TJ 97411, 18 nov. 2025, RG 25/00535

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00535 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKD2

MINUTE N° : 25/00166

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDERESSE :

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3][
Représentée par Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Madame [D] [E]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante, en personne

Monsieur [T] [L]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant, en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée lors des débats : Nathalie MOREL, Cadre-Greffière,

Assistée lors de la mise à disposition : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Octobre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et par mise à dispostion

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00535 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKD2 - /
EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 juin 2024, [A] [W] a donné à bail à [D] [E] et [T] [L] un local d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 800 euros provisions sur charges comprises, outre 25 euros concernant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Par acte du 12 juin 2025, [A] [W] a conclu avec la société Action Logement Services un contrat de cautionnement VISALE visant à le couvrir en cas d'impayés locatifs.

Des loyers étant demeurés impayés, [A] [W] a fait jouer l'engagement de caution et la société Action Logement Services lui a versé les loyers et charges impayés de décembre 2024, janvier 2025 et février 2025 pour un total de 2475 euros.

Par acte du 24 avril 2025, la société Action Logement a fait délivrer à Mme [E] et M. [L] un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 2475euros selon quittance subrogative.

Par acte du 9 juillet 2025, la société Action Logement Services a fait citer Mme [E] et M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :
aux visas de la convention quinquennale du 2 décembre 2024 et du commandement de payer,
- déclarer acquise la clause résolutoire,
- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner leur expulsion et celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique au besoin,
au visa des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du Code civil,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 4950 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2475 euros à compter du 24 avril 2025, date du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus,
- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation du bail au montant contractuel du loyer et des charges,
- les condamner solidairement à lui payer les indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiées par une quittance subrogative,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et in solidum en tous dépens dont le coût du commandement de payer.

A l'audience du 28 octobre 2025, la demanderesse a actualisé sa créance à la somme de 7430 euros au 17 octobre 2025.
Les défendeurs ont dit reconnaître devoir cette somme qu'ils n'ont pas réglé en raison de difficultés financières. Ils sollicitent des délais de paiement sur 3 ans et de verser la somme de 300 euros en plus du loyer et des charges.
Ils précisent que M. [L] perçoit 700 euros par mois au titre de l'allocation de retour à l'emploi (ARE), que Mme [E] perçoit un salaire oscillant entre 1500 et 1800 euros mensuels, et avoir un enfant de 3 ans. La demanderesse dit s'en rapporter concernant les délais de paiement. Le juge demande si le loyer courant est payé. Ls défendeurs disent avoir effectué un paiement en octobre 2025 et justifient d'un versement de 820 euros en octobre 2025 et avoir d'ailleurs reçu une quittance à ce titre. La demanderesse souhaitant le vérifier, le juge l'autorise à produire une note en délibéré sur ce seul point jusqu'au 6 novembre 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré, reçue le 4 novembre 2025, la société Action Logement Services confirme le versement entre les mains du bailleur de 820 euros au titre du mois d'octobre 2025 mais rappelle que le loyer s'élève à 825 euros si bien qu'elle dit avoir été activée par le bailleur à hauteur de 5 euros pour le montant dû en octobre 2025. Elle dit maintenir l'intégralité de ses demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 11 juillet 2025, soit dans le délai prévu par les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable. Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi les services de la CCAPEX dans le délai légal.
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- sur la subrogation de la caution dans les droits des bailleurs

Vu la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union Economique et Sociale pour le Logement pour la mise en oeuvre du nouveau dispositif d'Action Logement pour sécuriser les loyers dans le parc privé, le VISALE, renouvelée le 16 janvier 2018,

Vu la convention VISALE passée le 12 juin 2025 entre [A] [W], bailleur, et la société Action Logement Services, caution.

En application des dispositions de l'article 2036 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les loyers impayés par les locataires, elle sera subrogée dans tous les droits de ce bailleur, cette subrogation lui permettant d'engager une procédure en résiliation de bail aux lieux et place du bailleur et en recouvrement des sommes dues et réglées par elle à celui-ci.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérable aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d'une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Mais, l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 15 juin 2024, entre [A] [W], [D] [E] et [T] [L], contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement délivré le 24 avril 2025 par la société Action Logement Services, visant la clause résolutoire, d'avoir à lui payer la somme de 2475euros correspond aux sommes qu'elle a réglées au bailleur est demeuré non totalement régularisé et dès lors infructueux à l'issue des 2 mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se trouvent réunies à la date du 25 juin 2024.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Par dernières demandes à l'audience, la demanderesse a solliciter du juge la condamnation solidaire de Mme [E] et M. [L] à lui payer la somme actualisé de 7430 euros au 17 octobre 2025, somme non contestée par ces derniers.

Si la société Action Logement Services soutient que le bail a été conclu moyennant un loyer de 825 euros, charges comprises, cela n'est pas exact. Le loyer s'élève, provisions sur charges comprises, à 800 euros mensuels. Les 25 euros supplémentaires ne sont dus qu'au titre de la TEOM qui n'est pas une charge.

Cette précision étant faite, la somme de 25 euros par mois restait néanmoins due par les locataires en tant que prévue au contrat de bail au titre de la TEOM. Si les défendeurs n'ont nullement contesté devoir la somme de 7430 euros au 17 octobre 2025, ils ont précisé avoir versé 820 euros au cours de ce mois non pris en compte dans ce montant, ce qui a été vérifié et confirmé par la demanderesse.

Il convient donc de dire qu'au 17 octobre 2025, et en application de l'article 1342-10 du code civil, Mme [E] et M. [L] seront condamnés à payer à la société Action Logement Services la somme de 6615 euros due au 17 octobre 2025 au titre des loyers, charges et TEOM impayés (7430 - 820 + 5), et ce avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2475 euros au 24 avril 2025, date du commandement de payer mais à compter de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu du caractère ménager de l'occupation par les défendeurs concubins et cocontractants au contrat de bail, la condamnation en paiement sera solidaire.

La société Action Logement Services sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l'article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder

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des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de

l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

M. [L] et Mme [E] ont repris le paiement du loyer d'octobre 2025 avec un supplément de 20 euros, ce qui sera considéré comme suffisant ce d'autant que la demanderesse ne s'oppose pas aux délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et du fait que la dette peut être réglée via un échéancier en plus du loyer et des charges courants dans des délais inférieurs aux délais légaux, Mme [E] et M. [L] pourront se libérer de la somme due de 6615 euros à raison de 22 mensualités de 300 euros chacune et d’une 23ème mensualité de 15 euros laquelle soldera la dette, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes de 800 euros, outre la TEOM de 25 euros, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient toutefois de préciser que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due.

Pendant la durée d’exécution du plan d’apurement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et ne reprennent vigueur qu’en cas de non-respect de celui-ci.

A défaut de paiement selon les modalités ci-dessus l’expulsion des lieux de M. [L] et de Mme [E] et des occupants de leur chef sera ordonnée, avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier.

Alors occupants sans droit ni titre, ils seront condamnés in solidum au paiement, selon quittance subrogative, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges (sur la base du loyer initial de 800 euros et non 825 euros comme soutenu par erreur) jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs. Il est à souligner que la TEOM n'est due que par un locataire.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles engagés pour la présente instance, ce d'autant qu'un échéancier a été ordonnée pour une durée largement inférieure aux 3 ans demandés et que M. [L] ne perçoit que l'ARE. Elle sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E] et M. [L] seront en revanche condamnés conjointement et non solidairement aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l'expulsion.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS