TJ 97411, 16 déc. 2025, RG 25/00585

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00585 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKMI

MINUTE N° : 25/00196

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

La Société CDC HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Novembre 2025

DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00585 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKMI - /

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00585 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKMI - /

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 10 juillet 2020, SA BATIPRO Logements Intermédiaire (la BLI) a vendu un ensemble de biens immobiliers à la société CDC Habitat dont l’appartement de type T3 n° 38 situé [Adresse 4] (Réunion), loué par acte sous seing privé du 8 août 2013 à [P] [X] pour un loyer de 697 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés depuis le changement de propriétaire, la société CDC Habitat a signifié une mise en demeure à M. [X] de lui régler la somme de 1424,88 euros au titre de l'arriéré locatif.

Selon accord des parties, il a été mis en place un échéancier aux fins pour M. [X] de régler au bailleur la somme de 1740 euros en 8 mensualités de 217,50 euros chacune à compter du 1er septembre 2022, ce qui n'a pas été respecté.

Par acte du 20 mars 2023, la CDC Habitat a fait délivrer au locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 2367,14 euros, ce qui est demeuré infructueux, M. [X] n'ayant réglé que 400 euros.

Malgré quelques efforts de paiement, M. [X] n'a pas réussi à régler sa dette.

Par acte du 29 août 2025, la société CDC Habitat a donc fait citer M. [X] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :
- constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire au 20 mai 2023 par l'effet de la clause résolutoire et pour défaut répété du paiement des loyers et charges, à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- juger que M. [X] est occupant sans droit ni titre depuis le 21 mai 2023 ;
- ordonner son expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, et ce sous une astreinte de 50 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu'à parfaite libération des lieux;
- juger qu’elle sera autorisée à enlever les biens et effet laissés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [X] qui sera réputée les avoir abandonnés ;
- juger qu’elle sera libre d’en disposer à l’expiration d’un délai de 3 mois après délaissement ;
- fixer l’indemnité d’occupation à la somme du montant du loyer et des charges, révisables comme eux;
- le condamner à lui payer cette indemnité jusqu’à libération des lieux ;
- le condamner au paiement de la somme de 4749,60 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts sur la somme de 2367,14 euros à compter du commandement de payer du 20 mars 2023, puis à compter de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire ;
- le condamner au titre des frais irrépétibles (1200 euros) et aux dépens ;
- rejeter toute demande de délais de paiement et pour quitter les lieux ;
- le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 18 novembre 2025, la société CDC Habitat a actualisé sa créance à la somme de 7249,46 euros au 13 novembre 2025 selon décompte versé aux débats. Elle précise que le dernier versement par M. [X] date d'avril 2025.

Bien que cité à étude, M. [X] n'est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

Le jugement réputé contradictoire du simple fait qu'il est susceptible d'appel devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile permet au juge, si le défendeur ne comparaît pas, de statuer sur le fond, dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation de plein droit du bail

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département le 2 septembre 2025 dans les délais légaux de même que les incidents de paiement du loyer qui ont fait l’objet de l’information légale de la CCAPEX au 14 mars 2023.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Après relances, mise en demeure par commissaire de justice et échéancier, la CDC Habitat a dû, par acte du 20 mars 2023 faire délivrer à M. [X] un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 2367,14 euros, ce qui est demeuré infructueux, faute pour le débiteur d'avoir régler l'entière somme due.

La non-régularisation totale de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 23 mai 2023 eu égard aux jours ouvrés (et non au 20 mai 2023 comme indiqué en demande).
Il ressort du décompte versé aux débats que celui-ci n'a jamais présenté un solde négatif depuis le 12 août 2013, ce qui montre que M. [X] a toujours été défaillant dans ses obligations de preneur, même s'il a tenté de régler ponctuellement des sommes pour faire baisser sa dette locative.

L'expulsion de Mme [X] et de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

- sur la demande d'astreinte

Si la demanderesse sollicite d'assortir l'expulsion d'une astreinte, il convient de dire que non seulement la force publique demeure une mesure suffisante en l'espèce et qu'au surplus, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par un bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. La société CDC Habitat sera donc donc déboutée de sa demande de ce chef.

- sur le sort des meubles

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les demande de condamnation en paiement

La société CDC Habitat a produit un décompte montrant une dette arrêtée au 13 novembre 2025 de 7249,56 euros, somme à laquelle il convient de retrancher 394,50 euros correspondant à des frais de procédure que la demanderesse sollicite par ailleurs au titre des dépens.

M. [X] reste donc redevable de la somme de 6855,06 euros envers la société CDC Habitat au 13 novembre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, ce qu'il ne conteste par définition pas comme ne s'étant pas présenté à l'audience.

Il sera donc condamné à payer la somme de 6855,06 euros à la société CDC Habitat au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 13 novembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Occupant sans droit ni titre, M. [X] doit à la société CDC Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été si le contrat de bail s'était poursuivi, soit en tenant compte des révisions du loyer.

M. [X] sera donc condamné à payer à la société CDC Habitat une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été si le contrat de bail s'était poursuivi à titre d’indemnités mensuelles d’occupation à compter du 14 novembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

La société CDC Habitat sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée exige, pour l’octroi de délais de paiement, que le locataire doit avoir repris le paiement des loyers courants (loyers contractuels) et être en capacité de régler la dette. Aucun délai de paiement n'a été demandé à l'audience mais aucun délai n'aurait pu, selon la loi, être accordé à M. [X].

Sur les demandes accessoires

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la société CDC Habitat les frais irrépétibles par elle engagés afin de faire valoir ses droits en justice, ce d'autant qu'elle a tout mis en oeuvre avant de solliciter l'expulsion de M. [X], frais non répétibles qu'elle réclame à hauteur de 1200 euros.

La somme demandée sera cependant réduite à de plus justes proportions compte tenu des difficultés financières évidentes du défendeur et du montant déjà important de la dette locative.

M. [X] sera dès lors condamnée à verser à la société CDC Habitat la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (169,70 euros), de l'assignation (70,51 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l'expulsion.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS,