/00115

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00115 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBA3

MINUTE N° : 25/48

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [I] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [E] [G] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentés par BOURBON AVOCATS, prise en la personne de Maître Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de Saint Denis

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Cecile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Nathalie MOREL, cadre-greffier,

Copie exécutoire délivrée le : 15/4/2025 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 juin 2021, [H] [I] [Q] a donné à bail, via son mandataire Citya France Immobilier, à [T] [C] un local d'habitation (appartement) situé [Adresse 2], Floralies, 2ème étage, [Adresse 4] ([Etablissement 1]), moyennant un loyer mensuel de 524 euros outre 50 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire, par acte du 4 octobre 2024, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à lui payer la somme de principale de 1.614,30 euros, ce qui est resté infructueux.

Par acte du 5 février 2025, M. [I] [Q] a dès lors fait citer M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire, subidiairement de prononcer la résiliation du bail, à titre principal toujours, constater que M. [C] est occupant sans droit ni titre depuis le 5 novembre 2024, ordonner sans délai son expulsion et celles de tous occupants de son chef sous astreinte, dire qu'il sera autorisé à enlever tous les biens laissés dans le logement à ses frais et risques et qu'il sera libre d'en disposer, fixer l'indemnité d'occupation au montant révisable du loyer et des charges à compter du 5 novembre 2024, le condamner à lui payer ces indemnités à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux et remise des clés, le condamner à lui payer la somme de 1807,78 euros au titre de la dette locative, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1771,24 euros à compter du commandement et pour le surplus à compter de l'assignation, somme à parfaire, le condamner à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens et enfin le débouter de toutes ses demandes.

Appelée à l'audience le 25 mars 2025, M. [I] [Q] a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 2692,60 euros à la date du 1er mars 2025 selon décompte versé à la procédure.

Cité à étude, M. [C] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

Le jugement réputé contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile permet au juge, si le défendeur ne comparaît pas, de statuer sur le fond, dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 27 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi les services de la CCAPEX le 7 octobre 2024 soit, dans le délai légal, au moins deux mois avant l'assignation.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 10 juin 2021 contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement de payer reprenant cette clause et visant également un délai de 2 mois pour régulariser la dette de 1.614,30 euros hors dépens a été signifié au locataire le 4 octobre 2024. Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 décembre 2024 et non au 5 novembre 2024, comme allégué par erreur.

L'expulsion de M. [C] et de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

SUR LA DEMANDE D'ASTREINTE

Si le demandeur sollicite d'assortir l'expulsion d'une astreinte, il convient de dire que non seulement la force publique demeure une mesure suffisante en l'espèce et qu'au surplus, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il sera donc donc débouté de sa demande de ce chef.

SUR LE SORT DES MEUBLES

Il n'y a pas lieu à statuer sur la demande tendant à l'enlèvement des biens laissés dans le logement aux frais et risques du défendeur et que les demandeurs seront libres d'en disposer, eu égard à l'aspect purement hypothétique de cette demande.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Le demandeur a actualisé sa créance à la somme de 2692,60 euros à la date du 1er mars 2025 selon décompte, à parfaire.

Il ressort de ce décompte qu'au 5 décembre 2024, date de la résiliation du bail, M. [C] devait la somme de 1897,62 euros, loyer et charges de décembre 2024 compris.

Or, il convient, d'une part, de retirer les frais de courtage illégaux contenus dans le décompte outre des frais d'impayés (248 euros), et de déduire également les sommes que le débiteur a versées après le 5 décembre 2024 (720 euros), en application de l'article 1342-10 du Code civil, soit au total la somme de 968 euros.

M. [C] est donc redevable de la somme de 929,62 euros au titre des loyers et charges à la date du 5 décembre 2024, date de la résiliation, loyer et charges de décembre compris, et il sera condamné à payer cette somme au demandeur avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le demandeur sera donc débouté du surplus de sa demande à ce titre.

Occupant sans droit ni titre le logement depuis le 6 décembre 2024, M. [C] doit au propriétaire une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au prix du loyer et des charges soit à 610,66 euros par mois (sans les frais de courtage).

M. [C] sera donc condamné, sur cette base, à payer au demandeur la somme de 1831,98 euros au titre des indemnités mensuelles d'occupation dues pour la période du 1er janvier 2025 au 25 mars 2025, date de l'audience, indemnité pour le mois de mars comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera également condamné à payer à [H] [I] [Q] la somme de 610,66 euros par mois à titre d'indemnités mensuelles d'occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisées par la remise des clefs.

Le demandeur sera débouté du surplus de sa demande en paiement.

Absent, le demandeur n'a sollicité par définition aucun délai de paiement. Il convient de préciser que l'article 24 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 modifiée exigeant, pour l'octroi de délais de paiement, que le locataire ait repris le paiement du loyer et des charges avant l'audience, M. [C] n'aurait pu s'en voir accorder.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles par lui engagés afin de faire valoir ses droits en justice, mais celui-ci succombant en partie à certaines demandes infondées, la somme réclamée et non justifiée au demeurant sera réduite à de plus justes proportions et fixée à 1.000 euros.

Le défendeur sera donc condamné à lui verser au propriétaire la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

M. [C] supportera les entiers dépens qui comprendront le coût de l'assignation (68,74 euros), du commandement de payer (156,94 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l'expulsion.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS,