TJ 97411, 4 nov. 2025, RG 25/00503

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00503 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJK3

MINUTE N° : 25/0147

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Françoise LAW-YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, substitué par Maître Valentin PAUL

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [A]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

Madame [T] [F]
[Adresse 5]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Octobre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire, en première ressort et par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00515 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJUU - /
Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00503 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJK3 - /

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 septembre 2015, la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES PRESQU’ÎLE, représentée par son mandataire, la SARL L’IMMOBILIERE DE LA REUNION, a donné à bail à Madame [T] [F] et Monsieur [Q] [A] un appartement à usage d’habitation F5 situé [Adresse 6] I à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 709 euros et une somme de 88 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 709 euros versé à la conclusion du contrat.

Suivant acte reçu le 31 juillet 2020 par Maître [D] [E], notaire à [Localité 6], la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES a vendu à la SAEM CDC HABITAT plusieurs bâtiments, et notamment un bâtiment I, situés au sein d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] » à l’angle de l’[Adresse 8] et de l’[Adresse 9] à [Localité 7].

Madame [T] [F] et Monsieur [Q] [A] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la nouvelle société bailleresse, cette dernière leur a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en dates des 26 et 30 janvier 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Madame [T] [F] et Monsieur [Q] [A] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui leur était imparti, la SAEM CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion des locataires ainsi que des occupants de leur chef sous astreinte, à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement à leurs frais, risques et périls et à en disposer librement et obtenir la condamnation solidaire des locataires au paiement de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés aux défendeurs et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle demande au juge de prévoir une clause de déchéance en cas de défaut de paiement d’une seule échéance ou des loyers et charges courants à leur date exacte.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 octobre 2025 cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, au visa de son exploit introductif d'instance, la SAEM CDC HABITAT, représentée par Maître LAW YEN, expose que la dette locative n’était plus que de 836,73 euros à la date du 1er octobre 2025 et sollicite l’octroi de délais de paiement au bénéfice des défendeurs.

Bien que régulièrement cités à l'audience par exploits délivrés par commissaire de justice à domicile et en application de l'article 659 du Code de procédure civile en dates des 22 et 28 juillet 2025, Madame [T] [F] et Monsieur [Q] [A] n'ont pas comparu et n'ont pas été non plus représentés. La décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire, en application de l'article 474 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 29 juillet 2029, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SAEM CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier daté du 12 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations des 22 et 28 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 29 septembre 2015 par la SA BATIPRO LOGEMENTS INTERMEDIAIRES PRESQU’ÎLE, aux droits de laquelle vient la SAEM CDC HABITAT, d’une part, et Madame [T] [F] et Monsieur [Q] [A], d’autre part, prévoit une clause résolutoire selon laquelle « il est expressément convenu qu’à défaut du paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer et de ses accessoires, (…) le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer, une sommation ou une signification selon le cas, demeuré sans effet, et ce conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sans qu’il soit besoin de remplir formalité judiciaire ».

En l'espèce, le 26 et le 30 janvier 2023, la société bailleresse a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 1 468,60 euros.

Dans cet acte délivré par commissaire de justice qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, la SAEM CDC HABITAT se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, à la date du 30 mars 2023, les locataires ne s'étaient pas acquittés du montant de leur dette locative.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Madame [T] [F] et à Monsieur [Q] [A] d'apurer leur dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 31 mars 2023.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire.

En outre, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte de créance locative daté du 1er octobre 2025 que la dette locative a été presque apurée au cours des deux derniers mois et qu’elle s'élève, sous déduction des frais de procédure, à la seule somme de 179,07 euros.

Compte tenu de ces éléments et au vu de la demande formulée par la société bailleresse, Madame [T] [F] et Monsieur [Q] [A] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
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Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

De ces éléments, il résulte que les demandes de libération des lieux, d'expulsion ainsi que celles qui sont relatives au sort des meubles présents dans les lieux seront rejetées.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort du décompte daté du 1er octobre 2025 et arrêté à la date de l’audience, soit le 7 octobre 2025, que les défendeurs sont redevables, sous déduction des frais de procédure, de la somme 179,07 euros à l'égard de la SAEM CDC HABITAT.

Dès lors que Madame [T] [F] et Monsieur [Q] [A] ne justifient pas d'un paiement libératoire et qu'ils n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de la SAEM CDC HABITAT est établie.

Madame [T] [F] et Monsieur [Q] [A] seront donc condamnés au paiement de la somme de 179,07 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 30 janvier 2023.

Au vu de de solidarité prévue par le contrat de bail, cette condamnation sera prononcée de manière solidaire entre les défendeurs

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part ou des sommes dues au titre du règlement de l'arriéré d’autre part justifiera la condamnation in solidum de Madame [T] [F] et Monsieur [Q] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 917,05 euros. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, la société bailleresse ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La société bailleresse ne pourra donc pas réclamer aux débiteurs le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [F] et Monsieur [Q] [A], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure et non des dépens d’exécution de la présente décision. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (268,65 euros TTC) et de l’assignation (170,79 euros TTC).

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,