TJ 97411, 12 déc. 2025, RG 25/00497

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00497 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJJJ - /

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00497 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJJJ

MINUTE N° : 25/00181

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 12 DECEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

La S.C.I. MATTHIMO
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Ingrid BLAMEBLE, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Madame [H] [N] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Monsieur [B] [E] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentés par Maître Eric DUGOUJON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Décembre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00497 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJJJ - /

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 26 février 2024, la SCI MATTHIMO a donné à bail à Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] à LA POSSESSION (974) pour un loyer mensuel de 2 000 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 2 000 euros était également versé lors de la conclusion du contrat.

Soutenant que Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R] n'avaient pas payé le loyer de manière régulière, la SCI MATTHIMO leur a fait signifier, en date du 5 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Exposant que Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R] n'avaient pas régularisé la situation dans le délai de six semaines qui leur était imparti, la SCI MATTHIMO, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, Monsieur [U] [O], a, par exploit délivré par commissaire de justice le 26 juillet 2025, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT PAUL pour voir :
constater l’acquisition à la date du 16 juin 2025 des effets de la clause résolutoire stipulée au bail du 26 février 2024 faute pour les défendeurs d’avoir satisfait, dans le délai légal de six semaines, les causes du commandement délivré le 5 mai 2025, ordonner l’expulsion de Madame [H] [N] [C], de Monsieur [B] [E] [R] et de tous occupants de leur chef des lieux loués si besoin avec l’assistance de la force publique,ordonner la séquestration des meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués chez tel garde-meubles qu’il lui plaira de solliciter, ceci aux frais exclusifs des défendeurs,constater l’occupation sans droit ni titre des défendeurs et tous occupants de leur chef par suite de l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 16 juin 2025,fixer l’indemnité d’occupation due par les défendeurs à compter du 16 juin 2025 à la somme mensuelle de 2 000 euros et les condamner solidairement au paiement de cette somme jusqu’à parfait délaissement des lieux occupés,condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 14 715 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation, somme à parfaire à la date du jugement à intervenir,juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du 5 mai 2025,condamner solidairement Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer en date du 5 mai 2025,débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions, spécialement celles tendant à l’octroi de délais de paiement ou à ce qu’il soit fait exception à l’exécution provisoire de droit.
L'affaire a été appelée à l'audience du 7 octobre 2025.

Après plusieurs renvois, ordonnés à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été rappelée à l’audience du 2 décembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile.

Au visa de son exploit introductif d’instance, la SCI MATTHIMO, représentée par Maître [X], maintient l’intégralité de ses demandes et souligne que la dette locative est de 25 441 euros à la date de l’audience.

À cet effet, elle fait valoir que les défendeurs ne se sont pas acquittés des sommes visées par le commandement de payer dans le délai de six semaines qu’il leur était imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 16 juin 2025.
En réponse aux arguments soulevés par les défendeurs, elle soutient que l’exception d’inexécution doit, pour faire échec à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, procéder d’une inexécution suffisamment grave de ses obligations par le bailleur jusqu’à rendre le bien loué impropre à l’usage auquel les parties le destinaient ou priver purement et simplement les locataires de la jouissance du bien et que tel n’est assurément pas le cas en l’espèce. Ainsi, elle souligne que les manquements multiples invoqués par les défendeurs (branchement des pompes de relevage, défaut de conformité du réseau électrique de la villa louée, désordres causés consécutivement au passage du cyclone Garance, défectuosité des caméras de surveillance, intrusion du bailleur au sein de leur domicile) sont peu sérieux et invoqués par les défendeurs de mauvaise foi dans le seul but de dissimuler leurs propres manquements contractuels.
S’agissant de leur demande subsidiaire de suspension de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement, elle soutient que les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1999 ne sont pas remplies.
Elle indique également que la juridiction saisie ne serait pas compétente pour se prononcer sur leur demande infiniment subsidiaire d’octroi d’un délai pour libérer les lieux.
S’agissant enfin des demandes reconventionnelles des défendeurs, elle fait valoir qu’ils ne rapportent pas la preuve de leur bien-fondé en ce que l’atteinte alléguée à l’intimité de leur vie privée par l’intrusion du gérant de la SCI bailleresse n’est pas démontrée, qu’il n’est ni démontré que le logement serait indécent, ni qu’il ne serait pas en bon état d’entretien et de réparation et que le dol dont ils se prévalent n’est pas établi.

Se référant à leurs conclusions en défense n°2 notifiées le 20 novembre 2024, Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R], représentés par Maître [D], demandent à la juge des contentieux de la protection de :
sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion : à titre principal, de débouter la demanderesse de ses demandes,à titre subsidiaire, de leur accorder des délais de paiement pour une durée de trois ans et de suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit,à titre infiniment subsidiaire, de leur accorder un délai supplémentaire de quatre mois pour l’expulsion conformément à l’article L. 412-3 du code de procédure civile d’exécution et de dire que l’expulsion ne pourra pas intervenir pendant la période de la trêve cyclonique,sur la demande reconventionnelle indemnitaire et de remise en état des manquements constatés :ordonner les travaux de remise en état des désordres et non-conformités constatés sur le logement loué sous astreinte de 100 euros par jour de retard,condamner la SCI bailleresse à leur verser, à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice, la somme globale de 10 200 euros correspondant à :2 000 euros au titre de la violation de leur domicile privé par la SCI bailleresse et la pose de caméras de surveillance, constituant une atteinte à leur droit au non-respect de la vie privée,500 euros au titre du tableau électrique non conforme, faisant peser sur eux un risque direct de sécurité,2 000 euros au titre du préjudice financier lié à la surconsommation causée par le branchement non autorisé de l’alimentation des pompes de relevage sur sa propre terrasse,500 euros au titre des équipements électroniques défectueux depuis son entrée en jouissance des lieux (caméras et alarme de sécurité),1 000 euros au titre du portail et de la clôture extérieure endommagés depuis le dernier cyclone,4 200 euros au titre de la manœuvre de tromperie constitutive d’un dol relative à la nature du logement loué en ce qu’il s’agissait d’un F4 et non d’un F5,réduire en conséquence le montant dont ils sont redevables à la somme de 13 421 euros,leur accorder des délais de paiement pour régler leur dette locative sur une période de trois ans,en tout état de cause, débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes,exclure toute exécution provisoire du jugement à intervenir dans le cas où il ne serait pas fait droit aux demandes des locataires et en particulier celles tendant à la demande de délai de paiement,condamner la demanderesse à leur verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des entiers dépens de l’instance.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée parce qu’ils étaient fondés à se prévaloir d’une exception d’inexécution pour suspendre le paiement de leur loyer.
Ils ajoutent qu’ils ont repris le paiement intégral du loyer à la date de l’audience de sorte qu’il doit être fait droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.
Ils indiquent également que le juge qui ordonne l’expulsion peut octroyer aux personnes expulsées un délai pour libérer les lieux dans certaines conditions et qu’ils remplissent ces conditions.

À titre reconventionnel, ils soulignent qu’ils ont subis de nombreux préjudices dans leur jouissance des lieux loués et que la SCI bailleresse doit les réparer par le versement de dommages-intérêts.
Ainsi, ils exposent, en premier lieu, que le propriétaire aurait porté atteinte à leur vie privée en s’introduisant dans le logement loué sans y avoir été expressément et préalablement autorisé et qu’il a installé des caméras de surveillance pour les surveiller.
En second lieu, ils ajoutent qu’il leur aurait délivré un logement indécent en ce que le tableau électrique ne serait pas conforme et que la pompe de relevage commune serait branchée sur leur alimentation personnelle en électricité.
En troisième lieu, ils indiquent que la société bailleresse ne leur aurait pas délivré un logement en bon état d’entretien dans la mesure où les équipements de sécurité (alarme et caméras) serait défectueuse et où le portail et la clôture endommagés depuis le dernier cyclone n’auraient pas été réparés.
En dernier lieu, ils soutiennent qu’ils auraient été trompés sur la nature du logement loué et qu’ils auraient été victimes d’un dol dans la mesure où ledit logement leur aurait été présenté comme étant un F5 alors qu’il s’agissait en réalité d’un F4.
Ils concluent en indiquant que, compte tenu des créances réciproques des parties, il convient de procéder à une compensation.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

En outre, la SCI MATTHIMO justifie également avoir saisi la Commission de la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 5 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

L’action engagée par la SCI MATTHIMO est donc parfaitement recevable dans le cadre de la présente instance.

Sur le fond

Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En outre, en vertu de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 26 février 2024 par la SCI MATTHIMO, d’une part, et Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R], d’autre part, prévoit une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit ».

En l'espèce, le 5 mai 2025, la SCI bailleresse a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer, dans le délai de six semaines, une dette locative d'un montant de 8 715 euros.

Dans cet acte d'huissier conforme aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la SCI MATTHIMO se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Dès lors, s’il n’est pas contestable qu’à la date de conclusion du contrat de bail, c’est-à-dire le 26 février 2024, le délai légal au terme duquel la clause résolutoire pouvait être considérée comme acquise était de six semaines, il n’est pas moins contestable que les parties ont, dans le contrat qu’elles ont conclu, décidé que le délai au terme duquel la clause résolutoire pourrait être considéré comme acquise serait un délai de deux mois.

Il convient donc, dans le cadre de la présente instance, de se prononcer au regard du délai contractuellement retenu par les parties, peu important, à cet égard, que le commandement de payer ait évoqué un délai de six semaines.

Or, il ressort du décompte daté du 2 novembre 2025, qu’à la date du 5 juillet 2025, les locataires ne s’étaient pas acquittés du montant de leur dette locative. Ils ne le contestent d’ailleurs pas dans le cadre de la présente instance.

Dans le cadre de la présente instance, Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R] expliquent ce défaut de paiement du loyer par une exception d'inexécution en indiquant que la SCI bailleresse se serait rendue responsable de divers manquements graves qui les ont privés de la jouissance du bien loué et l’ont rendu impropre à l’usage auquel il était destiné.

Sur ce dernier point, il convient de rappeler que l'exception d'inexécution opposée par les défendeurs ne peut utilement être mise en œuvre que dans les cas où, par suite d'un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles, le logement loué a été rendu impropre à l’usage d’habitation auquel il était destiné ou lorsque l’inexécution du bailleur a privé les locataires de la jouissance du bien loué. Cela signifie que l'exception d'inexécution opposée par un locataire ne peut utilement être mise en œuvre que dans le cas où le manquement du bailleur l’a privé de la possibilité de résider au sein du logement loué.

Or, en l'espèce, les défendeurs font état de divers manquements qu’ils considèrent comme graves mais ne démontrent pas qu'ils se sont effectivement trouvés dans l'impossibilité de l'habiter. Au contraire, force est de constater que tel n'est pas le cas et qu’ils occupent toujours le logement loué.

Il en résulte que l'exception d'inexécution soulevée en l’espèce par Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R] n'est pas valablement opposée aux demandes formées par la SCI bailleresse.

D'ailleurs, il convient d'observer que les locataires auraient pu, compte tenu de la gravité des désordres dont ils se plaignent dans le cadre de la présente instance, prendre l'initiative de saisir la juridiction compétente pour voir ordonner la suspension du paiement du loyer, dans l'attente de la réalisation des travaux et en respectant la procédure prévue par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, ou même, le cas échéant, demander la consignation des loyers. Or, force est de constater qu’ils n'ont procédé de la sorte que par voie de conclusions notifiées le 31 octobre 2025, soit après qu'un commandement de payer leur ait été délivré en date du 5 mai 2025 puis qu’une assignation leur ait été adressé le 26 juillet 2025.

Ils ne pouvaient en revanche suspendre d’eux-mêmes le paiement du loyer en se retranchant derrière l'exception d'inexécution qui apparaît en conséquence mal fondée dans le cadre de la présente instance.

Ainsi, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis aux locataires d'apurer leur dette locative dans un délai de deux mois, le jeu de la clause résolutoire apparaît acquis à la date du 6 juillet 2025.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des deux décomptes datés des 2 juillet puis 2 novembre 2025 et établis par la SCI bailleresse qu’aucune somme n’a été versée depuis le 1er janvier 2025.

Il ressort également de la pièce 24 produite par les défendeurs qu’ils ont effectivement réglé le loyer du mois de novembre 2025 par virement bancaire ordonné le 3 novembre 2025. A cet égard, contrairement aux allégations de la SCI bailleresse, les locataires ont bien versé une somme de 2 000 euros et non la seule somme de 2 euros.

Il n’est enfin pas contesté qu’à la date de l’audience du 2 décembre 2025, le loyer du mois de décembre n’avait pas été réglé. Toutefois, la SCI bailleresse ne saurait reprocher aux défendeurs de ne l’avoir pas fait alors que le contrat de bail ne fixe aucune date pour le paiement du loyer.

L’octroi de délais de paiement aux locataires apparaît donc envisageable.

Il leur appartient toutefois de démontrer qu’ils sont effectivement en situation de régler leur dette locative. Or, les pièces qu’ils produisent pour justifier de leur situation professionnelle et financière ne permettent pas d’emporter la conviction de la présente juridiction sur ce point. En effet, il s’agit de deux factures établies au nom d’une société et d’une attestation établie par le défendeur lui-même. Ils ne produisent aucun bulletin de salaire, ni aucun avis d’impôt sur les revenus de sorte qu’ils ne démontrent absolument pas qu’ils sont effectivement en situation de régler leur dette locative.

La présente juridiction n’est donc pas en mesure de leur accorder des délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que les défendeurs ne justifient pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de se prononcer sur la demande tendant à voir ordonner l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef du logement loué.

Or, dans le cadre de la présente instance, si la SCI bailleresse sollicite de la présente juridiction qu'elle ordonne l'expulsion des locataires, ces derniers soulèvent notamment le caractère indécent du logement loué et demandent à la présente juridiction de débouter la demanderesse de toutes ses demandes.

Or, en vertu de l'article 1719 du Code civil, le caractère synallagmatique des obligations découlant du bail empêche le bailleur qui ne respecte pas ses propres obligations de délivrance ou d’entretien de se prévaloir de la clause résolutoire pour demander l'expulsion de l'occupant.

Dès lors, il convient, avant de se prononcer sur la demande d'expulsion formée par la SCI bailleresse, de vérifier si le logement loué répond aux normes relatives au logement décent qui sont d'ordre public, aucune clause contraire n'étant efficace.

Ainsi, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ; pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R] produisent un rapport établi le 5 juin 2025 par l’entreprise CT ELEC REUNION dont il ressort que plusieurs non-conformités ont été relevées au sein du bien, objet de la location, et notamment :
Branchement de l’alimentation de la pompe de relevage commune non conforme, actuellement branché en direct sous un disjoncteur de branchement EDF 15/45 en section 3G2.5mm2 sur une grande longueur de plus de 40 mètres. La pompe était avant ça, branchée directement dans le tableau électrique de M. [R] [B], sous un disjoncteur de 16 ampères. (Le locataire payait donc lui seul la consommation de la pompe de relevage commune).Parties métalliques du tableau électrique non relié à la terre (Bac d’encastrement, porte bac) risque de contact direct.Branchement EDF de type 2 (compteur Linky + disjoncteur de branchement 15/45 d’un coffret EDF à plus de 30 m de la GTL) interrupteur sélectionneur de type 63 ampères non présent, le branchement de type impose au moins une coupure générale dans le tableau électrique pour isoler l’alimentation. (Aucune coupure générale donc présence de tensions en continu en cas de coupure sur les interrupteurs différentiels).Embouts de câblage non présents sur fils d’alimentation souple de 10mm2, liaison bornier vers différentiels (risque d’échauffement, arc électrique, départ de feu, serrage non optimal). Interrupteur différentiel sous dimensionné (ID 40 ampères) pour une rangée de disjoncteurs dépassant les 40 ampères,Résistance chauffe-eau solaire branchée sur un disjoncteur 10 ampères en section 3G1.5mm2 et protégé par un interrupteur différentiel de type AC 40 ampères (la norme exige le système de temporisation par bouton-poussoir et relai temporisé pour une chauffe contrôlée et sécurisée ; le circuit du chauffe-eau doit être protégé par un disjoncteur de 20 ampères, branché en section 2.5mm2 et protégé par un différentiel de type A).Le circuit du lave-linge 20 ampères et protégé par un interrupteur différentiel de type AC (la norme exige une protection par un interrupteur différentiel de type A, adapté pour les fuites de courant continu résiduel pulsé, ce que le type AC n’est pas capable de détecter.)Le circuit plaque de cuisson et protégé par un interrupteur différentiel de type AC (la norme exige une protection par interrupteur différentiel de type A, adapté pour les fuites de courant continu résiduel pulsé, ce que le type AC n’est pas capable de détecter.)Fixation du tableau électrique instable.Repérage des circuits électriques à revoir.Cuivre apparent sous disjoncteur (risque de contact direct).Branchement de la pompe de relevage commune non conforme (prise étanche non fixée à son support, multiprise utilisée, liaison d’un câble avec du scotch non conforme, risque de contact direct).Câblage électrique des éléments du portail électrique non conforme (fils sans conduit de protection, risque de contact direct).
De ces éléments, il résulte, sans contestation possible que les réseaux et branchements d’électricité présents au sein du bien loué ne sont pas conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements.

En réponse, la SCI MATTHIMO soutient que le bien loué est parfaitement décent et conforme aux normes applciables et produit, à cet effet, une attestation de conformité établie le 16 juin 2018 et visée par le consuel le 20 juin 2018.

Or, compte tenu de son ancienneté, cette seule pièce ne permet pas de s’inscrire en faux par rapport aux non-conformités relevées le 5 juin 2025 par un électricien diplômé.

En outre, il convient de rappeler à la demanderesse que le rapport produit par les défendeurs ne s’analyse pas un rapport d’expertise non contradictoire mais constitue un moyen de preuve soumis au contradictoire et à propos duquel la demanderesse peut librement formuler ses observations.

Enfin, il doit lui être rappelé que l’obligation de délivrer un logement décent pèse sur le bailleur pendant toute la durée du bail et que la conformité initiale du logement loué aux normes de décence n’exclut pas que des désordres ou non-conformités surviennent pendant la durée du bail.

Il en résulte que le logement objet du bail ne répond pas aux normes de décence imposées par la réglementation applicable en ce que les réseaux et branchements d’électricité ne sont assurément pas conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et ne sont pas en bon état d’usage et de fonctionnement.

En conséquence, en application de l'article 1719 susvisé, la SCI MATTHIMO sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner l'expulsion des locataires et de ses demandes subséquentes relatives au sort des meubles présents dans les lieux loués.

Enfin, en vertu de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit les sanctions applicables si le logement ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, il convient d'ordonner la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département.

- Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit par la SCI MATTHIMO et de la preuve d’un versement de 2 000 euros produite par les défendeurs que, compte tenu de la règle prévoyant l’imputation des paiements sur les impayés les plus anciens, leur dette locative s'élevait à la somme de 11 037,58 euros à la date du 5 juillet 2025.

Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R] seront donc condamnés à verser cette dernière somme à la SCI MATTHIMO et elle emportera intérêts au taux légal à compter du 5 mai 20258 sur la somme de 8 715 euros et de la présente decision sur le surplus, et ce, en application de l’article 1231-6 du Code civil.

Compte tenu de la clause du contrat qui prévoit la solidarité entre les locataires, cette condamnation sera prononcée de manière solidaire entre les défendeurs.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 2 000 euros, pour la période courant du 6 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La SCI bailleresse ne pourra donc pas réclamer aux débiteurs le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Enfin, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 6 juillet 2025 au 12 décembre 2025). Et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

- Sur les demandes reconventionnelles formées par Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R]

À titre reconventionnel, Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R] demandent à la présente juridiction de condamner la bailleresse à effectuer les travaux sous astreinte et à les indemniser des préjudices subis du fait de divers manquements.

Il convient d'analyser leurs demandes les unes à la suite des autres.

En premier lieu, en vertu de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 précité, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En l'espèce, il résulte des éléments précédents que le logement litigieux n’est manifestement pas décent.

En vertu de l’article 20-1 susvisé, la SCI bailleresse sera condamnée à réaliser les travaux de mise en conformité nécessaires au vu du rapport établi le 5 juin 2005 par l’entreprise CT ELEC REUNION, et ce, dans les conditions et le délai prévu au dispositif de la présente décision.

En second lieu, en vertu de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le fondement de ce texte, celui qui cause un préjudice à autrui en ne respectant pas ses obligations contractuelles engage sa responsabilité contractuelle et peut être condamné à réparer le préjudice qui en est résulté pour son cocontractant, à condition que celui-ci démontre l'inexécution contractuelle qu'il lui impute et le préjudice qu'il subit.

En l’espèce, Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R] font état de divers manquements susceptibles d’engager la responsabilité contractuelle de la SCI bailleresse.

Ainsi, d’une part, au vu des éléments précédents et des non-conformités qui affectent le réseau électrique, il ne peut être contesté que la SCI MATTHIMO a manqué à son obligation de délivrer un logement décent à ses locataires.

Or, il résulte des pièces produites qu’en date du 28 juillet 2025, la SCI MATTHIMO a été informée des désordres qui affectaient le réseau électrique du bien loué et qu’en date du 29 juillet 2025, elle a mandaté un électricien pour « résoudre le problème et si nécessaire, (…) faire une expertise à nouveau par un consuel ou une expertise agréée ».

Il en résulte également que, le 31 juillet 2025, les locataires se sont opposés à cette intervention.

La SCI MATTHIMO ne saurait donc être tenue pour responsable du préjudice dont les défendeurs se plaignent dans le cadre de la présente instance et la demande en paiement de dommages-intérêts que ces derniers formulent sera rejetée.

D’autre part, s’agissant de l’intrusion du gérant de la SCI bailleresse au sein du bien loué, la seule pièce produite par les parties à cet égard conduit à considérer qu’elle était justifiée par la nécessité de réparer la pompe de relevage commune.

Or, le contrat de bail conclu par les parties prévoyait une « autorisation d’accès à la pompe de relevage d’assainissement pour l’entretien ou en cas de problème quelconque (la garde d’une clé en notre possession) ».

Il s’ensuit que la seule intrusion dont la preuve est objectivement rapportée par les pièces produites par la demanderesse était conforme au contrat de bail que les défendeurs ont conclu et dont ils ne sauraient désormais se plaindre.

S’agissant de l’installation des caméras de vidéosurveillance, les pièces produites ne permettent de se prononcer ni sur une date d’installation postérieure à la conclusion du bail, ni sur la personne de l’installateur, ni même sur la réalité de l’installation au sein du logement loué.

Les défendeurs ne rapportent donc pas la preuve du fait que le bailleur aurait porté atteinte à leur droit au respect de leur vie privée et seront donc déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

De troisième part, s’agissant de la demande d’indemnisation liée à la surconsommation d’électricité, la seule pièce produite par les défendeurs ne permet absolument pas de se prononcer sur la réalité et sur l’ampleur de la surconsommation dont il se plaignent. Et la mention par l’auteur du rapport du 5 juin 2025 du fait que le locataire payait donc lui seul la consommation de la pompe de relevage commune ne le permet pas non plus. La demande d’indemnisation formée par les défendeurs sera donc elle aussi rejetée.

De quatrième part, s’agissant du caractère défectueux des équipements de sécurité, l’état des lieux d’entrée réalisée le 1er mars 2024 porte la mention « Alarme Bip 1 ». Aucune vérification n’a été faite sur son bon fonctionnement et aucune pièce ne permet de démontrer que les équipements litigieux ne fonctionneraient plus. La demande d’indemnisation formée par les défendeurs sera donc à son tour rejetée.

De cinquième part, s’agissant des désordres causés par le cyclone Garance qui ont affecté le portail et le muret, il ressort des pièces produites que les locataires n’en ont informé la SCI bailleresse que par le courriel de mise en demeure qu’ils ont fait parvenir le 30 avril 2025 à son mandataire, que cette dernière les a invités à produire tout justificatif de la réalité de ces dommages mais qu’en l’absence de réponse, le gérant de la SCI bailleresse à fait une déclaration de sinistre à son assureur le 29 juillet 2025. Il apparaît également qu’un rapport d’expertise a été établi le 16 septembre 2005, qu’il en ressort que de légers dommages affectant la motorisation du portail de clôture + portail métallique (vents) et le mur de clôture en pierre (ruissellement) ont affecté le bien loué et que l’expert a évalué le montant de l’indemnisation due pour procéder à la reprise des désordres.

Il en résulte qu’une fois informée de l’existence des dommages, la SCI bailleresse a accompli toutes les diligences nécessaires à la réparation, qu’elle n’a en conséquence pas manqué à ses obligations et que sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée. La demande d’indemnisation formulée par les défendeurs sera donc rejetée.

Enfin, agissant du dol dont les défendeurs se plaignent, il convient de leur rappeler qu’aux termes de l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et qu’en l’espèce la seule mention, dans le contrat de bail, qu’il y aurait cinq pièces dans la maison ne suffit pas à caractériser un dol. En effet, il doit être rappelé aux défendeurs qu’ils ont conclu le bail après avoir visité la maison qui en fait l’objet et qu’ils ont donc signé le contrat en toute connaissance de cause. Leur demande de dommages et intérêt ne pourra donc prospérer.

Madame [H] [N] [C] et Monsieur [B] [E] [R] seront donc déboutés de toutes les demandes qu'ils forment à titre reconventionnel.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où chacune des parties succombe partiellement, elles conserveront chacune la charge des dépens et frais irrépétibles qu'elles ont exposés.

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire et aucun élément ne justifie qu'il en soit autrement.

PAR CES MOTIFS,