TJ 97411, 27 juin 2025, RG 25/00187

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00187 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCMS

MINUTE N° : 25/00136

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 26 JUIN 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SEDRE
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Corinne WELMAN-LITKA, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 22 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL,Cadre- Greffier,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 octobre 2021, la société SEDRE a donné à bail à usage d’habitation à [E] [X] un logement situé [Adresse 4] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 460,58 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés, la Société SEDRE a vainement fait délivrer le 26 novembre 2024 au locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous 2 mois la somme principale de 636,08 euros.

Par acte en date du 4 mars 2025, la Société SEDRE a fait citer M. [X] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner son expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, et ce sous astreinte dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu'à parfait libération des lieux ;
- le condamner au paiement de la somme de 1163,09 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts à compter de l’assignation,
- le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale et révisable comme le loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux,
- le condamner au titre des frais irrépétibles à la somme de 350 euros,
- le condamner aux dépens,
- le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 22 mai 2025, la Société SEDRE a actualisé sa créance à la somme de 1919,91 euros au 13 mai 2025 et dit que les loyers ne sont pas payés depuis 2024.
M. [X] a fait valoir que son logement est insalubre, qu’il rencontre des problèmes électriques, que le chauffe-eau fait sauter les plombs, que les VMC gouttent, qu’il est au rez-de-chaussée, que le plafond de ses salle-de-bains et chambre comportent des moisissures en raison d’un problème d’étanchéité, qu’il est passé le 14 avril 2025 à l’agence, qu’aucune réparation n’a été lancée.
Il indique pouvoir régler 700 euros de suite et 150 euros par mois en plus du loyer.
Le bailleur a dit maintenir ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025, le jugement devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département dans les délais légaux de même que les incidents de paiement du loyer ayant fait l’objet de l’information légale de la CCAPEX.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

Vu l’article 24 de cette même loi,

Des loyers étant impayés, la Société SEDRE a vainement fait délivrer le 26 novembre 2024 au locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous 2 mois la somme principale de 636,08 euros.

La non-régularisation de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 27 janvier 2025.

L’expulsion des lieux de M. [X] sera ordonnée avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [X] reste devoir au bailleur la somme de 1819,91euros au titre de la dette locative au 13 mai 2025.

En l’absence de justificatif de paiement des sommes par M. [X], il sera fait droit à la demande de condamnation à concurrence de ce montant.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée exige, pour l’octroi de délais de paiement, que le locataire doit avoir repris le paiement des loyers courants (loyers contractuels) et être en capacité de régler la dette, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Le décompte montre que depuis décembre 2024, le bailleur ne perçoit que l’allocation logement mais rien de la part de M. [X].

M. [X] a indiqué implicitement à l’audience n’avoir pas réglé ses loyers comme subissant des désordres électriques et d’infiltrations. Or, d’une part, il n’en a pas justifié, ni a fortiori du caractère prétendument insalubre du logement et, d’autre part, il ne pouvait en aucun cas se faire justice à lui-même en ne payant pas ses loyers et charges. S’il indique avoir signalé les désordres au bailleur en avril 2025, il semble difficile de dire, le 22 mai 2025, n’avoir pas constaté de réparations dans son logement.

Les conditions de l’article 24 ne sont en tout état de cause pas respectées et le bailleur s’oppose à tout délais de paiement que le juge ne peut en aucun cas accorder d’office. M. [X] sera donc débouté de sa demande de délais.

Il n’apparaît pas inéquitable toutefois de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles engagés pour la présente instance. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

M. [X] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification au préfet, à la CCAPEX et, le cas échéant, de l'expulsion.

L'exécution provisoire est pour rappel de droit.

PAR CES MOTIFS