TJ 97411, 2 déc. 2025, RG 25/00498

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00498 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJKC

MINUTE N° : 25/00176

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

---

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

La S.C.I. SMIE IMMOBILIER OI
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Thibaut BESSUDO de la STE BOURBON AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [H] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

comparant, en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assistée lors des débats : Nathalie MOREL, Cadre-Greffière,

Assistée lors de la mise à disposition : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Octobre 2025

DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressortet par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00498 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJKC - /

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 26 juin 2023 par l'intermédiaire de son mandataire, la SAS OFIM 3 Saint-Gilles Boucan, la SCI SMIE IMMOBILIER OI, représentée par son gérant, Monsieur [I] [J], a donné à bail à Monsieur [N] [U] un appartement à usage d’habitation n°A11 situé [Adresse 5] à SAINT GILLES LES BAINS (974) pour un loyer mensuel de 1 130 euros, outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 110 euros, soit une somme globale de 1 240 euros par mois. Un dépôt de garantie de 1.130 euros était également versé lors de la conclusion du contrat.

Monsieur [N] [U] n'ayant pas payé le loyer de manière régulière, la SCI SMIE IMMOBILIER OI lui a fait signifier, en date du 6 février 2025, une mise en demeure de justifier de l'occupation du logement loué et un commandement de payer la somme de 4 118,04 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Monsieur [N] [U] n'ayant pas régularisé la situation, la SCI SMIE IMMOBILIER OI a saisi la juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges locatives, faire constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 7 avril 2025, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [U] ainsi qu'à celle des occupants de son chef, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, être autorisée à enlever tous les biens et effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques du défendeur et à en disposer, et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable, ces sommes étant augmentées des intérêts légaux, de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Elle demandait également, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, qu'il soit jugé qu'à défaut de paiement d'une seule échéance exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courantes, sans mise en demeure préalable, l'échelonnement de la dette serait caduc, la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendrait tous ses effets et l'expulsion du locataire pourrait avoir lieu.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 octobre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile.

A l’audience, la SCI SMIE IMMOBILIER OI, représentée par Maître [P], maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 9.599,30 euros.

Monsieur [N] [U] est présent et se reconnaît redevable des sommes réclamées par la SCI bailleresse. Il indique qu'il doit quitter les lieux le 30 octobre 2025 et sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative.

Un bordereau de carence établi par les services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 21 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l'article 24 de

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00498 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJKC - /

la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SCI SMIE IMMOBILIER OI justifie avoir saisi la Commission de la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 19 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais de paiement

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 26 juin 2023 par la SCI SMIE IMMOBILIER OI et Monsieur [N] [U] prévoit une clause résolutoire selon laquelle « il est expressément convenu qu'à défaut (…) du paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer et de ses accessoires, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, et ce, conformément à la loi et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ».

En l'espèce, le 6 février 2025, la SCI bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 4 118,04 euros.

Dans cet acte conforme aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévues à peine de nullité, la SCI SMIE IMMOBILIER OI se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, à la date du 6 avril 2025, le locataire ne s'était pas acquitté du montant de sa dette locative.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Monsieur [N] [U] d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 7 avril 2025.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire.

En l'espèce, il ressort du décompte de créance locative daté du 2 octobre 2025 que la dette locative s'élève à la somme de 9 599,30 euros et que le défendeur a réglé la somme de 1 287 euros en date du 8 août 2025 puis du 16 septembre 2025 et du 2 octobre 2025.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [N] [U] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

En outre, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00498 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJKC - /

par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, ni le défendeur qui explique qu'il doit quitter les lieux loués le 30 octobre 2025, ni le demandeur ne sollicitent la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Il convient d'ailleurs de regretter que le défendeur n'ait pas jugé bon d'adresser la copie de son état des lieux de sortie à la présente juridiction comme cela lui avait été demandé à l'audience. En tout état de cause, il n'appartient pas à la présente juridiction de se prononcer sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit qui n'est sollicitée par aucune des parties.

Enfin, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement de la situation de surendettement du locataire.

En l'espèce, Monsieur [N] [U] ne justifie pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [U] et de tous occupants de son chef du logement loué. Toutefois, dans la mesure où aucun élément ne permet d’affirmer que Monsieur [N] [U] ne s’exécutera pas à réception de la présente décision, aucune astreinte n’assortira cette décision.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI SMIE IMMOBILIER OI produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [U] restait devoir, la somme de 9 599,30 euros à la date du 2 octobre 2025.

Monsieur [N] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’il sera condamné à verser à la SCI SMIE IMMOBILIER OI cette somme de 9 599,30 euros, qui emportera, en application de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit le 6 février 2025, sur la somme de 4 118,04 euros et de la présente décision sur le surplus.

Monsieur [N] [U] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 284,46 euros à compter du 3 octobre 2025. Cette indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant.
Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, la SCI bailleresse ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La SCI bailleresse ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (255,24 euros) et de l’assignation (68,31 euros).
Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00498 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJKC - /

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI bailleresse, Monsieur [N] [U] sera condamné à verser à la SCI SMIE IMMOBILIER OI la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,