TJ 97411, 4 nov. 2025, RG 25/00513

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00513 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJUD

MINUTE N° : 25/00153

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [J] [K]
[Adresse 1]
[Localité 3] ([Localité 4])

Représenté par Me Anne JAVERZAC-GROUARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [F] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3] ([Localité 5]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Novembre 2025

DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00515 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJUU - /

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 mai 2012, Monsieur [N] [J] [K], représenté par son mandataire, la SARL GESTION TRANSACTIONS IMMOBILIERES (SARL GTI), a donné à bail à Monsieur [G] [B] [Q] [X] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] (974) pour un loyer mensuel de 1 400 euros, outre un dépôt de garantie de 1 400 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Monsieur [G] [X] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à son bailleur, ce dernier lui a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 26 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [G] [X] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui lui était imparti, Monsieur [N] [J] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail à compter du 6 avril 2025, voir ordonner l’expulsion sans délai du locataire ainsi que celle des occupants de son chef, si nécessaire avec l'assistance de la force publique, et obtenir la condamnation du locataire au paiement de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025 à hauteur de la somme de 10 160,36 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 495,39 euros par mois à compter du 1er mai 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle, de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris les frais dus au commissaire de justice.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 octobre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, au visa de son exploit introductif d’instance, Monsieur [N] [J] [K], représenté par Maître [S], maintient l’intégralité de ses demandes. Il précise que le locataire n’a effectué aucun règlement depuis le mois de mai 2025 et que la dette locative s'élève à la somme de 10 160,36 euros selon décompte arrêté au 31 août 2025.

Bien que régulièrement assigné par exploit délivré par commissaire de justice à personne le 14 août 2025, Monsieur [G] [X] n’a ni comparu, ni été représenté. La décision sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

À titre liminaire, il convient de rappeler que, dans le cadre de la présente instance, la procédure est orale et que l’article 446-1 du code de procédure civile dispose que les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien, qu’elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit et que leurs observations sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal. Ce texte ajoute que, lorsqu'une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l'audience.

Il en résulte que, dans le cadre de la présente instance qui est orale, en l’absence de disposition particulière prévoyant que les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience, le dépôt par Monsieur [G] [X] d’un mémoire en défense et de diverses pièces justificatives ne peut suppléer son défaut de comparution.

Les demandes qu’il présente par écrit sans y avoir été autorisé ne sont donc pas recevables et ne seront donc pas examinées.

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

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Par ailleurs, Monsieur [N] [J] [K] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 30 mai 2012 par Monsieur [N] [J] [K] et Monsieur [G] [X] prévoit une clause résolutoire selon laquelle « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ».

En l'espèce, le 26 février 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 8 146,12 euros.

Dans cet acte délivré par commissaire de justice qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, Monsieur [N] [J] [K] se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, à la date du 26 avril 2025, le locataire ne s'était pas acquitté du montant de cette dette.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Monsieur [G] [X] d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 27 avril 2025.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’absence de Monsieur [G] [X] à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif. Au surplus, il ressort des deux décomptes produits aux débats et arrêtés au 30 juin puis au 31 août 2025 qu’aucune somme n’a plus été versée depuis le 7 mai 2025.

Il n’est dès lors pas possible de lui octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que, compte tenu de son absence de l'audience, Monsieur [G] [X] ne justifie pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [X] et de tous occupants de son chef du logement loué.

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

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Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le
loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par le bailleur à son locataire et de deux décomptes de créance locative arrêtés au 30 juin puis au 31 août 2025, que Monsieur [G] [X] reste devoir à Monsieur [N] [J] [K] la somme de
6 937,51 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 26 avril 2025.

Dès lors que Monsieur [G] [X] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu'il n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance du demandeur est établie.

Monsieur [G] [X] sera donc condamné au paiement la somme de 6 937,51 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance du commandement de payer.

Il sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1 495,39 euros, à compter du 27 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Enfin, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 27 avril au 4 novembre 2025). Et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [X], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (205,08 euros TTC) et de l’assignation (69,01 euros TTC).

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés non compris dans les dépens. Monsieur [G] [X] devra donc lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,