TJ 97411, 16 déc. 2025, RG 25/00584

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00584 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKMH

MINUTE N° : 25/00195

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

La Société CDC HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Françoise LAW-YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [U] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparante, en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Novembre 2025

DÉCISION : contradictoire, en première ressort et par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00584 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKMH - /

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00584 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKMH - /

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 octobre 2023, la société CDC Habitat a donné à bail à usage d’habitation à [U] [X] un appartement (T4) situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 700,66 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés très vite après l'entrée dans les lieux, la Société CDC Habitat a fait délivrer le 27 mai 2024 à la locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous (6 semaines), la somme principale de 1613,64 euros, ce qui est demeuré infructueux.

Le 16 décembre 2024, Mme [X] a sollicité du bailleur un échéancier pour régler sa dette s'élevant à 3500 euros à raison de 50 euros par mois.

La dette ayant augmenté, le bailleur a dit que l'échéancier s'élèverait à 547,94 euros par mois soit 441,24 euros de loyer résiduel, soit déduction faite de l'APL, et 106,70 euros au titre du plan.

Par mail du 24 juillet 2024, elle indique au bailleur que la CAF n'ayant jamais eu le plan d'apurement, l'APL a été suspendue.

Le bailleur a répondu le même jour que si la CAF n'a en effet pas reçu le plan, il n'en demeure pas moins qu'elle n'a jamais donné suite au plan proposé le 3 février 2025 en vue de régler son impayé de 3841,24 euros et qu'aucun nouveau plan ne lui sera accordé.

Par mail du 16 décembre 2024, Mme [X] a dit avoir des problèmes financiers et réclamé un plan à hauteur de 50 euros par mois pour régler sa dette Mme [X] qu'elle a évalué à 3500 euros.

Par acte du 29 août 2025, la société CDC Habitat a fait citer Mme [X] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 27 juillet 2024 par l'effet de la clause résolutoire et pour défaut répété du paiement des loyers et charges, à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- juger que Mme [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 28 juillet 2024 ;
- ordonner son expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, et ce sous une astreinte de 50 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu'à parfaite libération des lieux;
- juger qu’elle sera autorisée à enlever les biens et effet laissés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [X] qui sera réputée les avoir abandonnés ;
- juger qu’elle sera libre d’en disposer à l’expiration d’un délai de 3 mois après délaissement ;
- fixer l’indemnité d’occupation à la somme du montant du loyer et des charges, révisables comme eux;
- la condamner à lui payer cette indemnité jusqu’à libération des lieux ;
- la condamner au paiement de la somme de 5610,36 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts sur la somme de 1613,64 euros à compter du commandement de payer du 27 mai 2024, puis à compter de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire ;
- la condamner au titre des frais irrépétibles (1200 euros) et aux dépens ;
- rejeter toute demande de délais de paiement et pour quitter les lieux ;
- le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 18 novembre 2025, la société CDC Habitat a actualisé sa créance à la somme de 5700 euros au 13 novembre 2025 selon décompte versé aux débats. Elle précise que le loyer est de 716,24 euros et dit qu'il y a une reprise du loyer depuis 2 mois.
Mme [X] demande à rester dans le logement et des délais de paiement et propose de payer 100 euros par mois en plus du loyer et des charges pour régler sa dette.
Le bailleur dit s'opposer totalement à la demande de délais compte tenu du montant de la dette, de son ancienneté mais aussi du premier plan non ratifié.
Mme [X] précise qu'en septembre 2025, elle a procédé à un regroupement de ses crédits.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

Le jugement contradictoire devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la résiliation de plein droit du bail

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département le 3 septembre 2025 dans les délais légaux de même que les incidents de paiement du loyer qui ont fait l’objet de l’information légale de la CCAPEX au 16 mai 2024.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Il convient déjà de relever que le bail, conclu le 9 octobre 2023, est récent.

Des loyers étant impayés, la société CDC Habitat a fait délivrer le 27 mai 2024 à Mme [X] un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous (6 semaines), la somme principale de 1613,64 euros, ce qui est demeuré infructueux.

La non-régularisation totale de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 29 juillet 2024 (et non au 27 juillet 2024 comme indiqué en demande), ce nonobstant le fait que ledit commandement a fixé un délai de 6 semaines pour régulariser la dette, seul comptant les dispositions du contrat de bail.

Il ressort du décompte versé aux débats qu'il a présenté un solde négatif qu'une seule fois, le 30 octobre 2023, et à la suite d'une régularisation de paiement, ce qui démontre que dès le début du bail, Mme [X] n'a pas respecté ses obligations de preneuse.

L'expulsion de Mme [X] et de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

- sur la demande d'astreinte

Si la demanderesse sollicite d'assortir l'expulsion d'une astreinte, il convient de dire que non seulement la force publique demeure une mesure suffisante en l'espèce et qu'au surplus, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par un bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. La société CDC Habitat sera donc donc déboutée de sa demande de ce chef.

- sur le sort des meubles

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les demande de condamnation en paiement

La société CDC Habitat a produit un décompte montrant une dette arrêtée au 13 novembre 2025 de 5700 euros, somme à laquelle il convient de retrancher 377,32 euros correspondant à des frais de procédure que la demanderesse sollicite par ailleurs au titre des dépens.

Mme [X] reste donc redevable de la somme de 5322,68 euros envers la société CDC Habitat au 13 novembre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, ce que celle-ci ne conteste nullement.

Elle sera donc condamnée à payer la somme de 5322,68 euros à la société CDC Habitat au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 13 novembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Occupante sans droit ni titre, Mme [X] doit à la société CDC Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été si le contrat de bail s'était poursuivi, soit en tenant compte des révisions du loyer.

Mme [X] sera donc condamnée à payer à la société CDC Habitat une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été si le contrat de bail s'était poursuivi à titre d’indemnités mensuelles d’occupation à compter du 14 novembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

La société CDC Habitat sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement. .
Sur la demande de délais de paiement

Par application de l'article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Il ressort du décompte versé par le bailleur que Mme [X] s'est trouvée en défaut de paiement dès l'origine ne respectant pas dès le départ ses obligations prévues au contrat de bail jusqu'à atteindre une dette locative d'un montant de 5322,68 euros au 13 novembre 2025.
Si des sommes ont été versées avant l'audience, il convient de relever qu'elles ont eu simplement pour effet de faire baisser la dette à partir du moment où Mme [X] se savait assignée en justice. Ces sommes ne peuvent être considérées comme une reprise effective et sincère du loyer dans la mesure où les montants sont différents, 747,69 euros au mois d'octobre 2025 et 1648,62 euros au mois de novembre 2025, et dans la mesure où la dette atteignait tout de même 7148,62 euros au 1er octobre 2025, soit plus d'un mois avant l'assignation.

Si Mme [X] a pu rejeter la faute sur la CDC Habitat en lui disant, le 24 juillet 2024, que l'APL n'est plus versée car le plan d'apurement n'a pas été transmis à la CAF, la CDC Habitat lui a rétorqué le même jour qu'elle n'avait jamais ratifié le plan proposé.
En outre, le décompte montre que les allocations logement ont continué à être versées de juillet 2024 à décembre 2024 alors même que, sur cette période, la CDC Habitat n'a enregistré aucun paiement de la part de la locataire, et l'APL n'a été suspendue qu'en juin 2025.

Mme [X] a dit à l'audience avoir regroupé tous ses crédits au mois de septembre 2025, ce qui démontre qu'elle n'a pas réglé par priorité sa dette locative et qu'elle a en outre aggravé son endettement.

Il sera relevé au surplus que la somme de 100 euros proposée par la débitrice ne peut dans le délai légal permettre de rembourser la dette locative. Elle n'est donc pas en capacité de régler sa dette, comme le montre déjà le décompte, et comme l'exige l'article 24 précité.

Il résulte de tous ces éléments qu'elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la société CDC Habitat les frais irrépétibles par elle engagés afin de faire valoir ses droits en justice et qu'elle réclame à hauteur de 1200 euros.

La somme demandée sera cependant réduite à de plus justes proportions compte tenu des difficultés financières de la défenderesse.

Mme [X] sera dès lors condamnée à verser à la société CDC Habitat la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Elle sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (152,52 euros), de l'assignation (70,51 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l'expulsion.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS,