TJ 97411, 18 nov. 2025, RG 25/00117

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00117 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBBD

MINUTE N° : 25/00157

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [A] [E] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Me Vanessa ABOUT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Me Yannick CARLET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [X] [M] EPOUSE [S] épouse [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Me Yannick CARLET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Septembre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Soutenant que sa mère, [X] [Q] [S], a acquis de la SHLMR une parcelle de terrain cadastrée BN [Cadastre 1], située [Adresse 2] à [Localité 3], sur laquelle une maison F3/4 est bâtie, que [X] [Q] [S] avait oralement mis le logement à la disposition à titre gratuit de son frère, [R] [S], [A] [E] [U] dit avoir hérité au décès de sa mère de la pleine propriété du bien, qu'étant la seule ayant-droit et souhaitant le vendre, elle a proposé au préalable à [R] [S] de lui en faire donation à charge seulement pour lui de payer les frais de notaire, que malgré un accord à ce titre devant conciliateur de justice le 3 mai 2024, ce dernier n'y a jamais donné suite, qu'elle l'a donc mis en demeure le 27 juillet 2024 de lui restituer le bien dans un délai de 6 mois à compter de la réception du courrier, soit à compter du 29 juillet 2024, le délai expirant au 30 janvier 2025, que malgré cela, il occupe toujours les lieux sans aucun droit, qu'elle a donc fait citer [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
- dire que le prêt à usage du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] a pris fin le 30 janvier 2025,
- ordonner, en conséquence, son expulsion et celle de tous les occupants de son chef dans un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux,
- dire que faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans ce délai, elle pourra l'y contraindre par toutes voies et moyens de droit notamment par la force publique au besoin,
- l'autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de [R] [S],
- fixer une indemnité mensuelle d'occupation,
- condamner [R] [S] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation de 1000 euros depuis le 30 janvier 2025 et jusqu'à complet délaissement des lieux,
- le condamner à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations du logement,
- le condamner à lui payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Par courrier reçu au greffe le 13 mars 2025, [R] [S] a demandé au juge un délai pour préparer sa défense disant vivre depuis plus de 50 ans dans le logement.

A l'audience du 15 avril 2025, les parties sont représentées par leur avocat respectif. L'affaire est renvoyée, l'avocat du défendeur venant d'être désigné.

A l'audience du 20 mai 2025, l'avocate de la demanderesse demande un renvoi ayant reçu la veille seulement les conclusions en défense. Ce dernier précise que les frais de succession représentaient tout de même 170.000 euros. Il dit émettre des doutes sur la validité de l'acte et conteste la qualification de prêt à usage donné par Mme [U]. Les parties déposent des écritures. L'affaire est renvoyée.

A l'audience du 17 juin 2025, [X] [M] épouse [S], épouse de [R] [S], intervient volontairement en défense à la procédure. L'affaire est renvoyée.

Après un autre renvoi, l'affaire a été retenue à l'audience du 16 septembre 2025.
M. [S] dit occuper avec son épouse depuis 1978 le bien qu'avait acquis sa défunte soeur auprès de la SHLMR dans le cadre d'une politique d'accession à la propriété, qu'elle leur avait mis à disposition ce bien moyennant la prise en charge par eux des sommes dues à la SHLMR, que [E] [U] est devenue propriétaire au décès de Mme [S], qu'il s'est bien présenté chez le notairecomme convenu mais qu'à l'annonce de la somme de 170.000 euros environ de frais de succession à payer, il n'a pu donner suite à la procédure ce, d'autant que Mme [U] a refusé un échéancier à ce titre, qu'atteint d'un cancer, il dit devoir rester alité.
Par dernières conclusions n° 2 auxquelles il se réfère, M. [S] demande à titre principal au juge de :
- constater la prescription acquisitive d'un droit d'usage et d'habitation à son profit à celui de son épouse,
- débouter Mme [U] de toutes ses demandes,
à titre subsidiaire,
- constater l'applicabilité du régime des baux d'habitations au litige,
- prononcer la nullité du congé délivré le 27 juillet 2024,
à titre infiniment subsidiaire,
- prononcer la nullité du congé délivré le 27 juillet 2024,
- débouter Mme [U] de toutes ses demandes,
en tout état de cause,
- dire n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamner Mme [U] à leur verser la somme de 1600 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Mme [U] dit que sa mère a acquis le bien en 1978, que celle-ci a autorisé son frère à y résider avec son épouse à titre gratuit, que [R] [S] a donc occupé la maison sur la base d'une tolérance familiale, que, depuis le décès de sa mère, elle est seule héritière, que le bien engendre des coûts trop lourds, qu'elle a proposé de faire une donation de ce bien à son oncle lequel l'a acceptéee le 3 mai 2024 sans toutefois y donner suite, que malgré une mise en demeure de quitter les lieux, ils les occupent toujours, que s'ils lui opposent la nullité de l'assignation faute d'avoir été notifiée au préfet, elle souligne qu'il ne s'agit nullement d'un bail mais d'un commodat, que [R] [S] ne s'est jamais comporté en propriétaire du bien même s'il a payé des mensualités à la SHLMR pour sa soeur, qu'il bloque par son occupation sa jouissance des lieux et génère des charges, qu'il n'a jamais remis en état le logement, qu'un compromis de vente est en cours.
Par dernières conclusions n° 2 auxquelles elle se réfère, Mme [U] demande au juge de :
- rejeter l'exception de nullité de l'assignation soulevée en défense pour défaut de notification préfectorale, comme inapplicable en l'espèce et dénuée de grief,
- à titre subsidiaire, constater que l'absence de notification préfectorale ne constitue pas une nullité mais une fin-de non revecoir régularisable jusqu'au jugement selon l'article 126 du CPC,
- à titre infiniment subsidiaire, dire et juger qu'elle a par pure précaution procédé à la notification de l'assignation au préfet en application de l'article R.412-1 du code des procédures civiles d'exécution sans reconnaissance d'aucune obligation de sa part,
- constater que cette régularisation a été effectuée avant que le tribunal ne statue de sorte qu'aucune nullité ou fin de non-recevoir ne saurait être accueillie,
- en tout état de cause, rejeter l'exception de nullité,
Sur le fond,
- rejeter toutes les demandes adverses notamment celle fondée sur une prétendue prescription acquisitive sur la requalification en bail ou sur la loi du 6 juillet 1989,
- dire et juger que la relation entre feue Mme [S] [X] et [R] [S] s'analysait en un prêt à usage gratuit (commodat) selon les articles 1875 et suivants du Code civil,
- constater que Mme [U] en sa qualité de propriétaire et héritière unique a valablement mis fin au commodat par LRAR du 27 juillet 2024 avec préavis expirant le 30 janvier 2025,
- dire que M. [S] se maintient depuis lors dans les lieux sans droit ni titre,
- ordonner son expulsion et celle de tous les occupants de son chef dans un délai de 2 mois suivant la signification du jugement,
- l'autoriser à l'issue de ce délai à requérir le concours de la force publique et à faire transporter aux frais, risques et périls des occupants les meubles se trouvant dans les lieux,
- fixer une indemnité mensuelle d'occupation de 1000 euros à compter du 30 janvier 2025 et ce jusqu'à complet délaissement des lieux,
- les condamner à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations du logement,
- les condamner à lui payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Il est à rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif», et que les demandes de « constater » et « dire et juger », employées en l’espèce par la demanderesse, ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des prétentions.

Par ailleurs, sur les nombreuses demandes de Mme [U] relatives à une exception de nullité tirée du défaut de notification au préfet de l'assignation, force est de constater que par dernières conclusions, les défendeurs ne soulèvent aucune exception de procédure. Il n'y a donc pas lieu à statuer sur les nombreuses prétentions de la demanderesse s'y rapportant.

Sur le titre d'occupation

M. [S] indique avoir occupé le bien de bonne foi depuis 1978, sa soeur lui ayant accordé un droit d'occuper le bien. Il dit que l'occupant depuis 45 ans, il a acquis par prescription acquisitive un droit réel d'usage et d'habitation.
Il demande subsidiairement de considérer qu'il a bénéficié d'un bail d'habitation comme n'ayant pas occupé le bien à titre gratuit puisqu'il a payé à la SHLMR les échéances dues par sa soeur au titre de l'acquisition du bien, et qu'au titre d'un bail, le congé qu'il a reçu de la demanderesse le 27 juillet 2024 est nul comme ne remplissant pas les conditions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [U] justifie détenir le bien litigieux en pleine propriété comme en ayant seule hérité de sa mère, [X] [Q] [S].

La prescription acquisitive dont fait état M. [S] est le moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. La prescription acquisitive est donc un moyen de devenir propriétaire mais non un simple droit d'occupation. M. [S] n'aurait en tout état de cause jamais pu acquérir un bien déjà détenu par une tierce personne, ce qu'il reconnaît au demeurant.

M. [S] souhaite en définitive que le juge lui reconnaisse un titre valable d'occupation.

Chacune des parties s'accorde à dire que [X] [Q] [S], la mère de la demanderesse, a autorisé son frère [R] [S] a occuper le bien qu'elle avait acquis auprès de la SHLMR. Il est à déterminer le titre d'occupation conclu entre eux faute d'écrit versé à ce titre.

M. [S] ne justifie pas avoir réglé les échéances du prêt immobilier de sa soeur à la SHLMR. En outre, si tant est qu'il en ait payées, et que cela ait pu constituer des loyers, cela signifierait qu'il a cessé de payer des loyers lorsque le prêt s'est terminé, la SHLMR ayant indiqué au notaire de Mme [U], par courrier du 12 mars 2020, que le prêt a été remboursé.

Il semble plus exact de dire qu'un commodat a été conclu entre M. [S] et sa soeur, ce d'autant plus qu'aucun écrit n'a existé. Le contrat de commodat est, en effet, un contrat consensuel, soit sans formalisme, librement stipulé entre les parties.

Un commodat n'est donc ni d’un bail ni un prêt financier. Il ne crée aucun droit au maintien dans les lieux. Cette convention consiste seulement à prêter un bien en nature à charge de le restituer soit à durée déterminée soit à durée indéterminée.
S'il est essentiellement gratuit, il n'est pas rare que les parties conviennent d'une modique redevance. La somme de 139 euros ressortant du montant du prêt immobilier consenti à la soeur de M. [S] par la SHLMR, si tant est qu'elle a été réglée par le défendeur, correspondrait parfaitement à une modique contrepartie du bien prêté à usage d'habitation.

Un commodat consiste donc à prêter un bien en nature lequel doit être restitué en nature à la fin de l’usage ou à la demande du prêteur et l'emprunteur doit alors libérer les lieux. S'il est à durée indéterminée, comme c'est manifestement le cas, le commodat prend fin sous réserve d’un préavis raisonnable du propriétaire.

Si la mère de Mme [U] n'a pas mis fin au commodat de son vivant, force est de relever que cette dernière, nouvelle propriétaire des lieux, l'a fait. Elle a mis en demeure, le 27 juillet 2024, M. [S] de lui restituer le bien en lui laissant un préavis de 6 mois pour partir, ce qui semble un délai raisonnable. Il n'est pas contesté qu'il en a accusé réception le 29 juillet 2024.

Le commodat a dès lors pris fin le 30 janvier 2025.

Sur la demande d'évacuation

M. [S] est donc occupant sans droit ni titre, tout comme son épouse intervenante volontaire, depuis le 1er février 2025.

Ils devront libérer le logement dans un délai de 2 mois suivant la signification du jugement et, à défaut, leur expulsion et celle de tous les occupants de leur chef sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif.

Il est à rappeler qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique si nécessaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur la demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation

La demanderesse demande au juge de fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1000 euros due à compter du 30 janvier 2025 et ce jusqu'à complet délaissement des lieux.

Force est de relever qu'elle se borne à demander au juge de fixer la somme. Elle ne demande aucune condamnation.

Il convient de relever que la mère de Mme [U] est décédée le 17 mars 2017. Mme [U] a attendu le 27 juillet 2024 pour demander à M. [S] de quitter les lieux dans un délai de 6 mois, soit donc 7 ans plus tard, et ce sans lui avoir demandé de régler la moindre indemnité jusque-là ni ensuite.

En termes de sommes d'argent, il n'a jamais été question entre eux que du paiement des frais de notaire par M. [S] contre une donation du bien.

En outre, Mme [U] indique elle-même qu'aux termes du compromis de vente sous conditions suspensive de prêt, en date du 22 juillet 2025, le futur acquéreur, M. [I], a déclaré faire son affaire de l'occupant sans droit ni titre.

Mme [U] ne démontre donc aucun préjudice justifiant une telle indemnité. Elle sera déboutée de sa demande tendant à fixer une indemnité mensuelle d'occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour en réparation des dégradations du logement

Mme [U] demande au juge de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations du logement. N'en justifiant nullement, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Il est évident que Mme [U] n'a eu d'autre choix que d'assigner M. [S] en justice en vue d'obtenir son expulsion et celle des occupants de son chef.

Elle demande la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Il convient de considérer que Mme [U] succombe à plusieurs demandes. Sa demande sera donc revue à de plus justes proportions.

Il convient de condamner M. [S] à payer à Mme [U] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera condamné aux dépens qui comprendront uniquement le coût de l'assignation (68,31 euros).

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS