TJ 97411, 3 déc. 2025, RG 25/00229

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00229 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCTZ

MINUTE N° : 25/00170

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [A] [T] [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant, assisté par Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [W] [F] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [G] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [K] [T] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Madame [E] [X] [T] [I]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Monsieur [M] [T] [I]
[Adresse 6]
[Localité 3]

Représentés par Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [S]
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Localité 4]
représenté par Monsieur [V] [Q] et Madame [P] [S], munis d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffière,

DÉBATS : À l’audience publique du 04 Novembre 2025

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Wardali KASSIM, Greffière,

Copie exécutoire délivrée le aux parties

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00229 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCTZ - /

Tribunal de proximité de Saint-Paul - N° RG 25/00229 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCTZ - /

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 1er février 2013, Monsieur [J] [Z] a donné à bail à Monsieur [Q] [S] une maison à usage d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 200 euros.

Monsieur [J] [Z] est décédé le 13 octobre 2015 et laisse, pour lui succéder, Monsieur [K] [Z], Madame [E] [X] [Z], Monsieur [M] [Z], Monsieur [D] [Z], Monsieur [G] [H] et Madame [W] [F] [H], ces derniers étant devenus propriétaires indivis du bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 5] (974) et cadastré section CR N°[Cadastre 1].

Par exploit délivré par commissaire de justice en date du 27 juin 2024, Monsieur [K] [Z], Madame [E] [X] [Z], Monsieur [M] [Z], Monsieur [D] [Z], Monsieur [G] [H] et Madame [W] [F] [H] ont donné congé à Monsieur [Q] [S] pour le 31 janvier 2025 en indiquant qu’ils entendaient exercer leur droit de reprise sur le bien loué dans le but de le vendre.

Soutenant que le locataire n’avait pas accepté l’offre de vente et qu’il se maintenait dans les lieux sans droit ni titre depuis le 1er février 2025, Monsieur [K] [Z], Madame [E] [X] [Z], Monsieur [M] [Z], Monsieur [D] [Z], Monsieur [G] [H] et Madame [W] [F] [H] ont, par exploit délivré par commissaire de justice le 20 mars 2025, saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT-PAUL aux fins de voir constater que Monsieur [Q] [S] est, par l’effet du congé, déchu de tout titre d’occupation du bien loué depuis le 1er février 2025, de voir constater la résiliation du contrat de bail à compter du 1er février 2025, de voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, se voir autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui serait commis à cet effet et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sureté des loyers échus et charges locatives et le voir condamner à lui verser une indemnité d'occupation révisable d’un montant de 200 euros par mois à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ainsi que la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter la charge des dépens de l'instance.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 juin 2025 au cours de laquelle elle a été retenue, plaidée et mise en délibéré au 1er juillet 2025.

Par décision rendue le 1er juillet 2025, la juge des contentieux la protection a ordonné la réouverture des débats pour inviter les demandeurs à justifier de leur intérêt à agir dans le cadre de la présente instance dès lors que le bailleur était décédé le 13 octobre 2015 et que l’attestation notariée établie le 24 mai 2021 ne le concernait pas et ne concernait pas non plus le bien loué.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 2 septembre 2025.

Après plusieurs renvois, ordonnés à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été rappelée à l’audience du 4 novembre 2025 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile.

Au visa de leurs conclusions n°2 datées du 6 octobre 2025, Monsieur [K] [Z], Madame [E] [X] [Z], Monsieur [M] [Z], Monsieur [D] [Z], Monsieur [G] [H] et Madame [W] [F] [H], représentés par Maître [C], maintiennent l’intégralité de leurs demandes. À titre subsidiaire, ils sollicitent du juge qu’il constate que l’acceptation de l’offre de vente du défendeur est nulle de plein droit et qu’il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 1er octobre 2024.

A cet effet, ils font valoir qu’ils ont, par exploit délivré par commissaire de justice le 27 juin 2024, donné congé à leur locataire dans le but de vendre le bien immobilier, objet du contrat de bail, que le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, que la résiliation du contrat de bail doit donc être prononcée et que le locataire est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1er février 2025.
Ils ajoutent que l’acceptation de l’offre, formulée par courrier daté du 31 juillet 2024 et produite au cours des débats, n’émane pas du locataire mais de ses parents de sorte que le locataire n’a pas accepté l’offre de vente dans les conditions prévues par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
Ils indiquent également, à titre subsidiaire, que le délai pour réaliser la vente aurait expiré le 1er octobre 2024 de sorte que l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et que locataire est déchu de tout titre d’occupation.
Enfin, ils exposent que, par la faute du locataire et des occupants de son chef, ils ne peuvent finaliser la vente du bien et sont privés de son prix, ce qui caractérise un préjudice indéniable.

En réponse, Monsieur [Q] [S], représentés par ses parents, Monsieur [V] [S] et Madame [P] [S], munis d’un pouvoir régulier, demande au juge de débouter les demandeurs de leurs demandes et fait valoir, en ce sens, que, par courrier recommandé expédié le 1er août 2024, les demandeurs ont été informés de leur intention de se porter acquéreur du bien loué. Il ajoute que la banque avait accepté de financer l’achat à hauteur de 155 000 euros, que le loyer a toujours été réglé et qu’ils ont, avec ses parents, encore à la date de l’audience, l’intention d’acquérir le logement qui faisait l’objet du bail.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l'expiration du bail, donner congé à son locataire pour vendre le logement. Dans cette hypothèse, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; il vaut offre de vente au profit du locataire, cette offre étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.
En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [Q] [S] le 1er février 2013 s'est renouvelé le 1er février 2016, le 1er février 2019 puis le 1er février 2022 et devait expirer le 1er février 2025.
Le congé délivré le 27 juin 2024 par les bailleurs a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée.
Le congé comporte par ailleurs les mentions requises en ce qu'il mentionne expressément le prix et les conditions de la vente et porte expressément offre de vente au profit de Monsieur [Q] [S].
Il doit d'ailleurs être relevé que le défendeur ne le conteste pas.
Dans le cadre de la présente instance, Monsieur [Q] [S] soutient qu’il aurait accepté l'offre d'achat et produit, à cet effet, un courrier expédié en recommandé le 1er août 2024 à l’adresse de Monsieur [D] [Z] et adressé aux six demandeurs mais non réceptionné puisque revenu à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ».
De ce courrier, il résulte qu’à la suite du passage d’un huissier en date du 1er juillet 2024, Monsieur [V] [U] [S], Madame [P] [S] et Monsieur [O] [S] faisaient part aux six demandeurs de leur intention d’acquérir le bien de Monsieur [J] [T] sis [Adresse 9].
De ces éléments, il résulte que Monsieur [Q] [S], seul locataire de la maison à usage d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 5] (974), n’a pas accepté l’offre de vente dans les conditions prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
En conséquence, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé et Monsieur [Q] [S] se trouve en conséquence occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2025.
Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

S'agissant des obligations financières pesant sur Monsieur [Q] [S], il ressort des débats à l’audience qu'il n'est redevable d'aucun arriéré locatif.

Il sera donc condamné à verser entre les mains des propriétaires de l’immeuble une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé, à compter de la présente décision, à la somme de 200 euros.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour les indemnités échues et dès leur date d'exigibilité pour les indemnités à échoir.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La bailleresse ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

En outre, en ce qui concerne la demande tendant à être autorisés à faire constater et estimer les réparations locatives, elle sera rejetée en raison de son caractère prématuré. En effet, à ce stade de la procédure, la présente juridiction n’est pas en mesure de se prononcer sur l’existence des dégradations locatives évoquées.

S’agissant ensuite des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Enfin, s'agissant de la demande de dommages-intérêts formée par les demandeurs au titre de leur préjudice économique résultant du fait qu’ils sont privés du prix de vente, elle sera rejetée dans la mesure où les demandeurs ne rapportent absolument pas la preuve des diligences accomplies dans le but de parvenir à vendre le bien litigieux, où la mauvaise foi du défendeur pas établie et où il a légitimement pu croire que l’acceptation par ses parents de l’offre de vente était régulière.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Q] [S], qui succombe, devra supporter les dépens de la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés non compris dans les dépens. Monsieur [Q] [S] devra donc leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,